去年6月份以來(lái)，藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福等千億元級(jí)房企接連出現(xiàn)債務(wù)違約，這場(chǎng)房企自救攻堅(jiān)戰(zhàn)已經(jīng)持續(xù)了半年多。而從去年12月份起，降準(zhǔn)、降息、啟動(dòng)并購(gòu)貸加快房企風(fēng)險(xiǎn)出清……穩(wěn)步化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)的一系列政策相繼落地。
然而房企流動(dòng)性仍然緊張。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年1月份，房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個(gè)月下降。2022年開(kāi)年，房地產(chǎn)行業(yè)融資并未出現(xiàn)明顯放松。
“2022年是償債高峰年，在剛剛過(guò)去的1月份，房企到期債務(wù)資金缺口為570億元，結(jié)合銷售市場(chǎng)下行，房企需尋求融資新突破。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從開(kāi)年房企發(fā)債結(jié)構(gòu)看，境外債持續(xù)低溫，當(dāng)前以境內(nèi)債券融資為主，但并購(gòu)貸已登場(chǎng)，或成為全年新趨勢(shì)。
首月融資規(guī)模降七成
開(kāi)年歷來(lái)是房企籌錢的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。眾所周知，開(kāi)年融資儲(chǔ)糧，二季度之前投資拿地，以房企現(xiàn)在的高周轉(zhuǎn)能力，新增土地當(dāng)年即可轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績(jī)。這從過(guò)去三年開(kāi)年首月融資規(guī)模就可以窺見(jiàn)一二。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從2019年到2021年，每年的1月份，房企融資總額分別為2823.3億元、2246.7億元及2664.6億元，分別占到全年融資總額的12.2%、9.4%和15.1%。而2022年1月份則為792.2億元，同比下降七成。
“房企1月份的融資情況對(duì)全年來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。然而今年1月份的融資總額不及上年的三分之一，延續(xù)了上年四季度的疲軟態(tài)勢(shì)，未能形成良好開(kāi)局。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，多家房企的海外債、信托無(wú)法按期兌付，償債能力減弱造成投資人更為審慎，是融資總額大幅下降的主要因素。
值得關(guān)注的是，從歷史融資路徑來(lái)看，1月份原本是海外債集中發(fā)行的月份，但當(dāng)月融資不足百億元，海外債融資能力短期內(nèi)難以恢復(fù)，說(shuō)明境外債券市場(chǎng)觀望情緒猶在，市場(chǎng)信心未能全面修復(fù)。公開(kāi)發(fā)行的海外債方面，綠城中國(guó)發(fā)行的增信債券利率最低，為2.3%，上坤地產(chǎn)最高，為13.5%；碧桂園單筆融資規(guī)模最大，為39億港元。
值得一提的是，海外債雖依然保持低迷狀態(tài)，但仍有5家房企的交換要約獲得同意，在債券到期前成功展期，避免了違約風(fēng)險(xiǎn)，說(shuō)明海外投資人對(duì)個(gè)別房企的資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)能力有一定的認(rèn)可，認(rèn)為其可以在未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)緩解流動(dòng)性壓力。
“今年首月境內(nèi)外債券發(fā)行在期限上都出現(xiàn)下降現(xiàn)象，即以短債為主。境內(nèi)債券一年內(nèi)短期債券占比升高至29%；境外債新增10筆中8筆為一年內(nèi)到期的短期債券。”潘浩表示，發(fā)債周期減短是市場(chǎng)信心不足的表現(xiàn)。
年內(nèi)到期債券規(guī)模近萬(wàn)億元
海外債發(fā)行短期難以走出“違約”陰霾，而房企還需面對(duì)今年三四月份的償債高峰。
貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內(nèi)到期債券總額接近萬(wàn)億元，其中1月份、3月份、4月份及7月份到期債務(wù)規(guī)模均超千億元，根據(jù)當(dāng)前月均發(fā)債500億元規(guī)模計(jì)算，房企償債壓力仍較大，結(jié)合銷售市場(chǎng)下行表現(xiàn)，房企需要突破傳統(tǒng)借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。
不過(guò)，《證券日?qǐng)?bào)》記者此前已經(jīng)得到多家房企確認(rèn)，并購(gòu)貸可以不計(jì)入“三道紅線”融資限制，這將促使部分優(yōu)質(zhì)房企加大收購(gòu)力度。
2022年1月份，招商蛇口、建發(fā)分別發(fā)行12.9億元和10億元的并購(gòu)債，表明關(guān)于推動(dòng)收并購(gòu)融資的政策已經(jīng)在央企、地方國(guó)企層面落地。同時(shí)，浦發(fā)銀行也成功發(fā)行首單并購(gòu)主體債券，主要用于收并購(gòu)類貸款的發(fā)放。結(jié)合政策導(dǎo)向可以推斷，收并購(gòu)類融資將成為優(yōu)質(zhì)房企新的融資渠道。
2月3日，有媒體報(bào)道稱，浦發(fā)銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行等多家銀行表態(tài)將提供房地產(chǎn)并購(gòu)融資支持，方式包括并購(gòu)主題債券、并購(gòu)貸、并購(gòu)基金、資產(chǎn)證券化等，預(yù)計(jì)提供并購(gòu)融資支持超300億元。
對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，并購(gòu)貸可以一定程度上緩解房企的流動(dòng)性壓力，有利于防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，陳星認(rèn)為，“對(duì)并購(gòu)融資方來(lái)說(shuō)，自身償債壓力并不大，其融資目的為收并購(gòu)而非債務(wù)償還，因此不存在緩解償債壓力的問(wèn)題。”
陳星進(jìn)一步稱，對(duì)于出讓項(xiàng)目的房企來(lái)說(shuō)，則急需出售項(xiàng)目?jī)斶€債務(wù)，但“優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”這一前提限制了處置資產(chǎn)的特征。對(duì)于債務(wù)壓力大、可售資產(chǎn)質(zhì)量不高的房企，還需擴(kuò)充其他資金來(lái)源。
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