去年末，上海舉辦推進保障性住房建設銀企對接會。工商銀行、建設銀行、交通銀行等與上海地產、城投控股、陸家嘴集團、旭輝集團等簽署了合作協(xié)議。
保障性租賃住房領域
截至去年末，建設銀行授信金額超1000億元，投放金額超過430億元，惠及400多個保障性租賃住房項目。1月26日，建設銀行與保利集團簽署合作協(xié)議，探索保障性租賃住房從孵化培育、建設運營到公募REITs發(fā)行的全生命周期業(yè)務模式。
我國的住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體。2月8日，針對保障性租賃住房有關貸款，人民銀行、銀保監(jiān)會明確，銀行業(yè)金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理。盡管這是房地產貸款集中度管理制度的既有安排，并非新政策，卻依然向市場釋放出支持發(fā)展保障性租賃住房的暖意。未來，銀行發(fā)放相關貸款不再受集中度管理指標約束，將有充足空間加大對保障性租賃住房項目的信貸投放。
“發(fā)展保障性租賃住房對于平抑房價、銀行經(jīng)營增收及房地產市場穩(wěn)健運行都能產生積極影響。”一位銀行信貸業(yè)務負責人認為，對銀行而言，這或成一塊受政策支持且空間不小的“好業(yè)務”。
根據(jù)《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。
為進一步加強金融支持，上述意見還要求，加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度。人民銀行、銀保監(jiān)會2月8日再次明確，銀行業(yè)金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，提供金融產品和金融服務。
在上述銀行業(yè)人士看來，保障性租賃住房項目有關貸款不受集中度管理指標約束后，銀行是否發(fā)放相關貸款取決于市場化因素，也就是項目風險和銀行自身的風控能力。保障性租賃住房有抵押，保障性較大，如果地域位置較好，又主要針對青年人等收入有一定保障的群體，銀行會比較歡迎此類項目。只要地方政府推動得當，對于一些好項目或大部分項目，相信銀行會愿意支持。
中國銀行研究院博士后鄭忱陽認為，對銀行業(yè)而言，2020年以來，在疫情沖擊和信貸約束背景下，房地產貸款增速持續(xù)回落、房地產貸款不良率攀升，銀行對房地產市場信心不足，融資積極性有所下降。新規(guī)出臺后，保障性租賃住房將成銀行房地產貸款增量的重要發(fā)力點，既符合國家大政方針，又能更好服務人民美好生活需要，是拓展房地產業(yè)務的關鍵突破口。
鄭忱陽建議，銀行業(yè)應綜合把握房地產貸款集中制度和保障性租賃住房新政，加大對保障性租賃住房支持力度，嚴格認定保障性租賃住房項目，切實將資金投向符合要求的保障性租賃住房領域，通過信貸、債券等市場化手段提供金融服務，創(chuàng)新租賃住房ABS、REITs等金融產品，強化數(shù)據(jù)統(tǒng)計和風險監(jiān)測，促進金融服務依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)。
在保障性住房領域，一些銀行早有布局。去年末，上海舉辦推進保障性住房建設銀企對接會。工商銀行、建設銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、上海銀行、上海農商銀行，與上海地產、城投控股、陸家嘴集團、旭輝集團、大華集團、瑞安集團簽署了金融支持保障性住房銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議。
在保障性租賃住房領域，除了傳統(tǒng)信貸支持，一些銀行還創(chuàng)新金融服務方式。建設銀行是國內最早支持保障性租賃住房建設的金融機構之一。截至去年末，該行授信金額超1000億元，投放金額超430億元，惠及400多個保障性租賃住房項目。1月26日，建設銀行與保利集團簽署發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方擬共同搭建住房租賃金融合作平臺，以私募股權投資基金為載體，廣泛吸引社會資本支持保障性租賃住房建設，探索保障性租賃住房從孵化培育、建設運營到公募REITs發(fā)行的全生命周期業(yè)務模式。
“保障性租賃住房發(fā)展?jié)摿Υ?。對銀行而言，開發(fā)商很關鍵。”前述銀行業(yè)人士預計，由于保障性租賃住房開發(fā)周期長、利潤回報相對較低，開發(fā)商可能更多是國有企業(yè)或轉型后的政府融資平臺。“有關部門和地方政府的技術操作細節(jié)，將影響這一領域的未來發(fā)展規(guī)模與發(fā)展狀況。”
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