2月11日，地產(chǎn)股再次迎來大漲，泰禾集團(tuán)、南山控股、榮安地產(chǎn)、天?；ǖ榷嘀还善奔w沖高，融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)同樣翻紅，截至發(fā)稿漲幅為6.34%。
市場(chǎng)情緒高漲，源于地產(chǎn)一系列利好不斷出現(xiàn)。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部也不斷優(yōu)化管理，調(diào)整架構(gòu)，以適應(yīng)新的市場(chǎng)格局。
比如頭部房企融創(chuàng)在近期調(diào)整了組織架構(gòu)，由原來的七大區(qū)域調(diào)整為九大區(qū)域，原西南區(qū)域拆分為成渝區(qū)域、云貴區(qū)域，分別管理四川及重慶、云南及貴州；新成立西北區(qū)域，管理陜西、山西、甘肅、寧夏四省。
多家企業(yè)內(nèi)部人士評(píng)論，房企大刀闊斧變革，是為了適應(yīng)新的行業(yè)環(huán)境。在地產(chǎn)上行期，全國(guó)擴(kuò)張、向下放權(quán)是企業(yè)的普遍動(dòng)作；當(dāng)市場(chǎng)蛋糕逐漸縮水，裁撤冗余區(qū)域與架構(gòu)，提高效率精準(zhǔn)投資，觸及一線“炮火”的聲音，成為企業(yè)的一致訴求。
外部變化帶來內(nèi)部開刀
房地產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕規(guī)模，正在漸漸“縮水”。今年1月份，僅15家房企銷售額超百億，較去年同期減少14家。開發(fā)商沖規(guī)模、促銷售正越來越難。行業(yè)下行期，如何挖掘增長(zhǎng)點(diǎn)？一些房企開始向組織架構(gòu)動(dòng)刀，以激發(fā)區(qū)域活力。
融創(chuàng)由原來的七大區(qū)域調(diào)為九大區(qū)域，新成立西北區(qū)域，管理陜西、山西、甘肅、寧夏四省。自此，融創(chuàng)的二級(jí)區(qū)域數(shù)量增加，包括北京、華北、西北、成渝、云貴、上海、東南、華南、華中共九大區(qū)域。
將西北區(qū)域獨(dú)立出來，是融創(chuàng)縮小集團(tuán)管理半徑、加大深耕西北市場(chǎng)的舉動(dòng)。
以西北經(jīng)濟(jì)重地西安為例，中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年西安房企銷售業(yè)績(jī)前10為：融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、天地源、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、萬科地產(chǎn)、紫薇地產(chǎn)。融創(chuàng)銷售額約189.8億元，超出碧桂園65.8億元。
在融創(chuàng)2021年中報(bào)中，西安同樣與武漢、杭州、重慶等城市并列，位于該集團(tuán)超百億銷售城市名單中。不過，融創(chuàng)中國(guó)官網(wǎng)顯示，此前西安被列在華北集團(tuán)之下，太原、銀川、蘭州等城市則被列在北京集團(tuán)之下，管理半徑大、且較為分散。
融創(chuàng)方面表示，調(diào)整后的組織架構(gòu)有利于減小管理跨度、減少管理層級(jí)、提高管理效率。與此同時(shí)，九大區(qū)域?qū)⒃诂F(xiàn)有城市布局基礎(chǔ)上，進(jìn)一步聚焦深耕市場(chǎng)空間大、更加匹配公司發(fā)展戰(zhàn)略的核心城市，加強(qiáng)行業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
被分拆的西南區(qū)域，同樣故事頗多。近年來，西南區(qū)域一直是融創(chuàng)的戰(zhàn)略發(fā)展重地，融創(chuàng)重倉的文旅產(chǎn)業(yè)、多次大型資產(chǎn)包收購，都發(fā)生在這片土地上。
融創(chuàng)2021年中報(bào)顯示，該集團(tuán)在重慶有1407萬平方米權(quán)益土儲(chǔ)，是西安的兩倍多，云南的昆明及西雙版納合計(jì)有超800萬平方米權(quán)益土儲(chǔ)。從業(yè)績(jī)規(guī)?？?，早在2018年，西南區(qū)域銷售金額便達(dá)807億元，此后兩年銷售業(yè)績(jī)均超千億。
不過，大型的文旅綜合體項(xiàng)目，對(duì)房企資金的沉淀力度不容小覷。融創(chuàng)高層曾在業(yè)績(jī)會(huì)上說，會(huì)在價(jià)格合適的時(shí)候賣掉一些酒店、商業(yè)和樂園，持有資產(chǎn)總量會(huì)在自己設(shè)置的范圍內(nèi)。去年下半年，融創(chuàng)售賣西南區(qū)域資產(chǎn)的消息也不脛而走。
此時(shí)分拆西南區(qū)域，某種程度上利于企業(yè)管理的細(xì)化，“分而治之”也加強(qiáng)了區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)力度?？硕鹫J(rèn)為，房企通過戰(zhàn)略“瘦身”，可趁機(jī)調(diào)整布局，在可預(yù)見的“政策底”窗口期，推進(jìn)區(qū)域深耕戰(zhàn)略，蓄勢(shì)待發(fā)迎接下一輪投拓。
頭部房企收縮戰(zhàn)線
組織架構(gòu)變動(dòng)，是房企在市場(chǎng)調(diào)整期的常規(guī)動(dòng)作。但如今，加入變革陣營(yíng)的房企數(shù)量、調(diào)整力度之大，遠(yuǎn)非此前行業(yè)周期可比。
過去一年，至少有萬科、碧桂園、華潤(rùn)、龍湖等超30家房企進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，從穩(wěn)健型的龍頭房企到流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)的出險(xiǎn)企業(yè)，組織調(diào)整的硝煙燃遍大半個(gè)行業(yè)。步入2022年，這一趨勢(shì)仍在延續(xù)。
春節(jié)前，碧桂園新一輪組織架構(gòu)調(diào)整將落地，原先100多個(gè)區(qū)域公司經(jīng)過合并調(diào)整后，只剩下60個(gè)左右，區(qū)域的調(diào)整適度規(guī)模為80億～100億左右，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)域公司不調(diào)整。碧桂園此次調(diào)整亦涉及38個(gè)區(qū)域高管人事變動(dòng)。
建業(yè)集團(tuán)的調(diào)整力度同樣頗大。消息顯示，該集團(tuán)將撤銷所有大區(qū)層級(jí)，設(shè)立新的城市公司和專業(yè)公司，由集團(tuán)直接管理。即將“集團(tuán)-業(yè)務(wù)集團(tuán)-大區(qū)-城市公司-項(xiàng)目”調(diào)整為“集團(tuán)-城市公司/專業(yè)公司-項(xiàng)目公司”三級(jí)管理模式。
同時(shí)，將建業(yè)控股、地產(chǎn)集團(tuán)總部、中原建業(yè)集團(tuán)總部、新生活集團(tuán)總部及筑友集團(tuán)總部合并為新的集團(tuán)總部，合并后集團(tuán)總部將設(shè)九個(gè)業(yè)務(wù)中心?？偛考軜?gòu)的合并，難免會(huì)伴隨人員流動(dòng)，市場(chǎng)上甚至傳出“建業(yè)集團(tuán)編制優(yōu)化比例達(dá)60%”。
對(duì)此建業(yè)集團(tuán)告訴第一財(cái)經(jīng)，這一情況并不屬實(shí)。網(wǎng)傳集團(tuán)架構(gòu)及編制上報(bào)情況的方案，僅為五大集團(tuán)總部的架構(gòu)調(diào)整，不涉及整個(gè)建業(yè)集團(tuán)，且方案內(nèi)容也非最終結(jié)果，最終結(jié)果還在謹(jǐn)慎制定當(dāng)中。“涉及人員未來也以內(nèi)部分流為主。”據(jù)內(nèi)部人士稱。
建業(yè)方面表示，本次架構(gòu)變動(dòng)，目的是最大化地提升效率、加強(qiáng)人均效能；在執(zhí)行時(shí)，不搞“一刀切”，緩解相關(guān)人員的壓力。記者獲悉，為調(diào)動(dòng)員工的積極性，建業(yè)出臺(tái)了“企業(yè)合伙人”制度，以適應(yīng)目前的行業(yè)管理紅利時(shí)代，激勵(lì)團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)。
此外，世茂同樣進(jìn)行了一番瘦身，包括撤銷浙江區(qū)域公司、升級(jí)華東地區(qū)公司、重新劃分滬蘇區(qū)域公司；集團(tuán)職能部門整合、定位變化，強(qiáng)控投資、直管審計(jì)和采購；區(qū)域和地區(qū)公司職能轉(zhuǎn)變，由11個(gè)職能部門收縮為7個(gè)。
總體而言，組織裂變與合并是當(dāng)下房企的重點(diǎn)調(diào)整方向，核心是向管理要效益，實(shí)現(xiàn)區(qū)域深耕。“現(xiàn)在的行業(yè)形勢(shì)大家都心知肚明，一味沖高規(guī)模已不再現(xiàn)實(shí)，控制擴(kuò)張半徑、同時(shí)對(duì)多元板塊進(jìn)行收縮，也是不得不為。”有房企內(nèi)部人士稱。
克而瑞研究中心認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行已近半年時(shí)間，房企戰(zhàn)略精簡(jiǎn)是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的必要舉措，可控制成本，將有限的資金更精準(zhǔn)投放，也是緩解流動(dòng)性壓力、“勒緊腰帶”抵御“寒冬”的選擇。
值得注意的是，組織架構(gòu)的調(diào)整磨合并非一朝之事。如何維持管理層團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定、減少人才流失、加強(qiáng)調(diào)整后部門間的協(xié)調(diào)，同樣對(duì)房企的發(fā)展十分重要。
萬科高層在談及組織重建時(shí)曾稱，萬科的經(jīng)營(yíng)管理有四個(gè)方面：戰(zhàn)略檢討、業(yè)務(wù)梳理、組織重建、事人匹配，而從組織到績(jī)效這個(gè)過程，并非那么直接，也并非那么短期。
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