2021年2月23日，集中供地政策落地，房地產行業(yè)邁入新土拍時代。自此，土地供應從以往的“零售”變成集中放量“批發(fā)”，供應規(guī)則發(fā)生巨變。
土地供貨邏輯的改變，推動房企、城市和市場轉向。時值集中供地落地一周年之際，時代周報聯(lián)合騰訊房產推出《集中供地這一年》專題，記錄集中供地下的地產行業(yè)變革。
2021年2月23日，集中供地政策出臺，全國22個重點城市實行住宅用地“兩集中”出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。這意味著，土地供應方式由“零售”轉向“批發(fā)”，各方對供應節(jié)奏均有穩(wěn)定預期。
1987年12月1日，中國歷史上土地拍賣第一槌在深圳會堂落下。34年后，土地供給側再迎改革。
據(jù)《2021年22城三輪集中供地成交總價排行榜》，22城總土地成交額約為25179.1億元，半數(shù)城市土拍總額超過千億元。杭州以2198.43億元位居榜首，也是22城中唯一一個成交總額超過2000億元的城市。
在集中供地之下，多個城市出臺土拍新規(guī)，競品質、現(xiàn)房交付等登上舞臺。從此，房企買地不只為高周轉，還需對交付品質、交付周期負責。此外，多地采用“房地聯(lián)動”方式，限制土拍溢價率上限、嚴控房屋售價，從根源上遏制土地炒作亂象，控制房價漲幅。
中信證券研究團隊認為，集中出讓的招拍掛規(guī)則，有利于增加土地市場透明度，形成有序、穩(wěn)定的競爭格局，減少“地王”出現(xiàn)頻次，加速優(yōu)勝劣汰。土地市場的改革是房地產行業(yè)供給側改革的最后一塊拼圖——內卷化競爭從此結束，優(yōu)秀房企發(fā)展的穩(wěn)定性和成長性將都有所上升。
買地需簽“質量保證書”
2月16日，北京2022年首輪拍地拉開序幕。在本輪土拍中，競品質為最大亮點。18宗地塊共6宗地塊設置高標準方案評選環(huán)節(jié)，11宗地塊設置競高標準住宅建設。
競品質是在集中供地潮中出現(xiàn)的新物種。在2021年首輪集中供地中，因保證金比例較低而引發(fā)房企爭搶的杭州，在第二輪集中供地中出臺新競拍規(guī)則，競品質、現(xiàn)房交付由此站上舞臺。
在第二輪集中供地中，杭州首次在十城區(qū)推出“競品質”試點地塊，采取一次性公告和線下“競品質”、線上“競地價”兩階段操作方式，試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售，通過竣工備案等驗收手續(xù)且通過政府組織的履約監(jiān)管核驗后，方可銷售。
南京、成都則更進一步，在土拍階段直接“定品質”。
具體而言，南京在出讓地塊時按“限房價、定品質、競地價”出讓，當網(wǎng)上交易達最高限價后須搖號的地塊，將商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%，且部分地塊不得合作開發(fā)。
一名TOP5房企投拓負責人對時代周報記者表示，目前競品質模式處于摸索階段，北京、上海、杭州等地的實行細則各有不同。從初衷看，過去土地市場愈發(fā)升高的門檻和競爭熱度導致房企削減成本，產品品質難以保障，影響房地產市場的健康發(fā)展。競品質是政策工具箱里的措施之一，未來調整方向是，在把控產品品質基礎上，給開發(fā)商留足利潤空間。
多宗流拍地塊“回爐重造”
縱觀2021年三批集中供地情況，可以發(fā)現(xiàn)土地市場經歷從熱到冷，再到穩(wěn)的轉變。市場情緒的變化，也推動著各個試點城市土拍規(guī)則的調整，并在三批集中供地過程中呈現(xiàn)出“松—緊—松”趨勢。
首輪土拍22個試點城市實行“一城一策”，部分城市土拍規(guī)則較寬松，房企們也沉浸在前所未有的集體亢奮之中。但過于火爆的行情明顯不符合政策初衷，在監(jiān)管層指引之下，多個城市在第二批土拍中收緊出讓條件，不同城市競拍規(guī)呈現(xiàn)針對性調整。
收緊的土拍政策導致第二輪集中供地不少試點城市的流拍率大幅提升。杭州推出的 10宗“競品質”試點地塊全部流拍，蘇州、重慶等城市超9成地塊底價成交，只有上海、廈門等城市熱度相對較高。
從房企拿地層面上看，從二批集中供地開始，主流房企的布局逐步開始謹慎，“躺平”趨勢蔓延，重慶、寧波等城市Top 100拿地金額占比由首批的超80%降至不足20%，下降幅度明顯。
在第二批土拍中，除廈門外的21個城市，累計共有216宗地撤銷出讓、71宗地流拍，這些地塊之中，共有12個城市近37宗出現(xiàn)二次流拍。撤銷出讓的地塊均在第三輪集中供地時重新出讓，除5宗地條件未變外，其余大部分地塊出讓條件均有一定程度的放松。
重新上架的地塊里，放寬或取消配建要求、下調起拍價等成為主要的政策調整方向。
以廣州為例，從化江埔地塊取消4.5萬平方米占比約30%的商業(yè)配建要求、番禺石樓地塊取消2.9萬平方米占比約10%的政府性房源或人才住房的配建要求、增城朱村地塊取消2.3萬平方米占比約10%的人才公寓和公共租賃住房配建要求。
時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，成都、長沙等城市的部分地塊，通過地塊分割、調整容積率等方式下調總起拍金額、放低房企參拍門檻，杭州、沈陽等城市部分地塊則直接下調起拍樓面價、降低房企拿地成本。
在對部分二批次流拍地塊進一步放松限制的同時，極少部分地塊上調最終的銷售限價，如成都新都區(qū)的2宗地塊銷售限價分別上調8.9%和3%，長沙雨花天華地塊的毛坯限價則由13300元/米 上調4.5%至13900元/米 。
房地聯(lián)動控房價
為防止土地價格過快上漲而影響房價預期，不少城市在拍地規(guī)則中進一步打補丁，穩(wěn)定新房價格預期。
在第三批集中供地期間，上海通過對大部分地塊設置“房地聯(lián)動價”，對新房項目未來售價進一步指導。具體而言，上海還推出集中供地中唯一一塊“雙定雙限房”地塊，明確指出申請人須提交由相關政府部門出具的項目認定文件后才能購買。在常規(guī)地塊出讓的同時，對人才保障用房定向出讓，通過限定價格、限定戶型等方式確保各類人群的居住需求。
“房地聯(lián)動”下，集中供地對交易市場影響頗大。對購房者而言，集中供地對銷售價格進行限制，無疑是重大利好。
以深圳前海T201-0168地塊為例，該宗地普通商品住房最高毛坯價不得高于9.2萬元/米 ，出售型人才房（不含室內裝修）平均售價不得高于5.52萬元/米 、最高售價不得高于5.8萬元/米 。根據(jù)深圳房地產信息網(wǎng)，同期前海新房單價均破10萬元/米 。
第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿在接受時代周報記者采訪時表示，深圳集中供地將于1-3年后入市，對于穩(wěn)定市場預期有指導作用。未來將有大批限價樓盤入市，購房者和開發(fā)商都要調整投資節(jié)奏，預計未來深圳市場新房價格將保持平穩(wěn)狀態(tài)。
1月25日，銀保監(jiān)會在2022年工作會議中強調，將持續(xù)完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”房地產長效機制，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)。
多地在繼續(xù)強調“房住不炒”，同時也將促進保障性住房的供給，支持居民自住以及改善性購房消費，保證市場平穩(wěn)運行，確保房地產行業(yè)健康發(fā)展。
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