“市場分化萎縮、利潤有限時，要進行更高質(zhì)量的投資，由過去均勻、分散式投資轉(zhuǎn)為向市場表現(xiàn)更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。”日前，萬科董事會主席郁亮在內(nèi)部發(fā)言時指出，萬科將改變投資策略，必要時收回“番號”。
萬科調(diào)整投資邏輯，是房企在土地供給側(cè)規(guī)則改變下集體思變的縮影。2021年，集中供地政策落地，房企拿地?zé)崆榻?jīng)歷由熱到冷的轉(zhuǎn)變，土地市場逐步回歸理性。
安信證券數(shù)據(jù)顯示，2021年三批集中供地流拍率分別為6.2%、32.8%、18.9%，平均溢價率分別為14.8%、3.6%、1.8%。百強房企中，參與拿地房企數(shù)量由首批72家降至第三批28家，拿地金額占比從首批70.1%降至第三批21.5%。
集中供地意味著各城市在同一時間段批量上新地塊，考驗著房企的資金實力和資源調(diào)度能力。在此背景下，“拼單”拿地漸成主流，房企更加傾向于通過合作拿地降低風(fēng)險、分攤資金成本。
多城土拍市場上，由多家房企組成的拿地聯(lián)合體表現(xiàn)進取。從拿地權(quán)益金額占比來看，前50房企拿地權(quán)益金額占比均值為74.7%，同比下降3.1個百分點，合作拿地力度明顯增強。
圖源：安信證券
各梯隊房企表現(xiàn)各異
無論供地方式如何變化，土地始終是房企最重要的生產(chǎn)資料。集中供地大潮之中，土地市場呈現(xiàn)“強者恒強”的競爭格局，頭部房企優(yōu)勢顯現(xiàn)。
安信證券數(shù)據(jù)指出，三批集中供地中，百強房企拿地金額合計約為1.2 萬億元，占總土地出讓金的比重為53.3%。保利集團、中海地產(chǎn)、華潤置地等企業(yè)拿地總額均超800億元，拿地?zé)崆榭涨啊?/div>
過去多年，部分房企借助“三高”模式獲得發(fā)展，即高杠桿融資買地、高周轉(zhuǎn)回流資金、高負債維持企業(yè)運營。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進入降杠桿周期，高負債企業(yè)忙著降杠桿，長期遵守財務(wù)紀律的企業(yè)獲得彎道超車的機會。
縱觀2021年三批集中供地情況，可以發(fā)現(xiàn)國企和民企拿地?zé)崆榉只罢吣玫胤e極性攀升，后者拿地金額逐漸收縮。
2021年，國企拿地金額占比約為50%，民企約為30%。其中，民企參與度持續(xù)下降，三批次拿地金額占比分別為50.3%、26%和24.7%。
圖源：中國指數(shù)研究院
此前鮮少出現(xiàn)在土地市場的城投公司，在集中供地中頻繁亮相。
以第三批集中供地為例，廣州13宗地塊中，知識城投資集團、白云城市建設(shè)、南沙開發(fā)建設(shè)等城投企業(yè)成為投資主力，地方城投累計斬獲9宗地塊；無錫共成交20宗土地，其中15宗地塊由城投公司拍下；蘇州成交25宗土地，19宗地由地方城投獲得；南京成交的31宗地中，22宗地被城投公司拍下。
諸葛找房研究中心在研究報告中指出，城投公司拿地比例提升，一定程度上緩解開發(fā)商拿地謹慎導(dǎo)致的地塊流拍問題，承接了房企的職能。但城投公司的項目操盤能力有待考察，未來項目去化情況也有不確定性。上述短板或?qū)Ⅱ?qū)動城投公司與優(yōu)質(zhì)品牌房企合作，取長補短、共同開發(fā)。
“拼單”拿地降風(fēng)險
2021年下半年以來，房企資金壓力加大，拿地?zé)崆轶E減。為給房企“減負”，部分城市放松拿地門檻，接受房企以聯(lián)合體形式買地。
以長沙為例，在首批集中供地中，長沙要求房企獨立購地，不接受聯(lián)合體報名。第二批集中供地中，除一宗地塊不接受聯(lián)合購買外，其他地塊均可接受兩家或以上房企聯(lián)合報名。同時，降低保證金要求，三批次最低保證金分別為50%、30%、20%。
房企“拼單”買地?zé)崆?，不僅出于購地條件的放松，還有風(fēng)險上的考量。通過聯(lián)合體拿地，有助于房企分攤成本、規(guī)避開發(fā)風(fēng)險，是對抗不確定性的明智之選。
在2021年首批集中供地中，房企便傾向于用“抱團取暖”取代“單打獨斗”。北京30宗土地共吸引54家企業(yè)參與，其中共有37個聯(lián)合體，金地+華潤+保利組成的“鐵三角”組合共報名21宗地。重慶出讓的48宗土地中，多幅地塊為聯(lián)合競拍競得，金科所拿的3宗地均為聯(lián)合體拿地，合作對象包括大唐、美的、華宇和新希望。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，在熱點城市較為激烈的土儲競爭中，房企更加傾向于合作拿地。具體而言，各陣營權(quán)益金額占比均低于2020年，TOP11-30企業(yè)權(quán)益金額占比降幅最大，從77.8%降至74.7%。
合作轉(zhuǎn)向單打獨斗
通過合作拿地，聯(lián)合體各方均可以獲得全口徑規(guī)模的提升，實現(xiàn)利益共享、風(fēng)險共擔(dān)。硬幣的另一面是，地塊操盤考驗各方實力、運營理念和團隊配合等。聯(lián)合體中任何一方出現(xiàn)變動，合作都有可能走向破裂。
2021年7月20日，宋都股份公告稱，將放棄5月競得的杭州運河新城土地使用權(quán)，為此將損失5000萬元保證金。8月10日，宋都稱“退地”行為歸因于合作方祥生、寶龍的單方面違約，已向祥生寄送律師函，已將寶龍訴至杭州拱墅區(qū)人民法院。
宋都股份的一紙訴訟，讓合作拿地隱患再度成為業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點。時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，多家房企聯(lián)合拿下地塊后，出現(xiàn)退出項目、重新引入投資人等現(xiàn)象。
2021年4月28日，華宇、金科、新希望聯(lián)合以6億元拿下大渡口79.62畝地，此后新希望退出地塊，金科成為大股東；4月29日，融創(chuàng)、中梁和弘陽聯(lián)合以8億元拿下巴南界石板塊141.09畝地，3個月后新增大唐地產(chǎn)作為合作開發(fā)對象；6月10日，德商地產(chǎn)和德信地產(chǎn)以2.19億元底價聯(lián)合競得二號宗地青白江64.4畝地塊。此后，德商地產(chǎn)和德信地產(chǎn)雙雙退出地塊，將項目100%股權(quán)交給東原地產(chǎn)。
聯(lián)合拿地初衷是為減少不確定性，但當(dāng)“隊友”成為最大的不確定因素時，房企更傾向于獨立拿地，拼單拿地?zé)崆橹饾u降溫。
2月16日，北京打響2022年集中供地“第一槍”。從結(jié)果看，聯(lián)合體拿地銳減，僅5家聯(lián)合體報名參與，首日9宗地塊中僅有2宗地塊由聯(lián)合體競得。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對時代周報記者分析稱，企業(yè)選擇聯(lián)合拿地往往是出于分擔(dān)資金壓力和開發(fā)風(fēng)險，但由于2021年部分房企資金承壓，在一定程度上增加企業(yè)選擇合作伙伴的難度。另一方面，北京土地出讓文件中明確規(guī)定“誰拿地、誰開發(fā)、誰售賣”，再加上利潤空間有限，因此企業(yè)更傾向于“單打獨斗”。
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