2022開年以來，眾多身背房貸的“還貸族”和急需“上車”的“剛需族”迎來多重利好。
2月17日以來，媒體相繼報(bào)道稱，山東菏澤、重慶、江西贛州、廣東佛山等地不少銀行已將當(dāng)?shù)厥滋追渴赘侗壤抵?0%。今年至今，全國(guó)已有超過40城陸續(xù)發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)微調(diào)政策。
與此同時(shí)，房貸利率似乎正進(jìn)入新一輪下調(diào)期。2月21日，貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市2月份主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個(gè)基點(diǎn)；平均放款周期為38天，較上月縮短12天。
對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，今年1月份，5年期以上LPR下調(diào)帶動(dòng)了2月份房貸降息。“2月按揭房貸利率下降空間加大，利率水平接近去年5月，放款周期加快到2020年三季度的狀態(tài)，這是住房信貸環(huán)境寬松力度加大的表現(xiàn)，對(duì)于改善市場(chǎng)預(yù)期、加快市場(chǎng)成交將發(fā)揮更積極的作用。”
2月21日，還有消息稱，當(dāng)天四大行在廣州地區(qū)的房貸利率同步下調(diào)。四大國(guó)有銀行相關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者證實(shí)了上述消息。同時(shí)多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，現(xiàn)在銀行按揭貸款額度普遍較為充足，且審批加快，放款周期較之前明顯縮短，房貸利率后續(xù)仍有下調(diào)的可能。
專家分析是供求關(guān)系導(dǎo)致
2月21日，有媒體報(bào)道稱，當(dāng)天四大國(guó)有銀行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，其中首套房貸利率從LPR 100BP（5.6%）下調(diào)至LPR 80BP（5.4%），二套從LPR 120BP（5.8%）下調(diào)至LPR 100BP（5.6%）。
對(duì)此，四大行均向記者表示，該行在廣州地區(qū)的房貸利率從2月21日起按照上述價(jià)格執(zhí)行。同時(shí)，記者還了解到，交通銀行(601328)也已跟進(jìn)調(diào)整廣州地區(qū)房貸利率，郵儲(chǔ)銀行則從2月22日起下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，均與四大行保持一致。另有多家股份行向記者透露，目前已跟隨國(guó)有大行的腳步，將其在廣州地區(qū)的房貸利率下調(diào)至首套5.4%、二套5.6%。
某國(guó)有大行廣州分行表示，該行將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，優(yōu)先支持剛需及首次置業(yè)者需求，對(duì)已滿足放款條件的客戶，按申請(qǐng)時(shí)間有序發(fā)放貸款。“目前符合放款條件的業(yè)務(wù)，暫時(shí)沒有積壓。”
對(duì)于此次國(guó)有大行集體下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這是供求關(guān)系導(dǎo)致的銀行自主行為，并非全國(guó)層面的下調(diào)。
“1月份，廣州新房成交量不足6000套，遠(yuǎn)低于2016年以來月均8000-9000套的水平；而二手住宅成交（自助網(wǎng)簽 中介網(wǎng)簽）7014套，同比大減55.4%，且自2021年5月份以后一直在5000-7000套的低位徘徊。”李宇嘉表示，當(dāng)整體成交量下行后，對(duì)按揭的需求就會(huì)下降，按揭供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致利率下降，銀行要做生意，自然只能降低利率了。“再說，近期按揭額度都有增加，利率下降也在情理之中。”
2021年前三季度，由于廣州房?jī)r(jià)上漲過快，在額度管控和信貸政策“一城一策”的模式下，按揭利率連續(xù)攀升。數(shù)據(jù)顯示，2021年前三季度，廣州房貸利率連續(xù)5次提價(jià)，之后廣州地區(qū)主流商業(yè)銀行一直維持首、二套房貸利率分別不低于5.85%和6.05%。
李宇嘉進(jìn)一步指出，當(dāng)前，在穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)的新格局下，按揭利率過高影響了市場(chǎng)穩(wěn)定，阻礙住房剛性消費(fèi)，有下調(diào)需求。“目前市場(chǎng)需求仍比較弱勢(shì)，下調(diào)按揭利率，并形成持續(xù)下調(diào)的預(yù)期，對(duì)需求的激活有所幫助。”
2月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.5％，一改此前的下跌態(tài)勢(shì)。“預(yù)計(jì)主流銀行持續(xù)下調(diào)按揭利率，對(duì)交易和市場(chǎng)需求的活躍度，都有比較大的影響，后續(xù)市場(chǎng)將回到正常時(shí)期的交易水平上。”李宇嘉指出。
長(zhǎng)效機(jī)制下樓市會(huì)趨穩(wěn)
在業(yè)內(nèi)人士看來，廣州房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間，且表明當(dāng)前房地產(chǎn)政策進(jìn)一步趨松，具有積極的示范意義。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似廣州此類城市房貸利率政策，客觀上對(duì)于全國(guó)其他城市也有積極的啟發(fā)意義，有助于對(duì)其他城市后續(xù)的政策產(chǎn)生積極的示范作用。“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于去年下半年降溫以來的末端，今年將呈現(xiàn)‘V’型走勢(shì)，即當(dāng)前不斷進(jìn)入市場(chǎng)筑底、見底、探底階段，后續(xù)將形成底部反彈、逐漸復(fù)蘇的非常好的基礎(chǔ)。”
這是否意味著，以廣州為起點(diǎn)，熱點(diǎn)城市的房貸利率將迎來較大下調(diào)周期？
在李宇嘉看來，由于LPR不變，加點(diǎn)的影響只是邊際的影響。此前1月份，作為房貸利率基準(zhǔn)錨的5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，但最新一期LPR并未出現(xiàn)調(diào)整。“監(jiān)管層可能考慮到市場(chǎng)在回升，各地積極紓困，對(duì)市場(chǎng)已經(jīng)有了一定的激活，擔(dān)心LPR再次下調(diào)，可能會(huì)導(dǎo)致過于明顯的反彈?？傊?，在長(zhǎng)效機(jī)制架構(gòu)下，樓市會(huì)趨穩(wěn)，但很難大幅上漲。”李宇嘉指出。
不過，現(xiàn)階段樓市并未出現(xiàn)明顯回暖。東方金誠(chéng)首席分析師王青認(rèn)為，為遏制樓市下滑勢(shì)頭，下一步通過5年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)、較大幅度降低個(gè)人住房貸款利率也將是政策的一個(gè)發(fā)力點(diǎn)。
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