房地產(chǎn)行業(yè)融資回暖，中高信用房企先知。在資金面有所松動(dòng)的作用下，部分中高信用房企已經(jīng)率先感受到了暖意。
2022年3月1日，碧桂園發(fā)布公告稱，其全資附屬公司碧桂園地產(chǎn)發(fā)行本金金額為人民幣50億元的中期票據(jù)已獲準(zhǔn)注冊(cè)。這是碧桂園地產(chǎn)首次于中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)中期票據(jù)。
在碧桂園之前，美的置業(yè)也已經(jīng)發(fā)行了一筆中期票據(jù)。據(jù)美的置業(yè)披露，其2022年度第一期中期票據(jù)于2月25日簿記成功，實(shí)際發(fā)行金額15億，發(fā)行利率為4.50%，期限4年。美的置業(yè)也是2022年首批獲得中期票據(jù)批文并成功發(fā)行的民營(yíng)企業(yè)之一。
碧桂園和美的置業(yè)兩家民營(yíng)房企中期票據(jù)的成行，也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境迎來(lái)了邊際改善。
需要強(qiáng)調(diào)的是，目前中高信用房企合理正常的融資需求得到了滿足與回應(yīng)，但從整體來(lái)看，隨著償債高峰期的漸近，房企整體上依然存在再融資的壓力，信心的修復(fù)也尚待時(shí)日。
融資復(fù)蘇
美的置業(yè)這一筆15億元中期票據(jù)的發(fā)行，是值得關(guān)注的事件。
這是由于，雖然美的置業(yè)有美的集團(tuán)的強(qiáng)大背書(shū)，但其財(cái)務(wù)指標(biāo)并非十分突出，其能夠獲準(zhǔn)發(fā)行中期票據(jù)，也是融資渠道向中信用房企開(kāi)放的信號(hào)。
根據(jù)美的置業(yè)此前披露，截至2021年上半年，美的置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.7%，凈負(fù)債率為58.2%，現(xiàn)金短債比為2.21倍，其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的監(jiān)管要求，屬于“黃檔”房企。
從業(yè)務(wù)布局上而言，美的置業(yè)也有進(jìn)一步優(yōu)化的空間，能級(jí)較低的城市仍然貢獻(xiàn)了相當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售額。2021上半年，美的置業(yè)一線、強(qiáng)二線城市合約銷(xiāo)售金額占比約39.9%，一二線以及強(qiáng)三線城市的銷(xiāo)售占比達(dá)到了78%。
即便在財(cái)務(wù)韌性和發(fā)展?jié)摿Ψ矫嫔写嵘?，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)美的置業(yè)還是相當(dāng)看好。根據(jù)中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司的綜合評(píng)定，美的置業(yè)這筆票據(jù)的主體信用評(píng)級(jí)為AAA，該期中期票據(jù)債項(xiàng)評(píng)級(jí)AAA。
根據(jù)美的置業(yè)披露的募資用途，這次募資擬全部投入項(xiàng)目建設(shè)。但“不用于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、支付土地款、“地王”相關(guān)項(xiàng)目、三四線地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、保障性住房和棚改項(xiàng)目”。
在美的置業(yè)之前，金地集團(tuán)也已經(jīng)在上清所發(fā)行了一筆中期票據(jù)。2022年2月23日，上清所官方發(fā)布了金地（集團(tuán)）股份有限公司 2022 年度第一期中期票據(jù)發(fā)行情況公告。
根據(jù)公告，金地已發(fā)行總額為17億元，期限為 3 年，利率 3.58%的中期票據(jù)，募集資金用途將投向償還到期債券與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。
除了上述兩家房企以外，另一家頭部民營(yíng)房企碧桂園也拿到了中期票據(jù)的入門(mén)票。碧桂園擬發(fā)行的這筆中期票據(jù)具有額度高的特點(diǎn)，不過(guò)由于其尚未成功發(fā)行，這筆資金的用途仍有待觀察。
碧桂園和美的置業(yè)均是首次獲準(zhǔn)發(fā)行中期票據(jù)。從近期發(fā)布中期票據(jù)融資計(jì)劃的房企特點(diǎn)分析可以看出，目前融資渠道依然頗為看中房企的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)指標(biāo)，信用良好以及財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企顯然更受青睞。
回暖信號(hào)
盡管中高信用房企的融資渠道有所擴(kuò)展，但房地產(chǎn)行業(yè)整體的融資環(huán)境仍在低位徘徊。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1-2月房企境內(nèi)、境外債券融資累計(jì)約856億元，同比下降59%， 2022年開(kāi)年兩個(gè)月，房地產(chǎn)債券市場(chǎng)延續(xù)低溫，整體房企端債市仍處于緩慢修復(fù)過(guò)程中。
貝殼研究院指出，2022年2月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約395億元，較上月大幅減少62.4%，同比減少48.6%，到期債務(wù)凈額20億，償債壓力較上月明顯改善。但即將到來(lái)的3-4月連續(xù)兩個(gè)月到期債務(wù)規(guī)模均超過(guò)千億元，未來(lái)兩月對(duì)房企的資金流動(dòng)性構(gòu)成一定的壓力，將增大對(duì)房企融資能力的考驗(yàn)。
房企的資金流動(dòng)性影響來(lái)自于兩端，一是投資，一是融資。從房企的銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)前銷(xiāo)售額低位徘徊的局面還未有改善。2022年3月2日，萬(wàn)科公告稱，2022年2月其實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額人民幣293.7億元，同比減少34.96%；2022年1月至2月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額人民幣649.7億元，同比減少44.29%。
融資面上，業(yè)界人士也普遍預(yù)計(jì)，在短期內(nèi)融資渠道保持穩(wěn)定仍是大趨勢(shì)。
一位不愿具名的地產(chǎn)分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前開(kāi)發(fā)貸和按揭貸都有一定的回暖，但債券投資者的偏好變了，信用修復(fù)需要一些時(shí)間，目前融資不會(huì)有十分明顯的扭轉(zhuǎn)。
不過(guò)，上述地產(chǎn)分析師也強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前市場(chǎng)面提振的消息頻頻傳來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體回暖也是一種助益。
“政策面支持，如果銷(xiāo)售回暖，有資金流入，企業(yè)當(dāng)然也是會(huì)受益的。”一位廣東本土房企的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱。
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