本報記者 王麗新

房地產(chǎn)行業(yè)并購市場出現(xiàn)新動向，并購貸向民營房企發(fā)放。3月3日，招商銀行分別與碧桂園、美的置業(yè)簽署150億元、60億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。業(yè)內(nèi)有聲音稱，這是釋放了新利好。

開年以來，據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)獲得并購類融資額度已達(dá)近千億元，其中，房企發(fā)行并購債融資38.2億元，計劃發(fā)行15億元；銀行提供并購貸款融資額度770億元、發(fā)行并購債50億元，計劃發(fā)行100億元。

“隨著風(fēng)險事件的增加，出售現(xiàn)有資產(chǎn)成為房企快速回籠現(xiàn)金的重要手段，也是房企向債權(quán)人展示償債誠意的方式之一，因此已有多家陷入流動性危機(jī)房企明確表示了自持物業(yè)、開發(fā)項目的出售意愿，其中不乏優(yōu)質(zhì)項目，很容易引起有能力企業(yè)的興趣。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日報》記者表示，而專項收并購貸款的發(fā)放及不納入“三道紅線”的政策，在拓寬受讓企業(yè)融資渠道的同時，又不受債務(wù)規(guī)模束縛，有利于提升受讓企業(yè)的購買能力，加速項目交易的效率。

民營房企加入并購融資陣營

自從招商蛇口獲得第一筆并購貸融資以來，房地產(chǎn)并購融資計劃紛至沓來。

從發(fā)行主體來看，國企、央企占絕對比重，如招商蛇口、建發(fā)集團(tuán)、華潤置地、華潤萬象生活、大悅城、五礦地產(chǎn)等都有發(fā)布相應(yīng)的并購貸融資計劃。新的變化體現(xiàn)在碧桂園、美的置業(yè)這兩家民營房企加入了，其于3月3日獲得合計210億元的并購類融資額度。

根據(jù)合作協(xié)議，招商銀行將授予碧桂園150億元并購融資額度，專用于碧桂園的地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化、以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求所衍生的創(chuàng)新類融資產(chǎn)品。

不過，據(jù)記者觀察，目前在房地產(chǎn)主業(yè)上，碧桂園近期暫沒有公開可查的收并購案發(fā)生，但其旗下的碧桂園服務(wù)近幾個月來收并購動作頻頻。

同日，招商銀行也授予美的置業(yè)地產(chǎn)并購專項融資額度60億元，專用于業(yè)務(wù)并購，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品，并提供高效便捷的“綠色通道一站式”服務(wù)。

此外，美的置業(yè)與招商銀行還就個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)加強(qiáng)合作。根據(jù)《按揭戰(zhàn)略合作協(xié)議》，招商銀行將授予美的置業(yè)個人住房按揭貸款專項額度60億元。這意味著，美的置業(yè)獲得招商銀行“并購融資+按揭專項額度”總計為120億元。

“預(yù)計這筆資金將用于收并購，美的置業(yè)整體收并購邏輯遵循城市升級戰(zhàn)略，對標(biāo)的選擇會考慮城市能級、項目本身質(zhì)量以及賬面資金鋪排等方面。”有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，合作項目是首先考慮的并購標(biāo)的，公司目前整體以收購部分合作方股權(quán)為主，主要是為了保障業(yè)主權(quán)益。

合作項目成并購首選標(biāo)的？

“雖然并購貸融資額度不斷上漲，但對于出險項目，市場還是持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，真正收并購交易落地并不多。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，難點(diǎn)在于，一是市場風(fēng)險尚未出清，出險項目本身的債務(wù)問題較為復(fù)雜，收并購或?qū)硪恍┎淮_定的風(fēng)險；二是存在因收并購雙方對項目未來預(yù)期不同的問題，進(jìn)而導(dǎo)致收購條件難達(dá)一致。

對此，劉水補(bǔ)充道，從陷入流動性危機(jī)房企角度來看，如果現(xiàn)在急于出售項目，一是資產(chǎn)可能被壓價，回籠資金不及預(yù)期，并且還會影響手中存貨的估值；二是根據(jù)政策指導(dǎo)，優(yōu)先出售的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，則剩余資產(chǎn)質(zhì)量不高，不利于維持后期經(jīng)營，這樣雖然緩解了當(dāng)期財務(wù)風(fēng)險，長期來看又增加了新的經(jīng)營風(fēng)險。從購買方來說，收并購交易復(fù)雜，不如直接拿地，招拍掛獲得的土地?zé)o論從財務(wù)還是經(jīng)營角度都更易操作。

同時，劉水指出，當(dāng)前收并購風(fēng)潮并未大規(guī)模啟動，仍以合作開發(fā)項目的股東之間的股權(quán)轉(zhuǎn)移為主。

《證券日報》記者也觀察到，部分優(yōu)質(zhì)央企、國企手里有份收并購項目清單，但除一、二線城市核心商業(yè)物業(yè)外，住宅以及綜合業(yè)態(tài)項目多以合作型為主。而當(dāng)下達(dá)成收并購的交易中，也以合作標(biāo)的為主。

比如，融創(chuàng)中國將杭州兩項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作方濱江集團(tuán)，回籠資金16.73億元；世茂集團(tuán)和雅居樂均退出了2009年的昔日中國總價地王廣州亞運(yùn)城項目，該項目另一合作方中海地產(chǎn)以37億元接盤，持股提升至73.33%，成為最大股東。

合作項目之所成為房企收并購首選標(biāo)的，其背后有多重原因。在劉水看來，一是作為項目共同的股東，受讓方都更了解項目質(zhì)量和財務(wù)結(jié)構(gòu)，可以節(jié)省大量盡調(diào)的時間成本；二是受讓方在前期已經(jīng)在合作項目上投入大量資金，能否順利開工、銷售，同樣影響受讓方的流動性和收益，為保自身利益，受讓方更有動力首先化解合作項目的風(fēng)險；三是如果合作項目是受讓方的并表子公司，則收購并不會增加額外債務(wù)，財務(wù)處理更便捷。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前地產(chǎn)并購貸釋放規(guī)模已達(dá)近千億元，是否會引發(fā)行業(yè)并購熱來臨？

“收并購現(xiàn)象或有所增加，但市場信心仍處于恢復(fù)期，大幅上漲的可能性不大。”關(guān)榮雪認(rèn)為。同策研究院資深分析師肖云祥則向《證券日報》記者表示，盡管當(dāng)前融資管控有所放松，但對于已出險或是潛在風(fēng)險的項目，受讓方選擇并購標(biāo)的時依然會非常理性且謹(jǐn)慎。但從長期來看，房地產(chǎn)并購潮有可能來臨。

在肖云祥看來，出售資產(chǎn)是無法緩解資金壓力的房企的最好出路，而隨著并購貸融資增加，基本面較好房企會對打折資產(chǎn)感興趣。此外，房地產(chǎn)市場發(fā)展模式正在發(fā)生根本性變化，中小型房企將會積極謀求轉(zhuǎn)型，其資產(chǎn)也是買家的潛在收并購標(biāo)的。

（編輯 崔漫 才山丹）