“誰(shuí)能想到，現(xiàn)在萬(wàn)科A(16.77 -1.24%,診股)的股價(jià)和保利幾乎一樣了？ ” 被地產(chǎn)股套了將近4年后，李雯廷（化名）最終痛下決心“割肉”止損，去年10月份，她清倉(cāng)了保利地產(chǎn)的股份，此后又分次賣掉了一些萬(wàn)科A，但如今兩支股票的走勢(shì)，讓她十分懊悔自己當(dāng)初的操作。

2018年1月，李雯廷分別以32元/股和15.9元/股（單位為人民幣，下同）的價(jià)格，買入了萬(wàn)科A和保利地產(chǎn)（現(xiàn)更名為保利發(fā)展(16.16 -0.37%,診股)）。彼時(shí)，不少內(nèi)地房企業(yè)績(jī)攀升，千億銷售規(guī)模房企數(shù)量增加，滬深港三市的地產(chǎn)股已經(jīng)持續(xù)升溫超過(guò)一年。如果拿每家房企2017年頭尾的股價(jià)做對(duì)比，一年之間，漲幅最大的高達(dá)434.72%。

多年來(lái)，在一眾地產(chǎn)股當(dāng)中，萬(wàn)科因股價(jià)表現(xiàn)較好，一直是“市值老大”的角色，而滬深港三市10家千億市值的內(nèi)地房企，更是形成央企和民企“四六分”的穩(wěn)定格局。

然而，2022年這一切都變了，內(nèi)地房企出現(xiàn)市值“大洗榜”，不僅千億市值房企跌剩7家，央企中海和華潤(rùn)也順利取代民企，成為內(nèi)地房企的兩大市值龍頭，保利地產(chǎn)的總市值則逼近排名第三的龍湖。

李雯廷告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，她分別以大約22元/股和13元/股的價(jià)格賣掉了萬(wàn)科A和保利地產(chǎn)，而3月9日收盤時(shí)，萬(wàn)科A跌至16.98元/股，創(chuàng)下近5年新低，保利地產(chǎn)卻令她意外地漲至16.22元/股，盡管還沒(méi)完成清倉(cāng)萬(wàn)科A，但她已氣得卸掉了股票交易APP，“要是當(dāng)時(shí)賣的是萬(wàn)科A，保留了保利，就能填上萬(wàn)科A虧的窟窿了。”

萬(wàn)科失榜首，千億市值房企僅7家

根據(jù)Wind金融終端，截至3月9日收盤，香港上市公司中海、華潤(rùn)和龍湖分別憑借市值2670.53億港元、2631.32億港元和2405.83億港元，成為上市內(nèi)地房企的前三強(qiáng)；而在2021年同期，市值前三強(qiáng)是萬(wàn)科、龍湖和華潤(rùn)置地，分別為4165.31億港元、2930.36億港元和2556.44億港元。

近一年，千億市值房企呈現(xiàn)的走勢(shì)是，民營(yíng)上市企業(yè)隨著股價(jià)的下探而發(fā)生市值縮水，央企則基本在2021年年底迎來(lái)股價(jià)重新走高，從而帶動(dòng)市值上探。

以中海為例，2021年3月9日其收盤價(jià)為20.42港元/股，對(duì)應(yīng)2107.97億港元的市值；2021年12月31日分別是18.46港元/股和2020.41億港元市值；由于開(kāi)年之后股價(jià)持續(xù)上漲，2022年3月9日其收盤價(jià)已達(dá)到23.40港元/股，同比上漲14.59%，對(duì)應(yīng)2670.53億港元市值，同比上漲26.69%。

民營(yíng)房企中，龍湖仍然位列前三，其近一年股價(jià)也隨行就市，走出了民營(yíng)房企的基本行情。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，2021年3月9日，龍湖的收盤價(jià)為46.35港元/股，對(duì)應(yīng)2930.36億港元的市值；2021年12月31日，分別是36.70港元/股和2229.27億港元市值；開(kāi)年之后，股價(jià)走高至47.75億港元/股后回調(diào)，截至2022年3月9日收盤已回調(diào)至38.75港元/股，同比下跌16.39%，對(duì)應(yīng)2405.83億港元市值，同比下跌17.9%。

由于民營(yíng)房企股價(jià)的下探，內(nèi)地房企出現(xiàn)市值“大洗牌”。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，近5年滬深港三市中，市值同時(shí)突破千億級(jí)別的內(nèi)地房企數(shù)量最高時(shí)有10家之多，包括萬(wàn)科、恒大、中海、碧桂園、華潤(rùn)、龍湖、融創(chuàng)、招商蛇口(13.96 -0.99%,診股)、保利和華夏幸福(2.93 1.38%,診股)；截至2022年3月9日，千億市值房企僅剩7家，分別為中海、華潤(rùn)、龍湖、保利、萬(wàn)科、碧桂園和招商蛇口。

民企現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題，國(guó)企央企吃紅利

“中海和華潤(rùn)之所以登頂，并不是因?yàn)樗鼈兪兄瞪仙巧鲜忻駹I(yíng)房企有著較大的債務(wù)壓力，或者出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)而致使市值大跌”，匯生國(guó)際資本有限公司總裁黃立沖分析道：“央企、國(guó)企理論上受到銀行的支持，而且現(xiàn)在是低價(jià)吃掉民企土地儲(chǔ)備的時(shí)機(jī)，因此它們的股價(jià)和市值相對(duì)比較堅(jiān)挺。”

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，大部分上市的內(nèi)地房企在2018年迎來(lái)了市值最高點(diǎn)，彼時(shí)，這些房企因既往年份樓市大熱而發(fā)生業(yè)績(jī)大幅攀升，千億級(jí)銷售規(guī)模的房企數(shù)量增加。2018年3月9日，市值最高的是萬(wàn)科，為4480.99億港元，市值突破3000億港元的房企數(shù)量更是達(dá)到4家之多，分別為萬(wàn)科、碧桂園、恒大和中海；而2022年3月9日，市值最高的中海也不過(guò)2670.54億港元。

過(guò)去一年，不少房企集中出現(xiàn)流動(dòng)性緊張，甚至危機(jī)，樓市也出現(xiàn)下行壓力。2021年第四季度開(kāi)始，改善性政策陸續(xù)出臺(tái)，且2022年春節(jié)以來(lái)更多的城市頻繁出手穩(wěn)定房地產(chǎn)，但市場(chǎng)信心仍未得到明顯恢復(fù)。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS，2022年2月，百?gòu)?qiáng)房企銷售同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，單月銷售額均值同比下跌35.3%至42.7億元；而1月份百?gòu)?qiáng)房企的銷售額均值為61.8億元，同比降幅為23.1%。

受2月份銷售情況所累， 1-2月份，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售均值同比下跌34.0%至103.0億元，房企規(guī)模也較去年同期縮水明顯，100億以上房企數(shù)量由去年同期的54家減少至30家，50億以上房企則由去年的42家減少至26家。

而在房企融資層面，2021年11月面向優(yōu)質(zhì)房企的債務(wù)融資政策放松，但實(shí)際上主要惠及的是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健且仍有較大杠桿空間的央企和國(guó)企。

這在土地市場(chǎng)上也得到反映。2月16-17日，北京今年的第一場(chǎng)集中土拍，雖然熱度仍不及2021年第一批次，但相較二、三批次已有明顯復(fù)蘇，同時(shí)拿地房企依然以央企、國(guó)企或城投公司為主，民營(yíng)房企中僅有旭輝以14.07億元的總價(jià)成功拿下1宗宅地。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，北京出讓的18宗宅地里，1宗因報(bào)名房企未出價(jià)而流拍，8宗底價(jià)成交，9宗溢價(jià)成交，溢價(jià)率介于0.5-15%，總成交額高達(dá)480億元。

對(duì)于接下來(lái)的行業(yè)走勢(shì)，黃立沖預(yù)判道：“國(guó)家動(dòng)用貨幣工具和信貸工具給市場(chǎng)增加資金，不過(guò)這個(gè)增加是有節(jié)制的，不會(huì)對(duì)民營(yíng)房企進(jìn)行全面拯救，從根本上也不能保證原來(lái)債務(wù)很多的民營(yíng)房企不爆雷，但我判斷至少可以在一線城市和少量二線城市產(chǎn)生3-6個(gè)月的小陽(yáng)春。”