愈來愈多的城市加入到松綁樓市調(diào)控之列。
據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至3月8日，今年共有55個(gè)城市對(duì)樓市政策進(jìn)行了松綁。政策大部分從需求端出發(fā)，內(nèi)容涵蓋放松限購限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放寬公積金貸款、放松限售及購房補(bǔ)貼等層面。
值得注意的是，2022年以來幾乎所有松綁調(diào)控的政策都平穩(wěn)落地，沒有出現(xiàn)撤回的現(xiàn)象。
首創(chuàng)證券首席分析師王嵩表示，結(jié)合近期銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清表態(tài)“房地產(chǎn)泡沫化金融化勢(shì)頭扭轉(zhuǎn)”，以及支持合理住房需求的相關(guān)描述，基于防風(fēng)險(xiǎn)意圖的地產(chǎn)政策寬松化有望貫穿全年。
穩(wěn)樓市政策無一被叫停
“與2021年開年房地產(chǎn)調(diào)控全面收緊相比，2022年樓市政策全面寬松跡象明顯，從中央到地方都在發(fā)力穩(wěn)定樓市。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
事實(shí)上，今年以來各地穩(wěn)樓市政策頻出，其中最受外界關(guān)注的是商業(yè)貸款的松動(dòng)。從各地政策來看，一方面，多城下調(diào)了商業(yè)貸款首付比例，另一方面，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有所放寬。
其中菏澤、重慶、贛州、溫州、南通等11個(gè)城市降低了商業(yè)貸款首付比例，最低降至20%；而鄭州則打響商業(yè)貸款“認(rèn)貸不認(rèn)房”第一槍，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
“商業(yè)貸款松動(dòng)是具有實(shí)質(zhì)效果的政策，尤其鄭州取消認(rèn)房又認(rèn)貸具有標(biāo)志性意義，對(duì)其他城市放寬調(diào)控政策提供了有效借鑒。”億翰智庫一位研究員分析。
在松綁公積金貸款方面，各地主要圍繞提高貸款額度、降低首付比例以及放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)三方面進(jìn)行。
億翰智庫研究報(bào)告顯示，在提高貸款額度方面，山西晉中對(duì)所有正常繳存的群體提升額度，四川遂寧針對(duì)二孩、三孩家庭，在同等條件下將其貸款額度提高5萬元；降低首付比例方面，南寧、宜昌等城二套房公積金貸款首付比例降至30%，晉中降至20%；放寬房產(chǎn)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面，晉中以家庭公積金貸款使用次數(shù)認(rèn)定房屋套數(shù)，沒有貸款記錄的視為首套房。
此外，還有部分城市或區(qū)域在限購、限售及限價(jià)方面，也有所松動(dòng)。
其中鄭州允許老人投靠家庭新購一套房產(chǎn)，限購政策出現(xiàn)有針對(duì)性的邊際松動(dòng)。青島即墨區(qū)則對(duì)限售政策進(jìn)行松綁，新房由原來的取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿5年，變更為網(wǎng)簽后滿五年便可交易，二手房則是拿證滿兩年即可交易。
整體來看，在本輪樓市松綁過程中，救市力度最大的城市是鄭州。多位受訪專家表示，作為熱點(diǎn)二線城市，鄭州近期發(fā)布的穩(wěn)定樓市19條政策，是今年以來首個(gè)系統(tǒng)性救樓市政策。鄭州樓市政策力度更大、覆蓋面更廣，或預(yù)示著樓市正式進(jìn)入實(shí)質(zhì)寬松周期。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪樓市松綁力度超出預(yù)期，其中部分三四線城市下調(diào)首付比例，個(gè)別城市出現(xiàn)“認(rèn)貸不認(rèn)房”，一些省會(huì)城市甚至重提“棚改貨幣化”。值得關(guān)注的是，前述政策均未被叫停。
預(yù)計(jì)更多城市松綁調(diào)控
從政策走向上看，去年9月底央行首提房地產(chǎn)“兩個(gè)維護(hù)”，釋放出積極信號(hào)。隨后政策暖風(fēng)頻吹，12月3日，銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，這是時(shí)隔幾年后，監(jiān)管部門再提改善性住房需求。12月6日，管理層更是明確“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”。
中原證券分析師指出，下階段地產(chǎn)調(diào)控將突出精調(diào)控、穩(wěn)預(yù)期、保交付和托底線四個(gè)方向，以保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求。
“預(yù)計(jì)后續(xù)限貸和限購將繼續(xù)不同程度放寬，以支持剛需和改善需求充分釋放，地方將充分利用因城施策的空間。具體而言，一線和核心二線城市難有放松，松動(dòng)主力將在普通二線以及以下城市展開。”上述億翰智庫研究員表示。
“在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，監(jiān)管層對(duì)地方樓市松綁政策容忍度有所提高。政策放松的空間正在擴(kuò)大，三四線城市可以松綁限購、限貸等政策，甚至重新拾起棚改貨幣化安置這一去庫存利器，二線城市政策松綁幅度也可以適度加大。”克而瑞分析師認(rèn)為。
張大偉告訴記者，從趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)針對(duì)剛需、改善需求的政策會(huì)出現(xiàn)井噴，包括昆明、南寧等市場(chǎng)下行壓力較大的城市，至少有40個(gè)城市會(huì)針對(duì)改善需求出臺(tái)政策。
“針對(duì)剛需及改善型需求著手調(diào)整是當(dāng)前較為有效的政策演化路徑。”王嵩稱，組合拳政策的有效實(shí)施有望使行業(yè)在二季度末迎來增速的觸底回升。
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