“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”寥寥數(shù)百字，再次明確2022年房地產(chǎn)發(fā)展方向。

梳理發(fā)現(xiàn)，“房住不炒”“三穩(wěn)”等關(guān)鍵詞再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)總基調(diào)不會(huì)變，“探索新的發(fā)展模式”“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”則是首次出現(xiàn)在《政府工作報(bào)告》中，既在字里行間透露出今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)，又詮釋了對(duì)保障不同群體合理住房需求的高度重視。

多位代表委員和專家在接受人民網(wǎng)采訪時(shí)表示，今年的《政府工作報(bào)告》延續(xù)了此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基調(diào)和任務(wù)，保證了調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)了調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性。同時(shí)，圍繞“房住不炒”的長(zhǎng)效機(jī)制和房地產(chǎn)供給側(cè)改革，緊扣“高質(zhì)量”主線促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這些中長(zhǎng)期思路對(duì)于今年開(kāi)展房地產(chǎn)工作具有積極意義和促進(jìn)效果。

加強(qiáng)民生兜底保障

明確堅(jiān)持“房住不炒”“三穩(wěn)”目標(biāo)

“全文共出現(xiàn)76次！”這是“穩(wěn)”字在今年《政府工作報(bào)告》中出現(xiàn)的次數(shù)。與之對(duì)應(yīng)，我國(guó)房地產(chǎn)政策基調(diào)背后同樣連著一個(gè)“穩(wěn)”字。

有專家表示，以“穩(wěn)”為主題，再次明確要求“房住不炒”，是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)期的指導(dǎo)方針，也是持續(xù)改善民生，著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的重要保證。

“從2016年首次提出‘房住不炒’，這個(gè)提法是一以貫之的，這表明中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的導(dǎo)向已經(jīng)非常明確，不再將房地產(chǎn)作為短期調(diào)控手段。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員、國(guó)研經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)李布在接受人民網(wǎng)記者專訪時(shí)表示，當(dāng)前我國(guó)住房領(lǐng)域發(fā)展不平衡、不充分矛盾仍然存在，歸根結(jié)底就是要滿足群眾實(shí)實(shí)在在的住房需求，特別是重點(diǎn)群體的階段性住房困難問(wèn)題。

“中央對(duì)房地產(chǎn)的政策一直是明確而延續(xù)的。在不同的時(shí)期采取寬或嚴(yán)的調(diào)控是正常的，不必過(guò)度擔(dān)憂。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，目前，房地產(chǎn)政策工具是長(zhǎng)短結(jié)合，在循序漸進(jìn)中房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制已初步形成。

今年兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的表述，放在了“切實(shí)保障和改善民生”板塊中。對(duì)此，李布分析稱，“住有所居”是民生“七有”的重要內(nèi)容之一，切中了住房本身的核心要義，其背后折射出的是，一方面住房要向居住屬性回歸，另一方面住房的投資作用特別是投機(jī)作用必須得到有效抑制。

“在‘穩(wěn)’的基調(diào)下，具體而言，未來(lái)保障性租賃住房市場(chǎng)供給將起到加強(qiáng)民生兜底保障的作用，解決群眾的住房民生問(wèn)題，真正實(shí)現(xiàn)‘房住不炒’、平抑房?jī)r(jià)。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示。

探索新發(fā)展模式成亮點(diǎn)

助推“租購(gòu)并舉”政策落實(shí)落地

今年的《政府工作報(bào)告》首次提出要“探索房地產(chǎn)新的發(fā)展模式”。這一表述，是繼去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出之后，再次出現(xiàn)在公眾視野。

探索新的住房發(fā)展模式“新”在哪里？李布看來(lái)，第一個(gè)“新”是要在住房保障和住房市場(chǎng)之間要建立新的結(jié)構(gòu)平衡。

據(jù)他介紹，一方面要在住房保障體系中，更好發(fā)揮政府的作用，通過(guò)多種方式實(shí)現(xiàn)住房保障群體“應(yīng)保盡保”，特別是要強(qiáng)調(diào)“租購(gòu)并舉”導(dǎo)向；另一方面要在住房市場(chǎng)體系中，要在充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用基礎(chǔ)上，優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，重在滿足首套中小戶型、中低價(jià)位的自住需求，解決好超大城市和大城市群“人房匹配”問(wèn)題。

第二個(gè)“新”是住房領(lǐng)域發(fā)展模式創(chuàng)新，在住房金融制度、房地產(chǎn)稅收體系、土地供給渠道等基礎(chǔ)性領(lǐng)域，深化改革創(chuàng)新，有效控制房地產(chǎn)貸款紅線，化解和防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

第三個(gè)“新”是要形成新的政策調(diào)控工具箱，針對(duì)住房矛盾的階段性特點(diǎn)變化，進(jìn)一步完善調(diào)控手段，突出因地制宜、預(yù)判預(yù)調(diào)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，形成新的更加健康平穩(wěn)的市場(chǎng)秩序。

“針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問(wèn)題，探索新的發(fā)展模式勢(shì)在必行。”全國(guó)政協(xié)委員莫天全建議，一要堅(jiān)持市場(chǎng)體系和保障體系并行發(fā)展，建立人-房-地聯(lián)動(dòng)機(jī)制；二要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，保障租房群體享有公共服務(wù)的權(quán)利；三要堅(jiān)持盤活存量，健全配套服務(wù)。

最早提出“租購(gòu)并舉”，并明確其為住房制度改革的主要方向，始自2015年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。而確定這一政策導(dǎo)向，針對(duì)的正是長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“重售輕租”的現(xiàn)實(shí)。

“印象最深的是保障性租賃住房政策的出臺(tái)，2021年7月2日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，首次從國(guó)家層面明確了住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，體現(xiàn)出國(guó)家對(duì)于保障性租賃住房的重視程度。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示。

“比如，在頂層設(shè)計(jì)上，明確了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是以市場(chǎng)化商品房、保障性租賃住房和長(zhǎng)租房為支撐的三足鼎立的立體化結(jié)構(gòu)。”趙然認(rèn)為，這為滿足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創(chuàng)造“住有所居”“優(yōu)其所居”提供了多種選擇。

滿足合理住房需求獲重視

由保障剛需擴(kuò)展至改善、養(yǎng)老等多方群體

住房消費(fèi)作為擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的重要領(lǐng)域之一，對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)的重要性不言而喻。在多地發(fā)布的2022年《政府工作報(bào)告》中，“滿足購(gòu)房者合理需求”這一詞也屢被提及，這也意味著，只要能夠真正滿足消費(fèi)者使用需求即為合理，住房的民生屬性更為突出。

行業(yè)供給側(cè)改革背后都蘊(yùn)含著新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳在接受采訪時(shí)表示，今年兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)的表態(tài)，既有供給側(cè)內(nèi)容，也有需求側(cè)內(nèi)容，兼顧了中長(zhǎng)期發(fā)展和短期市場(chǎng)維穩(wěn)兩方面。

供給側(cè)方面，除繼續(xù)實(shí)施城市更新、老舊小區(qū)改造、重大民生設(shè)施建設(shè)等方面以外，《政府工作報(bào)告》強(qiáng)調(diào)推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，中長(zhǎng)期有利于推動(dòng)發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)、探索“租購(gòu)并舉”新模式，短期內(nèi)也可以拉動(dòng)投資，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大局做貢獻(xiàn)。

需求側(cè)方面，《政府工作報(bào)告》中明確提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，延續(xù)了去年10月下旬以來(lái)中財(cái)辦、央行、住建部、銀保監(jiān)會(huì)等部門關(guān)于住房需求的政策思路，即支持合理的住房需求，包括剛需和改善性住房需求。支持合理住房需求與“房住不炒”并不矛盾，且在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快下行時(shí)期反復(fù)強(qiáng)調(diào)支持合理住房需求，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期有積極作用。

劉琳舉例稱，從市場(chǎng)運(yùn)行情況看，去年10月以來(lái)個(gè)人住房按揭貸款增加，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量增加，部分一二線城市二手房市場(chǎng)回暖，市場(chǎng)初現(xiàn)觸底企穩(wěn)跡象。

她還表示，針對(duì)新市民解決住房問(wèn)題，更是從供求兩方面予以支持。一方面完善長(zhǎng)租房市場(chǎng)，增加保障性租賃住房供給，另一方面，明確對(duì)新市民購(gòu)房需求實(shí)施普惠金融支持。

李布則強(qiáng)調(diào)，下一步無(wú)論是繼續(xù)貫徹“房住不炒”的總基調(diào)和“租購(gòu)并舉”的新模式，還是實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”的預(yù)期，都需要深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，才能實(shí)現(xiàn)人、房、地、錢等要素真正暢通起來(lái)，城市才能更好地創(chuàng)造美好生活。

給予規(guī)模龐大的新市民群體定向的金融支持政策，正成為“滿足購(gòu)房者的合理住房需求”的政策發(fā)力點(diǎn)。莫天全在全國(guó)兩會(huì)上建議，相比而言，降低首付比例對(duì)需求端的影響更為直接，既包括對(duì)首套房/二套房首付比例的直接調(diào)節(jié)，也包括對(duì)部分城市二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的間接調(diào)節(jié)，“應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)剛需和改善需求的信貸支持力度，促進(jìn)需求恢復(fù)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”

在我愛(ài)我家集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁謝勇看來(lái)，滿足合理住房需求，核心則在于面向新市民與青年人，在更大的時(shí)間與空間范圍內(nèi)提供豐富多樣的租房選擇，一方面是合理的租金，讓租戶的“付得起”，另一方面是推動(dòng)職住平衡，為居住構(gòu)建舒適的工作、生活等外部環(huán)境，讓租戶“住得好”。

中央重提因城施策

良性循環(huán)成2022年樓市關(guān)鍵詞

“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”是今年《政府工作報(bào)告》中提到的另一大亮點(diǎn)，對(duì)于行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展至關(guān)重要。

在因城施策方面，2015年“兩會(huì)”就曾提出堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任；2016年則提出因城施策去庫(kù)存；2020年為因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然因城施策的目的不同，但因城施策這一調(diào)控手段并未改變。而2022年，因城施策的目的為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

李布表示，隨著我國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷深化，人口不僅呈現(xiàn)向大城市群、大都市圈城鎮(zhèn)化集聚的趨勢(shì)，而且地區(qū)間人口流動(dòng)方向發(fā)生新變化，城市間的分化越來(lái)越明顯。

“因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能全國(guó)同此涼熱，肯定是要落實(shí)因城施策。”在他看來(lái)，各個(gè)城市面臨的問(wèn)題可能完全不同，各地可根據(jù)自身城鎮(zhèn)化水平、人口增長(zhǎng)規(guī)模、融資能力，通過(guò)包括優(yōu)化供地、完善信貸、調(diào)整稅收、提升公共服務(wù)等一攬子措施，更好的推進(jìn)和引導(dǎo)保障房、長(zhǎng)租房建設(shè)，調(diào)節(jié)住房需求有序釋放，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管環(huán)境。

對(duì)此，謝勇表示，從宏觀角度來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于重要調(diào)整期，過(guò)去房地產(chǎn)有很強(qiáng)的投機(jī)屬性，“良性循環(huán)”則推動(dòng)整個(gè)行業(yè)走向穩(wěn)定有序，今后將逐步走向以提升房地產(chǎn)建造品質(zhì)，提升存量房地產(chǎn)服務(wù)品質(zhì)為核心的高質(zhì)量發(fā)展。

那么，2022年房地產(chǎn)行業(yè)該何去何從？如何解決重點(diǎn)群體住房困難問(wèn)題？“良性循環(huán)”無(wú)疑將成為重要關(guān)鍵詞。

“目前房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)仍面臨較多阻礙，不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。”對(duì)此，莫天全建議，要進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金支持力度，暢通上下游產(chǎn)業(yè)資金鏈，穩(wěn)定企業(yè)信心。

“高校畢業(yè)生、新藍(lán)領(lǐng)等新市民、青年人是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的關(guān)鍵群體，對(duì)促進(jìn)城市新業(yè)態(tài)發(fā)展、帶動(dòng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)、穩(wěn)定社會(huì)就業(yè)發(fā)揮著重要支撐作用。”全國(guó)政協(xié)委員、中央黨校(國(guó)家行政學(xué)院)馬克思主義學(xué)院院長(zhǎng)張占斌在接受采訪時(shí)如是說(shuō)。

張占斌表示，解決好這部分重點(diǎn)人群的住房問(wèn)題，既是解決大城市住房問(wèn)題的關(guān)鍵所在，也是實(shí)現(xiàn)人民安居樂(lè)業(yè)、社會(huì)安定有序的需要。

他同時(shí)表示，當(dāng)前各界對(duì)租賃住房的關(guān)注點(diǎn)主要集中在供給端，而新市民、青年人為代表的重點(diǎn)群體覆蓋面廣、收入跨度大、住房痛點(diǎn)不一，對(duì)保障性租賃住房的需求存在較大差異，需分類研究、統(tǒng)籌考慮。

對(duì)此，張占斌建議，要緊密結(jié)合不同關(guān)鍵群體的需求，在建立多層次保障性租賃住房供給體系、提升受保障對(duì)象的居住體驗(yàn)和租住服務(wù)、強(qiáng)化住房基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和租賃市場(chǎng)治理水平等方面，探索美好租住新路徑、新模式、新方法，為大學(xué)畢業(yè)生、新市民、青年人提供保障性租賃產(chǎn)品，切實(shí)增強(qiáng)其城市生活的幸福感、獲得感、成就感。