據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上周新建商品住宅成交面積9.9萬平方米，環(huán)比減少35.4%。

上海的高端住宅市場升溫了。截至3月16日，位于上海內(nèi)環(huán)中心地段的翠湖天地已在當月成交4套房源。

據(jù)上海高端住宅物業(yè)一二手交易市場占據(jù)較大市場份額的麗茲行中介人員介紹，翠湖天地和世茂濱江花園平時每月成交在6套左右，但翠湖天地成交數(shù)據(jù)顯示，3月剛過半就已經(jīng)成交4套，還有一些房源有客戶出價溝通。另外，萬科翡翠雅賓利去年一年成交10套，今年2-3月已經(jīng)成交7套；綠城黃浦灣也是一年十多套，這個月已經(jīng)成交5套。

上海高端住宅的溫度已傳遞到法拍房市場。此前的3月11日，一套592.8平方米的法拍房，以1.092億元起拍，經(jīng)過141次競拍后，最終以1.779億元成交，溢價率63%，折合單價約30萬元/平方米，刷新了該小區(qū)的單價紀錄。

這套被拍賣的房源位于中糧海景壹號，是上海一個極高價的住宅小區(qū)，項目位于浦東新區(qū)陸家嘴(600663)板塊黃金地段。

成交回暖

實際上，進入2022年，上海高端住宅市場就已出現(xiàn)量價反彈。1月份，上海徐匯融創(chuàng)濱江壹號院的一套近300平方米的豪宅以17.4萬元單價成交，總價高達5100萬元，高出起拍價1400萬元，溢價率37.8%，是2022年上海首個拍出的高端豪宅。

其實，今年春節(jié)之后，大部分二手房業(yè)主已經(jīng)有漲價預期。據(jù)上海中原研究院統(tǒng)計，1月份有5套成交總價突破1億元，其中道里官邸560的交易價格達到1.5億元。2月份，位于陸家嘴濱江板塊的濱江凱旋門成交了一套總價6720萬元的二手住宅，均價達到23.67萬元每平方米。

上海高端住宅市場的表現(xiàn)，恰恰反映了市場預期正加快恢復。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，經(jīng)過幾輪市場起伏可以看出，一線城市的高端住宅始終有其魅力，資產(chǎn)保值增值的功能明顯。

前述中糧海景壹號在去年也有少量成交，但因為戶型和樓層的關(guān)系，都在8000萬元上下，成交單價在20萬元左右。而這套房子之所以拍出如此高價是因為其本身的稀缺性，屬于復式戶型，位置和景觀都有很大優(yōu)勢。

據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波透露，目前上海高端豪宅市場的單價大都在20萬元每平方米以上，有特殊景觀資源的價格會更高。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，上海一手高端住宅成交了1414套。

前述麗茲行相關(guān)人士指出，回顧近半年的政策行為以及市場成交情況來看，隨著各種政府政策的引導以及銀行放款寬松、降息的落地，市場成交量會繼續(xù)增長。“整個市場好壞主要的影響因素是供需關(guān)系以心理預期。”她說，從麗茲行在上海運營16年的經(jīng)驗來看，每年2-3月份會是一個窗口期，在成交量相對穩(wěn)定的前提下，在市場預期不斷向上的過程中，也是豪宅成交量不斷放大，成交價格逐漸上漲的過程，當然不太可能出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象。

盧文曦指出，二手豪宅體現(xiàn)當下豪宅的真正價值。新房入市價格受限，越是市中心價格倒掛現(xiàn)象越明顯。比如虎年第一批新入市房源中，百匯園關(guān)注度相當高，入市均價12.7萬元/平方米，但周邊二手房至少在15萬元/平方米以上。因為限價，當前有些高端住宅定價不能準確反映市場需求。二手房的價格才能反映真正的市場接受度。所以目前來看，陸家嘴濱江二手房的價格20萬元/平方米以上才是應(yīng)該有的水準。

豪宅向來市場好的時候價格漲得比較快，市場不好的時候顯示出抗跌性。從這次拍賣結(jié)果來看，單價已經(jīng)達到30萬元/平方米，而且溢價超過60%?？梢娛袌鰧ο∪狈吭吹钠?。這種現(xiàn)象會進一步強化買“好房子”認知。如果今年市場沒有太多波折的話，豪宅市場依然很有看點。

醞釀“小陽春”

然而，近期疫情反復，上海二手房市場整體成交又開始出現(xiàn)下滑。此前二手房市場所表現(xiàn)出來的小陽春前兆，又有了降溫的跡象。據(jù)了解，2022年首輪新房集中供應(yīng)中，部分一手房開盤也將延遲。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（3.7－3.13）新建商品住宅成交面積9.9萬平方米，環(huán)比減少35.4%；成交繼續(xù)下行，并且跌破10萬大關(guān)。

回看上海年初到現(xiàn)在的交易數(shù)據(jù)?？們r2500萬元以上的房源1月份新房成交314套，2月份成交94套。分別比去年同期增加21.7%和減少37.3%。二手房源1月成交68套，2月成交40套。分別比去年同期分別減少47.2%和47.3%。從數(shù)據(jù)可以看出，1、2月份的成交表現(xiàn)符合正常交易節(jié)奏，并沒有太出挑表現(xiàn)。

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，2月成交量價均出現(xiàn)下滑，成交量環(huán)比下降16%，成交均價環(huán)比下降4%。雖然成交量價處于近兩年的較低位置，但上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾分析指出，這并非釋放出市場冷清的信號，目前市場整體運行穩(wěn)健，成交活躍度適中。她指出，上海2月份二手房市場出現(xiàn)量價下跌的原因，一是受春節(jié)因素影響，假日成交量較少；二是受疫情影響，不僅多個小區(qū)無法進行帶看，購房者亦暫?？捶坑媱?；三是成交結(jié)構(gòu)中小戶型、低總價的房源成交占比有所增加，導致均價出現(xiàn)下跌。

目前市場氛圍不錯，政策繼續(xù)在吹暖風，而天氣轉(zhuǎn)暖，也有利于為看房創(chuàng)造條件。市場情緒也比較樂觀。從認籌來看，個別熱盤還能維持住較高入圍分數(shù)。不過上海近期疫情出現(xiàn)反復，不少人隔離在家，對客戶看房、認籌等都造成不小影響。據(jù)了解，目前一手房項目在推行VR看房、線上搖號。

即便如此，2022年首批公示的絕大部分新盤仍然選擇推遲開盤。盧文曦預計，短期看不到有開盤的跡象，供應(yīng)維持清淡格局，受此影響，成交也會逐步收縮。

從上海2月二手住宅交易數(shù)據(jù)來看，全月共成交1.27萬套，環(huán)比減少15.8%。從成交趨勢來看，二手住宅市場和傳統(tǒng)交易節(jié)奏相似，受淡季影響出現(xiàn)低點。

從年初到現(xiàn)在，新房市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)比二手房活躍，1月成交超過120萬平方米，2月成交80萬平方米，都在正常水平之上。新房差不多有一半能觸發(fā)“積分制”，還有不少項目盡量避免觸發(fā)積分。反觀二手市場，最近幾個月成交一直處于平均流量之下。這一方面印證了二手房調(diào)控政策是非常精準的，另一方面也反映了新房市場熱度上升。

“從行業(yè)本身來看，需要一次像樣的小陽春行情提振行業(yè)信心。”盧文曦指出。去年下半年整個地產(chǎn)行業(yè)遇冷，個別房企出現(xiàn)債務(wù)問題，這一現(xiàn)象至今還在延續(xù)。作為下游行業(yè)，家電、傳媒、中介等等同樣受到?jīng)_擊。整個行業(yè)比較壓抑，需要有一次像樣的行情改變眼下相對低迷的格局。而豪宅本身就是市場的風向標，豪宅成交量放大說明市場開始回暖。通常市場轉(zhuǎn)暖的時候，這群標的交易最活躍，而且價格通常也漲得比較快。而市場處于調(diào)整期，豪宅成交量會大幅萎縮，但價格下跌幅度有限。盧文曦認為，從這一點來看，市場在回暖，只是因為疫情，導致小陽春步伐放慢了。