“東風(fēng)吹，戰(zhàn)鼓擂，現(xiàn)在買房誰(shuí)怕誰(shuí)！”房產(chǎn)中介梁青(化名)的朋友圈里，最近充滿了類似喜氣洋洋的文案。
開年以來(lái)，各地爭(zhēng)先恐后邁出了房貸利率下降的步伐。加上放款速度加快、首付比例降低，樓市的春天流露出一絲暖意。
省下一個(gè)包，還是一輛車？
梁青的老家在東北某二線城市，一個(gè)月前的房貸利率最高可達(dá)首套房5.7%、二套房5.9%。但現(xiàn)在，不少銀行新調(diào)整的利率已經(jīng)觸摸到首套房5.0%，二套房5.2%。
“可別小瞧這0.7。比如說(shuō)一套200萬(wàn)元的房子，首付50萬(wàn)元貸款150萬(wàn)元，貸款30年。按照最極端的情況算，5.0%的利率每月還款8000多元，5.7%的利率每月還款8700多元。”梁青說(shuō)，30年下來(lái)能少還20多萬(wàn)元，一輛車都出來(lái)了。
當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)情況是，目前我國(guó)房貸利率大多都按照LPR浮動(dòng)利率的規(guī)則計(jì)算，每年都會(huì)根據(jù)LPR的變動(dòng)產(chǎn)生利率的變化。3月21日，央行公布的最新一期1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，繼續(xù)維持不變。
“最近LPR沒(méi)有動(dòng)，利率下降是因?yàn)楦鞯卣{(diào)整了加點(diǎn)BP，但這樣對(duì)已經(jīng)放款的客戶就無(wú)緣了。”梁青說(shuō)，現(xiàn)在有在2020年左右買房的客戶，以6.3%左右的利率還貸好幾年了，都很眼饞，在打聽能不能想辦法降低下成本。
買房人小琳(化名)則先一步真實(shí)嘗到了房貸利率降低的甜頭。“我是去年3月第一次還款的，當(dāng)時(shí)簽的是基準(zhǔn)利率上浮0.5%，利率為5.15%。這個(gè)月正好滿一年，按現(xiàn)在的LPR算，我的利率調(diào)整到了5.1%，這個(gè)月比以往少還了38.5元。”
“這么算來(lái)，一天能省下一杯奶茶，一年能省下一頓烤肉，30年能省下一個(gè)包包??！”小琳對(duì)中新財(cái)經(jīng)說(shuō)。資料圖：一處正在建設(shè)的住宅區(qū)。
多地房貸利率創(chuàng)近三年新低
今年以來(lái)，房貸利率的下降已成為屢見不鮮的主旋律，尤以廣州、南京、杭州、蘇州等熱門城市為代表。
個(gè)別城市甚至已經(jīng)出現(xiàn)了“零加點(diǎn)”的“貼地飛行”狀態(tài)。例如，蘇州某國(guó)有大行信貸人員直言現(xiàn)在已經(jīng)降到了“底線”，“不能再低了”。
有蘇州地區(qū)房地產(chǎn)中介向中新財(cái)經(jīng)證實(shí)，最近蘇州確實(shí)有不少銀行首套房貸款利率降到4.6%，與LPR持平。而近年來(lái)蘇州房貸利率的巔峰在2020年初左右，為6.12%。
“這帶動(dòng)了最近蘇州二手房市場(chǎng)的走熱，一個(gè)月里平臺(tái)上多了近萬(wàn)套二手房。”上述中介表示，蘇州房貸利率全線觸底了，后續(xù)可能反彈回升，很多人都看上了這個(gè)短暫的窗口期。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月以來(lái)，103個(gè)城市中82個(gè)城市房貸主流利率下調(diào)，平均的主流首套房貸利率為5.34%，二套房貸利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)2019年以來(lái)月度最大降幅，房貸利率接近2020年三季度的水平。
對(duì)于房貸利率下調(diào)的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解釋稱，房貸利率掛鉤LPR制度以后，根據(jù)因城施策的原則，不是所有的城市房貸利率都在下調(diào)，只是說(shuō)樓市成交量和預(yù)期下降比較明顯的城市，或者是前期利率上漲比較明顯的城市，就要需要把LPR加點(diǎn)的水平降下來(lái)。
“后續(xù)還會(huì)有很多城市下調(diào)房貸利率，但是不會(huì)出現(xiàn)突破首套房貸款利率低于LPR的情況。”李宇嘉表示，2020年以來(lái)，上調(diào)房貸利率的城市比較多，預(yù)計(jì)大部分城市未來(lái)都會(huì)在利率上有所下調(diào)。
放款加快、首付比例下調(diào)
房貸利率下調(diào)的同時(shí)，放款速度的加快也愈發(fā)明顯。
自3月初起，北京房貸最快的面簽后一、兩天就能批貸，過(guò)戶三天就能放款。有中介向中新財(cái)經(jīng)表示，自己經(jīng)手的基本在一周多放款，最慢不超過(guò)半個(gè)月。而去年下半年放貸至少也得等3-6個(gè)月。
另有媒體報(bào)道，上海房貸發(fā)放審批周期也從2021年底4個(gè)月以上縮短至2個(gè)月的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加快，縮短至2-3周。且在走訪中介和部分樓盤銷售人員時(shí)了解到，目前上海部分銀行已經(jīng)不強(qiáng)調(diào)銀行流水。
“據(jù)我們了解，在一些二、三線城市，走純商貸且貸款金額相對(duì)較少的，可以達(dá)到1-3天的‘秒批’。”梁青表示。同時(shí)，部分銀行在審慎基礎(chǔ)上調(diào)整貸款審核要求，適當(dāng)簡(jiǎn)化了對(duì)首付來(lái)源、社保、流水等情況的審查。
首付貸款比例的降低也成為許多城市松綁樓市的方式。今年以來(lái)，江西贛州、重慶、廣東佛山等地均出現(xiàn)了低至兩成的首付比例下調(diào)。
近日，廣西南寧二套房最低首付款比例由40%調(diào)整為30%，北海、防城港首次購(gòu)買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調(diào)整為20%，購(gòu)房門檻進(jìn)一步降低。
市場(chǎng)仍在博弈中
16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問(wèn)題，并提及房地產(chǎn)。隨即，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)召開會(huì)議，傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議精神，均對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展作出安排。
多部門的關(guān)注帶來(lái)了樓市的持續(xù)松綁。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，隨著居民按揭貸款的持續(xù)松綁，進(jìn)入4月，部分城市或?qū)⒂瓉?lái)部分需求釋放，但短期內(nèi)市場(chǎng)仍將處于調(diào)控信貸松綁和居民購(gòu)房信心的博弈之中。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)便提到，今年以來(lái)信貸環(huán)境和需求端的支持政策帶來(lái)了市場(chǎng)修復(fù)，但2月居民新增中長(zhǎng)期貸款出現(xiàn)了負(fù)值，說(shuō)明需求端的信心未完全修復(fù)。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)大約滯后房貸利率下行兩至三個(gè)季度的時(shí)間，而本輪個(gè)人按揭貸款利率在去年9月份見頂，因此理論上房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將從今年下半年起逐步企穩(wěn)。”植信投資研究院高級(jí)研究員耿欣欣也認(rèn)為，但考慮到本輪疫情可能會(huì)影響房貸下調(diào)利好政策顯效，購(gòu)房者需求的釋放有可能進(jìn)一步延后。
“預(yù)計(jì)年內(nèi)住房信貸環(huán)境保持寬松，地方支持性政策進(jìn)一步傳導(dǎo)并生效，促進(jìn)市場(chǎng)修復(fù)。”許小樂(lè)說(shuō)。
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