出臺近兩年的“三道紅線”政策將房地產(chǎn)行業(yè)推進(jìn)調(diào)整通道，舉債擴(kuò)張的“高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式已經(jīng)退出舞臺。在此背景下，百強(qiáng)企業(yè)的“規(guī)模”也不再是“萬金油”。

3月31日，在北京舉辦的2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十九屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會，揭示了房企“增收不增利”日趨嚴(yán)重，長期低利潤時代已經(jīng)來臨。面對新的增長邏輯，保證財務(wù)安全性和經(jīng)營穩(wěn)健性是前提，方能把握行業(yè)生態(tài)重構(gòu)機(jī)遇。

百強(qiáng)房企“增收不增利”日趨嚴(yán)重

在市場調(diào)整期內(nèi)，雖然去年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)運(yùn)用多種營銷手段并加大線上及線下營銷力度促進(jìn)回款，但是與上一年10.8%的銷售額增長率相比，仍然遜色不少?！?022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》（以下簡稱“報告”）顯示，2021年，百強(qiáng)企業(yè)銷售總額超過9萬億元，同比增長3.9%。

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，這一增速首次低于全國0.9個百分點(diǎn)，因?yàn)闆]有跑贏行業(yè)大勢，市場份額也是微降，降至49.9%?？梢钥吹剑S著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段，百強(qiáng)企業(yè)都出現(xiàn)不約而同的降速。

對于市場銷售不暢的原因，北京澤信控股集團(tuán)有限公司營銷總監(jiān)婁健認(rèn)為，主要是客戶信心還沒建立起來，中國房地產(chǎn)市場是一個受政策影響波動的市場，隨著寬松政策逐漸出臺，市場將會有所起色。另外，目前三四線城市購房需求觀望，也有疫情方面的影響。

值得關(guān)注的是，在百強(qiáng)房企營收與凈利潤保持增長態(tài)勢的同時，盈利能力卻持續(xù)下行。報告顯示，百強(qiáng)房企營業(yè)收入均值達(dá)498.6億元，同比增長19.3%。但由于營業(yè)成本上漲，凈利潤均值達(dá)56.2億元，同比增長0.4%，明顯出現(xiàn)凈利潤均值增速不及營業(yè)收入均值增速，“增收不增利”日趨嚴(yán)重。尤其是受新冠肺炎疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，百強(qiáng)企業(yè)凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降2.2個、1.8個百分點(diǎn)。

黃瑜認(rèn)為，地價高企和房地產(chǎn)去金融化限制了房企盈利空間，這也意味著行業(yè)長期處于低利潤時代。不過，對于區(qū)域深耕型房企，則可以集合資源降低成本、享受到高市場占有率的紅利。

“舉債擴(kuò)張”的增長邏輯不可維持

“三道紅線”政策出臺是房企的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。百強(qiáng)企業(yè)通過提前償還債務(wù)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)等方式縮減債務(wù)規(guī)模。報告顯示，2021年百強(qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個百分點(diǎn)。短期償債能力略有提升，現(xiàn)金短債比為1.6，較上年上升0.1，均已基本合規(guī)。

值得關(guān)注的是，在融資收緊疊加償債高峰期，市場調(diào)整銷售回款壓力較大，企業(yè)現(xiàn)金流面臨更大挑戰(zhàn)，這也意味著此前房地產(chǎn)“舉債擴(kuò)張”的增長邏輯不可維持。

報告顯示，2021年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%，行業(yè)融資收緊態(tài)勢顯著。其中，除ABS外，其余融資渠道同比均出現(xiàn)不同程度下滑。相比之下，國企融資能力較強(qiáng)、成本較低，2021年國內(nèi)信用債融資占比達(dá)75%，融資成本3.98%。與此同時，區(qū)域型房企負(fù)債水平相對較低，整體財務(wù)基本面良好。

對此，黃瑜認(rèn)為，由于多家高存貨、高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式房企面臨流動性危機(jī)，此種模式的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)，房企需逐步改變經(jīng)營模式。而未來百強(qiáng)企業(yè)在加大營銷回款力度的同時，應(yīng)緊抓政策窗口期，積極拓展新的融資渠道，通過并購融資、綠色債券、ABS等方式補(bǔ)充資金，有效管控風(fēng)險。

不動產(chǎn)投融資企業(yè)蔚然控股有限公司董事長韓成名表示，之前高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的企業(yè)出現(xiàn)流動性問題也在意料之中，事實(shí)上，“三高”模式的企業(yè)也很難維持。經(jīng)過這次行業(yè)危機(jī)之后，房價一直上漲的執(zhí)念出現(xiàn)了動搖，“房住不炒”讓購房者更加理性面對房地產(chǎn)市場。雖然整個房地產(chǎn)市場杠桿率下降了，但市場風(fēng)險更低了，既有利于國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也有利于市場平穩(wěn)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

雖然目前房地產(chǎn)大環(huán)境還有待進(jìn)一步回暖，但是韓成名堅定看好不動產(chǎn)領(lǐng)域，他認(rèn)為企業(yè)關(guān)鍵在于行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

洗牌格局下“穩(wěn)”字當(dāng)頭

值得關(guān)注的是，2022年以來，全國已有超60個城市從降首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進(jìn)合理購房需求的釋放。在信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)改善的情況下，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)。

而對于房企來說，在業(yè)內(nèi)人士看來，需要調(diào)整經(jīng)營方式，發(fā)揮綜合運(yùn)營優(yōu)勢，適應(yīng)行業(yè)調(diào)整周期；以適度杠桿、適量存貨、高效運(yùn)營維持業(yè)務(wù)高彈性，來適應(yīng)市場分化、調(diào)整、洗牌的格局。

“早些年房企追求規(guī)模，后來追求毛利率、凈利潤，事實(shí)上，單純追求規(guī)模和利潤都已行不通，隨著行業(yè)毛利率、凈利潤持續(xù)降低，正在逐漸向制造業(yè)靠近。”婁健如是說。

婁健進(jìn)一步表示，對于企業(yè)來說，重要的是平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，通過降本增效進(jìn)行精細(xì)化管理；做好產(chǎn)品和服務(wù)，持續(xù)深耕一個區(qū)域，往往會收獲意想不到的結(jié)果。

而在韓成名看來，作為不動產(chǎn)投融資企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)選擇上更加謹(jǐn)慎，聚焦區(qū)域，比如聚焦長三角、大灣區(qū)、成渝都市圈等，對交易對手也會更加挑剔，包括對企業(yè)發(fā)展質(zhì)量、發(fā)展布局都會有更高的要求。在進(jìn)行風(fēng)控體系升級的同時，對于一些資產(chǎn)評估，特別是資產(chǎn)的流動性把控上會更高。

“未來房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢是：大非強(qiáng)、穩(wěn)能強(qiáng)，唯有強(qiáng)者才能把握行業(yè)生態(tài)重構(gòu)機(jī)遇。”黃瑜表示，房企要做穩(wěn)、做強(qiáng)，需要“穩(wěn)”字當(dāng)頭，管控風(fēng)險；強(qiáng)化運(yùn)營，提質(zhì)增效；聚焦主業(yè)，延伸服務(wù)。