“收并購(gòu)”幾乎成為今年上市房企年度業(yè)績(jī)會(huì)上的必答題。

從目前已經(jīng)舉行業(yè)績(jī)會(huì)或投資者會(huì)的房企來看，大致分為兩類：一是獲得并購(gòu)貸額度的頭部企業(yè)，多被問及“已有哪些收并購(gòu)目標(biāo)”和“出手時(shí)機(jī)咋選擇”等；二是出險(xiǎn)房企，多被問及“已將哪些項(xiàng)目列入資產(chǎn)包”“資金籌集進(jìn)展如何”等。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2022年房企將迎來收并購(gòu)浪潮，而這之后，行業(yè)格局或?qū)⒅厮堋２贿^據(jù)克而瑞分析，上一波市場(chǎng)化收購(gòu)主力是民企，但由于去年以來民企普遍流動(dòng)資金緊張，當(dāng)前收購(gòu)主力逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)企。雖然國(guó)企具備資金優(yōu)勢(shì)且收購(gòu)意愿強(qiáng)，但決策效率偏低，因此并購(gòu)規(guī)?？蛛y回到2017~2018年的峰值。

審慎態(tài)度

今年房企年報(bào)披露已過半，與往年最大的不同是，房企因疫情或?qū)徲?jì)等多種原因，出現(xiàn)了規(guī)模性的年報(bào)延遲披露現(xiàn)象。與之對(duì)應(yīng)的是，資金相對(duì)充裕、獲取渠道相對(duì)順暢、綜合成本低的房企或快或慢已在收并購(gòu)的路上。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)認(rèn)為，鑒于處于財(cái)務(wù)困境中的房企致力于籌集資金償付到期債務(wù)，2021年以來中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的收并購(gòu)交易量持續(xù)增長(zhǎng)，并可能保持在高位，這與此前房市低迷時(shí)期收并購(gòu)交易增加的情形一致。

但無論行動(dòng)快慢，在業(yè)績(jī)會(huì)上，擁有雄厚資金實(shí)力被看作是“白衣騎士”的房企，無不透露出“審慎”的態(tài)度。

今年1月初，招商蛇口拿到了地產(chǎn)行業(yè)第一筆收并購(gòu)貸，注冊(cè)完成30億元并購(gòu)票據(jù)，也標(biāo)志著房企并購(gòu)類債券發(fā)行破冰。此后有消息稱，銀行針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)，對(duì)于行業(yè)收并購(gòu)而言無疑加大了操作空間。

在3月24日業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝控股CFO楊欣表示，并購(gòu)額度既不計(jì)算在金融機(jī)構(gòu)的兩道紅線之內(nèi)，也不計(jì)入房企三道紅線計(jì)算的新增有息負(fù)債之內(nèi)，因此未來會(huì)積極拓展。而此前的3月9日，旭輝控股公告稱，平安銀行將授予其50億元并購(gòu)融資額度。3月31日，交行上海分行與旭輝確認(rèn)了一項(xiàng)并購(gòu)戰(zhàn)略合作協(xié)議，將提供給后者100億元框架性并購(gòu)貸款授信額度。

對(duì)于目前優(yōu)質(zhì)企業(yè)而言，收并購(gòu)政策為融資提供了保障，而其審慎的主要原因則是需要充分考慮風(fēng)險(xiǎn)與收益性價(jià)比。越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)在3月10日的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司在接觸、積極研究，核心還是要有好的項(xiàng)目標(biāo)的，資金不是問題。

招商蛇口管理層則在3月22日的業(yè)績(jī)會(huì)表示，有合適項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，充分考慮收益跟風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)積極爭(zhēng)取并購(gòu)機(jī)會(huì)，同時(shí)也會(huì)利用相應(yīng)的一些并購(gòu)貸款，落地到執(zhí)行則是積極尋找、謹(jǐn)慎決策、慎重出手。

在3月31日的業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地管理層表示，目前公司已共獲得400億元并購(gòu)額度，但更多側(cè)重于項(xiàng)目端收并購(gòu)，不考慮對(duì)公司或平臺(tái)的收并購(gòu)。萬科管理層則在3月31日的業(yè)績(jī)會(huì)上透露，會(huì)秉持保證自己安全，不要給行業(yè)添麻煩的前提下，盡其所能做對(duì)行業(yè)健康發(fā)展良性循環(huán)的事情，留意相關(guān)機(jī)會(huì)。

而同時(shí)出于審慎和增值服務(wù)考慮，作為收并購(gòu)市場(chǎng)上被看好的種子選手，除內(nèi)部整合并購(gòu)?fù)?，保利及其物業(yè)公司在市場(chǎng)上并未出手，在3月24日的業(yè)績(jī)會(huì)上表示“還在洽談中”。已有進(jìn)展

事實(shí)上，已有部分頭部房企率先開啟了收并購(gòu)模式。在3月30日的業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜透露，去年四季度開始，公司對(duì)現(xiàn)有合作項(xiàng)目進(jìn)行收并購(gòu)安排，跟十多個(gè)合作方八十多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了溝通，目前已有35個(gè)項(xiàng)目完成了收并購(gòu)，還有30個(gè)項(xiàng)目基本談妥。

今年動(dòng)作稍快的房企已經(jīng)完成了交割，華潤(rùn)萬象生活管理層在3月31日的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年初已經(jīng)落實(shí)了禹洲物業(yè)和中南服務(wù)兩個(gè)收并購(gòu)項(xiàng)目。截至3月底，禹洲物業(yè)已完成交割，實(shí)際管理方已轉(zhuǎn)交給華潤(rùn)萬象生活；中南服務(wù)也正在交割辦理中，下一步中南服務(wù)也會(huì)很快實(shí)現(xiàn)交割。

1月中下旬，中海及其系列公司共斥資36.9億元，先后從雅居樂和世茂合作方手中拿下了廣州亞運(yùn)城的項(xiàng)目股權(quán)，此后又斥資10億元獲得了龍崗集團(tuán)大本營(yíng)汕頭的優(yōu)質(zhì)股權(quán)項(xiàng)目。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)分析認(rèn)為，許多國(guó)企收購(gòu)了合資公司合作方的項(xiàng)目公司股權(quán)，原因是他們對(duì)這些項(xiàng)目較為了解，且能獲得準(zhǔn)確的項(xiàng)目數(shù)據(jù)，包括任何表外負(fù)債，這縮短了盡職調(diào)查周期，并降低了項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

除項(xiàng)目層面直接收購(gòu)股權(quán)外，另一種合作形式則是先簽訂大的框架協(xié)議。最早受到邀約的招商蛇口在4月5日晚公告稱，已與佳兆業(yè)、長(zhǎng)城資產(chǎn)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，各方擬建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域開展合作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利共贏、共同發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

趨勢(shì)變化

從目前銀行和機(jī)構(gòu)端與信用級(jí)別高的房企簽訂的框架協(xié)議來看，行業(yè)對(duì)于收并購(gòu)支持力度在加大，高層對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清意愿強(qiáng)烈，其中也有不少機(jī)構(gòu)直接下場(chǎng)，做起了項(xiàng)目方的大股東，為項(xiàng)目后期正常交付提供保障。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年二三季度仍是主力房企的嘗債高峰期，這也意味這些房企需要加快遴選出清優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以快速回籠資金。而作為接盤方，保證項(xiàng)目利潤(rùn)不被拖累，是肯坐上談判席的首要條件。

值得注意的是，從目前已發(fā)布的2021年房企年報(bào)來看，在行業(yè)整體下行大環(huán)境下，房企利潤(rùn)被不斷壓縮，最直觀表現(xiàn)是，前幾年毛利率做到30%僅為行業(yè)平均水平，而現(xiàn)在能做到25%且凈利保持正向增長(zhǎng)已是很優(yōu)，去年多家主流房企的毛利率已降到20%以下?？v向相比，成為一家優(yōu)秀房企的門檻在逐漸降低。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)認(rèn)為，受疫情及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等綜合影響，當(dāng)下很多人進(jìn)入自覺降杠桿的狀態(tài)，社會(huì)總需求不足，最典型的是房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管利好政策一茬接一茬，但作用沒預(yù)想的那么明顯。一是終端購(gòu)房者的需求不足，二是民營(yíng)房企進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表式衰退，購(gòu)地需求不足。有些房企拿到并購(gòu)貸之后，大部分拿去還債，而不是去做收并購(gòu)。

克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，未來市場(chǎng)收并購(gòu)趨勢(shì)將從收購(gòu)資產(chǎn)包的形式轉(zhuǎn)向單項(xiàng)資產(chǎn)收購(gòu)，如單個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或如物管等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此外，聯(lián)手AMC處理流動(dòng)性出現(xiàn)問題的但潛力較大的開發(fā)項(xiàng)目。一般情況下AMC先對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排除，負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)的處置和重組，而房企對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行改造、再開發(fā)，最終推向市場(chǎng)變現(xiàn)，雙方各自獲得相應(yīng)的收益。