房企“現(xiàn)金保衛(wèi)戰(zhàn)”打響已逾一年，在這場(chǎng)戰(zhàn)役中，償債能力高低成為企業(yè)能否存活下來的第一技能。

截至4月12日，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，已公布2021年財(cái)報(bào)的28家“千億元俱樂部(按全口徑銷售額計(jì))”上市房企(包括未經(jīng)審計(jì)業(yè)績(jī))中，龍湖集團(tuán)、旭輝控股、萬科等8家房企的現(xiàn)金短債比例超過2倍，時(shí)代中國控股等15家該比例在1倍至2倍之間，富力地產(chǎn)等5家則不足1倍。

不過，中國恒大、融創(chuàng)中國、世茂集團(tuán)、陽光城、華夏幸福、中國奧園、佳兆業(yè)、藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)等“千億元房企”尚未公布2021年年報(bào)。

若綜合考量“凈負(fù)債率”“現(xiàn)金短債比”及“剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率”三道紅線指標(biāo)來看，龍湖集團(tuán)、華潤置地等16家為“綠檔”房企，綠城中國等8家為“黃檔”房企，建業(yè)地產(chǎn)為“橙檔”房企，富力地產(chǎn)和祥生控股為“紅檔”房企，雅居樂集團(tuán)待定。

凈負(fù)債率從24%到153%不等

新增有息負(fù)債規(guī)模僅407億元

截至2021年年底，以上述28家房企為樣本，其凈負(fù)債率從24%到153%不等，這一指標(biāo)與去年持平及下降的房企有13家，占比近半，但符合“三道紅線”新規(guī)的凈負(fù)債率不超100%的房企有26家。

此外，上述28家房企總計(jì)有息負(fù)債規(guī)模為30229億元，同比增加407億元(即新增有息負(fù)債規(guī)模為407億元)，同比增長(zhǎng)1.4%。

從這兩個(gè)角度看，2021年，在內(nèi)外部環(huán)境多重因素共同作用下，地產(chǎn)行業(yè)正在加速降負(fù)債，杠桿水平更趨向合理化。

談及原因，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“一是‘三道紅線’提出以來，各房企開始采取諸多措施主動(dòng)壓縮債務(wù)規(guī)模，控制債務(wù)增速，努力向合規(guī)方向靠攏；二是去年下半年開始，融資環(huán)境持續(xù)收緊，特別是海外債、信托紛紛避險(xiǎn)，降低投資比例，導(dǎo)致資金供給大幅收縮；三是多家房企流動(dòng)性出現(xiàn)問題，到期債務(wù)無法償還，再融資渠道被迫關(guān)閉。”

但新增有息負(fù)債增長(zhǎng)率的降低，并不意味房企的安全系數(shù)提高。相比上述28家房企超過3萬億元的有息負(fù)債規(guī)模，其持有現(xiàn)金規(guī)模僅為14118億元(其中包括不能動(dòng)用的預(yù)售監(jiān)管資金等)。

從6倍到0.36倍

現(xiàn)金短債比存差距

從持有現(xiàn)金規(guī)模變動(dòng)幅度來看，龍湖集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展等8家同比增長(zhǎng)超過8個(gè)百分點(diǎn)，其余20家均同比下降，下降幅度從1個(gè)百分點(diǎn)到66個(gè)百分點(diǎn)不等。更重要的是，從現(xiàn)金短債比指數(shù)來看，安全系數(shù)最高者為龍湖集團(tuán)(6.11倍)，最低者為富力地產(chǎn)(0.36倍)。

“公司一直主動(dòng)管理債務(wù)，一年到期債務(wù)占比只有不到8%，今年剛性到期還款144億元，目前已經(jīng)償還74億元。”在2021年業(yè)績(jī)說明會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，即便把300多億元的監(jiān)管資金去掉，龍湖集團(tuán)現(xiàn)金短債比仍達(dá)3.9倍，非常安全。

不管是經(jīng)過審計(jì)還是未經(jīng)審計(jì)的數(shù)據(jù)，從目前公布數(shù)據(jù)的房企來看，現(xiàn)金短債比是以不受限制的現(xiàn)金為計(jì)算口徑。即便如此，這一指數(shù)超過6倍的房企只有龍湖集團(tuán)，緊隨其后的是旭輝控股、萬科以及中國海外發(fā)展，均在2.5倍至3倍之間。

“若疊加表外負(fù)債及受到限制的現(xiàn)金規(guī)模，‘千億元房企’中不乏無法覆蓋短期債務(wù)者。當(dāng)下企業(yè)的現(xiàn)金短債缺口要比財(cái)報(bào)中公布的嚴(yán)重。”一位房企財(cái)務(wù)條線人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者直言。例如，某“千億元房企”的現(xiàn)金短債比為1.46倍，若扣除受到限制的現(xiàn)金規(guī)模后，該數(shù)值則為0.87倍。而這一現(xiàn)象并非個(gè)例。

另以陽光城為例，在今年2月17日晚間公告境外債1.7億元利息支付違約后，公司在回復(fù)深交所關(guān)注函時(shí)表示，截至2021年9月末，公司的貨幣資金271.80億元，但截至2021年12月末，在手貨幣資金較年初大幅下降，致使實(shí)操中可靈活動(dòng)用資金占賬面資金比例不足1%，回籠至集團(tuán)層面難度極大，可自由動(dòng)用貨幣資金基本枯竭。

此外，從少數(shù)公布扣除受到限制現(xiàn)金規(guī)模后的房企來看，融信中國等多家房企的現(xiàn)金短債比均小于1倍。

償債壓力未減

回籠現(xiàn)金仍是第一要?jiǎng)?wù)

世聯(lián)研究的研報(bào)顯示，從境內(nèi)外債合計(jì)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的償債高峰期在2021年，到期金額超1.22萬億元。2022年到期額略有下行，但依然高達(dá)9291億元。

“當(dāng)企業(yè)觸碰到‘橙檔’‘紅檔’，可能陷入流動(dòng)性危機(jī)的信號(hào)就已浮出水面。” 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一是由于前期擴(kuò)張規(guī)模較大且速度較為急促，借債規(guī)模不斷積累，為后續(xù)經(jīng)營埋下一定隱患；二是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略較偏離于市場(chǎng)發(fā)展定位，加之外界環(huán)境變動(dòng)，產(chǎn)品去化受阻，資金回流規(guī)模下滑，進(jìn)而導(dǎo)致可用資金對(duì)債務(wù)的覆蓋力度減弱。

“去年下半年銷售市場(chǎng)疲軟，為保證項(xiàng)目順利交付，保障購房者利益，預(yù)售資金監(jiān)管力度加強(qiáng)，房企可用資金減少。”劉水補(bǔ)充道，同時(shí)，去年下半年再融資渠道大幅收窄，房企需要?jiǎng)佑米杂匈Y金償還到期債務(wù)，進(jìn)一步擠壓可動(dòng)用資金空間，弱化現(xiàn)金保障能力。

劉水進(jìn)一步表示，對(duì)于面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，應(yīng)抓住以下窗口期：一是并購融資窗口期，主動(dòng)盤點(diǎn)整合資產(chǎn)，積極與擁有并購資金額度的企業(yè)對(duì)接，通過處置資產(chǎn)降低債務(wù)規(guī)模、回籠部分資金；二是銷售窗口期，當(dāng)前多個(gè)城市出臺(tái)銷售利好政策，房企應(yīng)抓住機(jī)會(huì)加大銷售力度，通過銷售回款補(bǔ)充資金。此外，債務(wù)承壓較高的房企也要積極與債權(quán)人溝通，展現(xiàn)償債誠意，爭(zhēng)取延長(zhǎng)債務(wù)期限，為擴(kuò)充資金回旋余地。

可以預(yù)見，2022年地產(chǎn)馬拉松一點(diǎn)都不輕松，如果想堅(jiān)持跑完，對(duì)過去的反思和檢討必不可少，但對(duì)未來的信心和毅力亦同樣珍貴，畢竟存量市場(chǎng)仍有更多商業(yè)模式可探索。