凈利潤(rùn)上漲，毛利率回落。

2021年，物業(yè)企業(yè)營(yíng)收和凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)大幅上漲的同時(shí)，行業(yè)集中度也在逐漸提升。

同時(shí)，物業(yè)企業(yè)毛利率回調(diào)已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2021年萬物云、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、招商積余等頭部物業(yè)企業(yè)的毛利率均出現(xiàn)不同程度的回調(diào)，僅華潤(rùn)萬象生活、保利物業(yè)、卓越商企服務(wù)等少數(shù)企業(yè)毛利率同比微漲。

社保優(yōu)惠政策被取消是近年來物業(yè)公司毛利率下降的主因之一，而人力、物料等剛性成本的上漲和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等因素，則是物企毛利率的實(shí)際影響點(diǎn)。

為此，近年來重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)一方面發(fā)力商管物業(yè)、增值服務(wù)等高毛利率業(yè)務(wù)以平衡整體毛利率，另一方面通過推進(jìn)數(shù)字化、科技化手段對(duì)沖人力等剛性成本。這些手段是否能讓物業(yè)公司的毛利率回落至穩(wěn)定區(qū)間？

凈利潤(rùn)上漲，毛利率回落

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心選取的50家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)，2021年總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到1800.5億元，同比上漲45.2%。其中TOP10物企總收入1157.1億元，占50家物企的比重為64.3%，相較于去年上升1.0個(gè)百分點(diǎn)。

顯然，隨著物業(yè)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，營(yíng)收水平也水漲船高。與此同時(shí)，營(yíng)收向著頭部物企集中的特征愈加顯著，行業(yè)集中度正在逐漸提升。

利潤(rùn)方面，50家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)2021年凈利潤(rùn)為244.6億元，同比上漲49.6%；毛利潤(rùn)498.1億元，同比上漲43.9%；平均毛利率為29.8%，較2020年回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

從凈利潤(rùn)增速來看，50家物業(yè)企業(yè)平均增速為51.2%，其中有8家物企凈利潤(rùn)下滑，42家凈利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)上漲。

從企業(yè)端來看，除祈福生活服務(wù)、佳兆業(yè)美好、第一服務(wù)等少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)，其余絕大多數(shù)物業(yè)企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)正增長(zhǎng)。

其中，還有數(shù)家物業(yè)企業(yè)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)達(dá)100%以上。如金茂服務(wù)2021年凈利潤(rùn)1.78億元，同比增長(zhǎng)130.8%；合景悠活凈利潤(rùn)約6.84億元，同比增長(zhǎng)111.4%；華潤(rùn)萬象生活凈利潤(rùn)17.25億元，同比增長(zhǎng)110.9%。

以凈利潤(rùn)額來看，碧桂園服務(wù)以43.49億元遙遙領(lǐng)先，雅生活凈利潤(rùn)約25.66億元（未經(jīng)審核），萬物云凈利潤(rùn)與華潤(rùn)萬象生活相近，約為17.14億元。

在行業(yè)凈利潤(rùn)普遍增長(zhǎng)的趨勢(shì)下，物業(yè)企業(yè)的毛利率卻繼續(xù)回落。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，50家上市物業(yè)企業(yè)平均毛利率為29.8%，高于平均值的企業(yè)有23個(gè)。毛利率最高達(dá)到了66.8%，最低則在13.76%。

4月27日，第一太平戴維斯華南區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事何振宇在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，物業(yè)管理的運(yùn)作，最需要、最依靠的就是人力資源。當(dāng)下用人成本的增加，是各行各業(yè)所面臨的共同問題，物企也不例外。另外，物料成本的逐年上漲，也是物企現(xiàn)在所面對(duì)的難題。但是相比成本的逐年上升，物業(yè)企業(yè)難以提升物業(yè)管理費(fèi)的價(jià)格，這就陷入了僵局。

中海物業(yè)在年報(bào)中表示，2021年加權(quán)平均物業(yè)管理服務(wù)分部毛利率下跌至14.9%，主要由于物業(yè)管理板塊進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張時(shí)以較高比例的包干制合約為主。

同時(shí)，多家毛利率出現(xiàn)同比下跌的物業(yè)公司在解釋下跌原因時(shí)，都指出社保優(yōu)惠政策被取消影響毛利率這一客觀現(xiàn)象。另外，萬物云和碧桂園服務(wù)都提到，毛利率同比下跌的原因還有因“進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量還在持續(xù)投入”“持續(xù)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施推陳出新，加大對(duì)設(shè)施智能化改造投入”。

營(yíng)業(yè)成本上升，物企如何應(yīng)對(duì)？

物業(yè)企業(yè)為毛利率回落尋找的破局之道，一方面是發(fā)力商管物業(yè)、增值服務(wù)等高毛利率業(yè)務(wù)以平衡整體毛利率，另一方面則加強(qiáng)推進(jìn)數(shù)字化、科技化手段對(duì)沖人力等剛性成本。

一般而言，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率都普遍較低，約在15-30%，而商管物業(yè)和增值服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率可以達(dá)到30%-80%。

以華潤(rùn)萬象生活為例，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)毛利率達(dá)到48.6%，按年同比增長(zhǎng)6.8個(gè)百分點(diǎn)；2021年碧桂園服務(wù)已提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目超過100個(gè)，其在這部分業(yè)務(wù)的毛利率到了50.3%，社區(qū)增值服務(wù)的毛利率達(dá)到60.5%。

中指研究院報(bào)告顯示，2021年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本均值為10.04億元，同比增長(zhǎng)13.31%。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)不斷探索降低營(yíng)業(yè)成本率的方法，多措并舉，降本增效，將平均營(yíng)業(yè)成本率減少至74.89%，較2020年小幅下降0.59個(gè)百分點(diǎn)。隨著部分企業(yè)引入“智慧物業(yè)”等相關(guān)系統(tǒng)及設(shè)備，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了對(duì)人員的替代，形成對(duì)沖效應(yīng)。

以金茂服務(wù)為例，其2021年物業(yè)管理服務(wù)毛利率由17.8%輕微增加至18.2%，就是由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)提升以及成本節(jié)約措施改善及經(jīng)營(yíng)效率提高；同樣，得益有效的成本控制及經(jīng)營(yíng)效率的提升，華潤(rùn)萬象生活的住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率同比增長(zhǎng)3.4個(gè)百分點(diǎn)至19.3%。

合景悠活集團(tuán)副總裁王中琦也在2021年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，人工成本的上行趨勢(shì)是一個(gè)客觀情況，但隨著行業(yè)在科技、數(shù)字化等方面的轉(zhuǎn)型提升趨勢(shì)，目前應(yīng)對(duì)人工成本上行也有對(duì)策。

“通過釋放數(shù)字化、科技化紅利，去對(duì)抗人口紅利消失的不利的影響，相信將來總體毛利率仍會(huì)穩(wěn)定在某個(gè)區(qū)間。”何振宇指出，現(xiàn)在越來越多的物業(yè)企業(yè)將視線轉(zhuǎn)向了高科技板塊，用高科技降低成本。如今市面上智能機(jī)器人已經(jīng)可以逐漸取代一部分人工方面的問題，例如很多物業(yè)公司已采用機(jī)器人完成清潔、消毒及安全巡查工作等。

萬物云目前也在嘗試通過“蝶城”戰(zhàn)略打開物業(yè)行業(yè)新的開源節(jié)流模式。萬物云CEO朱保全在萬科2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上表示，現(xiàn)在從已上市的物業(yè)企業(yè)（毛利率）情況來看大概分為兩個(gè)陣營(yíng)：一類在15%左右，一類大概是在30%左右。從分析師的角度來看，認(rèn)為15%左右是毛利率的合理區(qū)間，萬物云也恰恰就在這個(gè)區(qū)間里面。“客戶信任遠(yuǎn)比毛利率重要，但是穩(wěn)定的毛利是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。”

何振宇認(rèn)為，在多種提升毛利率措施和多元化服務(wù)模式的發(fā)展下，大部分物業(yè)企業(yè)的毛利率未來2-3年還是可以穩(wěn)定在當(dāng)下的區(qū)間范圍的。