今年以來，國內(nèi)疫情多地散發(fā)、國際地緣沖突、歐美貨幣政策加快緊縮等因素導(dǎo)致我國經(jīng)濟運行面臨超預(yù)期沖擊和更多不確定性。不過，中長期來看，我國宏觀經(jīng)濟運行、資本市場發(fā)展“穩(wěn)、進”的邏輯并未改變。這之中，房地產(chǎn)行業(yè)依然發(fā)揮著重要作用。
但當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)依然面臨需求收縮、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等復(fù)雜形勢，如何提振信心、修復(fù)預(yù)期已成一道“必答題”。
對于房地產(chǎn)市場發(fā)展，日前召開的中共中央政治局會議給出權(quán)威定調(diào)。會議表示，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
隨后，江西上饒，廣東惠州、中山、梅州，江蘇連云港、無錫等地紛紛發(fā)布相關(guān)支持政策，涉及公積金支取規(guī)則和比例、首付比、購房補貼、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等方面。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，會議對各地“因城施策”給予支持，接下來“穩(wěn)樓市”政策將會更加頻繁落地，購房需求有望逐步釋放。
改善市場預(yù)期 提振消費者信心
“最關(guān)鍵的是消費者的信心和市場預(yù)期要得到恢復(fù)。這幾個月銷售數(shù)據(jù)雖然出現(xiàn)了同比增長，但仍然低迷。”有上市房企管理層表示。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2021年全國商品房銷售額為181930億元。2022年1-3月，全國商品房銷售面積同比下降13.8%，商品房銷售額同比下降22.7%。
日前召開的中共中央政治局會議表示，要有效管控重點風(fēng)險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
梳理中共中央政治局會議近年來的相關(guān)表述，不難發(fā)現(xiàn)，今年的表述在繼續(xù)堅持“房住不炒”的主基調(diào)下，更為積極。
業(yè)內(nèi)人士指出，此次會議對修復(fù)市場預(yù)期意義重大。“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”的表述，或意味著中央對地方“因城施策”的政策支持更為明確。
“5月‘穩(wěn)樓市’政策將會更加頻繁落地。”中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐認(rèn)為。
“合理改善型購房需求有望獲得進一步支持，改善型購房信貸支持力度有望進一步提升，可能的支持方式包括但不限于放寬認(rèn)房/認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)二套房首付比例、下調(diào)二套房按揭利率等，方式選擇和具體落實將由地方政府‘因城施策’執(zhí)行。”光大證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南如此解讀。
“會議對預(yù)期的改善和信心的提振意義很大。3月以來，公司個別區(qū)域銷售還是不錯。隨著信貸及政策方面轉(zhuǎn)好，經(jīng)濟實力強的地區(qū)需求應(yīng)該不錯。”某上市房企管理層表示。
多個城市火速出手
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，已有約80城“因城施策”。
此次會議召開后，江西上饒，廣東惠州、中山、梅州，江蘇連云港、無錫等地紛紛發(fā)布相關(guān)支持政策，涉及公積金、首付比、購房補貼、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等方面。
5月1日，廣東省梅州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等七部門印發(fā)《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》?！锻ㄖ诽岢?，降低二套房公積金貸款首付比例，從當(dāng)前執(zhí)行的三成降至二成。
無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、國家稅務(wù)總局無錫市稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限的通知》?！锻ㄖ访鞔_無錫市區(qū)個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限按國家規(guī)定執(zhí)行，由5年調(diào)整為2年。
4月29日，連云港住建局發(fā)布《關(guān)于促進連云港市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》，明確商業(yè)貸款方面，首套房首付比例按20%執(zhí)行，引導(dǎo)商業(yè)銀行逐步下調(diào)房貸利率、縮短審批放貸周期。
《通知》還提出，擴大市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用考評A類覆蓋面，將A類企業(yè)比例從10%調(diào)整為20%，使更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得在預(yù)售進度條件、預(yù)售資金使用等方面的優(yōu)惠政策。商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，在嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上，探索采取擔(dān)保方式，釋放一定數(shù)額資金用于房地產(chǎn)項目的建設(shè)和運營。
夏亦豐表示，后續(xù)可以重點關(guān)注強二線城市是否有相關(guān)政策落地，這將具有更加明確的指向意義。
優(yōu)化資金監(jiān)管 鼓舞房企“士氣”
去年以來，房企信用問題不斷出現(xiàn)。現(xiàn)金規(guī)模龐大的預(yù)售資金是否可以起到緩解作用，監(jiān)管規(guī)則會否優(yōu)化，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點。
今年2月，陸續(xù)有消息稱，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已經(jīng)出臺。彼時，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊稱，商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)首次從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機制，能夠維護購房人合法權(quán)益，規(guī)范開發(fā)商行為，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為房地產(chǎn)市場探索新的發(fā)展模式創(chuàng)造條件。
而此次中共中央政治局會議明確，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。相關(guān)內(nèi)容有力地提振了市場信心。4月29日，A股房地產(chǎn)板塊大漲3.37%，有113只個股上漲。
券商指出，無論是從動態(tài)政策預(yù)期改善和ROE能力提升角度，還是靜態(tài)基本面量價改善對PB的高敏感性角度，未來房地產(chǎn)板塊龍頭股估值仍有進一步向上突破的空間。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)問題或已得到解決。中信證券表示，有關(guān)內(nèi)容無疑是本次會議對房地產(chǎn)市場和房企鼓舞最大的表述。預(yù)計預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的優(yōu)化和放松，將是緩釋房企信用問題和切實維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展最重要的一環(huán)。
那么，未來可能如何改進？夏亦豐認(rèn)為，可能的舉措包括：合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金；不再“一刀切”，而是梯隊化預(yù)售監(jiān)管放松，針對信用等級較高的房企，預(yù)售資金留存比例適當(dāng)降低；進一步放開預(yù)售資金監(jiān)管時間點。
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