5月5日，立夏。過去的春天里，樓市小陽春沒有出現。
4月29日，中共中央政治局會議召開，會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
高層定調，讓各地在作出政策調整時吃下一顆定心丸。
“此前，盡管有部分城市對地產政策進行了調整，但當時的中央立場未明，真正進行實質性寬松的城市數量少，出臺的政策力度弱。”億翰智庫認為。而此后，業(yè)內普遍預計，各省市參照“因城施策”原則出臺的政策力度也將隨之加強。
目前，在經濟下行壓力猶存，購房者對收入增長存在不確定預期，出險房企的信用風險亦未修復，房地產行業(yè)觸底反彈的阻力不小。但是，隨著政策的疊加，微觀市場上已悄然發(fā)生了一些反應。比如，第一財經記者通過采訪多家房企一線銷售端負責人獲得的信息顯示，五一假期樓盤案場的到訪量和成交量已稍有起色。
政策“三板斧”：降利率、降首付、松限
步入2022，各地針對需求端的刺激政策陸續(xù)涌現。早期階段，政策多以購房補貼或公積金貸款放松等試探性松綁為主，主要涉及提高公積金貸款最高額度、降低公積金貸款首付比例、放寬公積金貸款使用條件等。
1月3日，馬鞍山發(fā)布相關規(guī)定，高層次人才首套房最高可貸60萬元；廣西南寧在1月份提高公積金貸款額度之后，2月下旬再出新規(guī)，將第二套房的公積金貸款首付款比例從此前的40%降低至30%。
此后，蘇州、銀川、福州等城市都調整了公積金政策。據億翰智庫不完全統計顯示，截至目前，共有47個城市先后發(fā)布了公積金貸款放松政策。
同時，多地房貸利率從2021年四季度便進入了持續(xù)下行通道。貝殼研究院數據顯示，2022年3月百城首套房、二套房貸款利率分別為5.34%、5.60%，環(huán)比下行13bps和15bps，創(chuàng)下2019年來單月最大降幅。
其中蘇州、南通的首套主流利率已降至4.6%，與5年期LPR持平。同時，3月百城放款周期為34天，環(huán)比下降4天，自此已是連降5個月，累計降幅達到39天，為2019年以來的最快水平。
利率下降之后，對購房門檻、購房能力產生更深遠影響的首付比例調整，在2月份開始擴散。2月中旬，山東菏澤率先下調了個人住房貸款首付款比例，對于無房無貸的購房者，購買首套房時，其首付比例可以執(zhí)行20%。此后，贛州、南通、溫州、昆明等多城先后降低了首套房或二套房的首付比例。
進入3月，政策力度開始加大，對限購、限售等在內的限制性措施的調整出現，第一槍在鄭州打響。3月1日，鄭州發(fā)布“19條”新規(guī)以提振樓市，其中除了加快按揭投放和利率下調、推行貨幣化安置、高品質住宅限價上浮等政策之外，有針對性地放松限購，規(guī)定投親養(yǎng)老可以新購一套住房。
鄭州“19條”中最具有突破意義的政策在于對限貸的調整，其中規(guī)定，對擁有一套住房并已結清相應貸款的家庭執(zhí)行首套房貸款政策，首付比例由此前的60%降至30%，即二套房貸款實行“認貸不認房”，有房無貸家庭可執(zhí)行30%首付。鄭州也成為自2016年調控升級以來，首個放棄了“認房又認貸”的重點城市。
此后，各地樓市松綁集中向著突破“四限”的方向推進。3月下旬，哈爾濱取消限售；3月底，福州對限購政策進行調整。至4月1日，西北省會城市蘭州接棒，大手筆在“四限”方面進行突破，除了推行“認貸不認房”之外，還下調了首付比例，執(zhí)行首套房為20%，二套房為30%的新規(guī)定。
隨后，南昌、蘇州、南京、廈門、無錫、佛山、中山、紹興等城市，均在限購、限售、限貸等方面有所松動。
根據諸葛找房數據研究中心不完全監(jiān)測數據統計，4月截止到4月29日，各地調控次數高達47次，明顯超過一季度月均25次左右的調控頻次。
購房者：預期限制購房信心
在政策密集發(fā)布的前4月，房屋銷售市場的下行趨勢還未得到根本性扭轉。貝殼研究院發(fā)布的4月數據顯示，全國重點62城商品住宅簽約面積累計同比下降44%，較3月跌幅進一步加深5個百分點，相較疫情初期的2020年4月，累計成交量仍下跌4%。單月成交量來看，4月環(huán)比下跌35%。
在過往房地產周期，調控刺激往往與市場回暖相伴相生，但自2021年下半年以來，房地產市場陷入下行周期，百城出臺刺激政策后仍未回暖。到底是何因素，讓購房者捂緊“錢袋子”？市場下行背后，根本原因是什么？
多名房企人員表示，近期多地出臺調控新政后，除了個別消費力較強的地區(qū)，一線銷售市場還未出現明顯好轉。“政策對購房者的信心傳導需要過程，疫情反復也會影響房產交易，購房者普遍處于觀望階段。”
在過去，不少人買房的目的是出于投資需求，期待房價上漲帶來家庭財富增值保值。但隨著“房住不炒”理念深入人心，人們對于房價上漲的預期逐漸減弱，投資和投機性購房需求已從市場上漸漸消失，真實的居住需求再難支撐起年交易十七八萬億的大市場。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴第一財經，從房地產市場周期來看，2022年處于房地產下行周期，相對前兩年較為低迷。究其根源，一方面是三道紅線、貸款集中度等政策實施以來，部分房企因債務問題爆雷，拿地積極性大幅下降，戰(zhàn)略投資收縮。同時，購房者信心不足，尤其是經濟形勢和疫情影響，購房者的收入預期下降，對于購房更為謹慎。
匯生國際資本總裁黃立沖則認為，現在房地產低迷的實質是，全社會杠桿（負債）已難以持續(xù)，未來10～20年整個社會要被迫去杠桿，包括政府杠桿、居民杠桿和企業(yè)杠桿。這與2008年不一樣，要做到當年的貨幣規(guī)模，是絕對不可能的。
“老百姓手里的可支配收入在萎縮，看不到能支撐很大需求的驅動力，盡管政策有一些松綁，但相對于目前所面臨的情況，是明顯是不夠的。”他稱，當房地產的信仰被弱化，老百姓的購買力不會因松綁而起來，因為拋售房產的人也會越來越多。
黃立沖認為，房地產作為一種資產，目前占據國民經濟和GDP的比例太高，必須通過長時間痛苦的調整，才能達到合理的比例。
“需求端不啟動，供給端再努力也沒用。”一位不具名的行業(yè)分析人士稱，要先搞點“速效救心丸”，保證活過來，有病再慢慢治。不解決產業(yè)的問題，就沒有新增人口，沒有新增人口，需求總會回落。
有券商認為，過去兩年每年17～18萬億的天量銷售規(guī)模，短期內對需求有一定透支，并不可持續(xù)。房地產市場可能需退回17～19年每年13～16萬億的水平，經歷較長時間的筑底過程，然后跟隨下一輪經濟復蘇一起恢復。
華東一家房企高管亦表示，盡管國家出了很多政策，但這些政策需要時間起作用。“等疫情結束了，經濟恢復了，才會慢慢好起來，現在大家觀望情緒很重，有錢的人不花錢，沒錢的人沒收入，市場還是處于下行。”
突破口：提振新市民和改善購房需求
即便各地樓市依然處于底部徘徊階段，但政策疊加之下，一些微弱的變化似乎正在發(fā)生。
天風證券數據顯示，自2月份以來，其統計的15個有政策放松的城市中，新房銷售面積單月同比增速由1月的-45%收窄至3月的-32%；同期，二線城市這一指標由-30%擴大至-33%，全國則由-35%擴大至-39%。這也意味著，發(fā)布了松綁政策的城市，其基本面改善幅度好于其他城市。
尤其五一小長假期間，不少城市的熱門樓盤開始出現明顯回暖跡象。一家TOP30房企銷售口負責人向第一財經表示，截至5月5日的數據顯示，公司在小長假期間的促銷獲得了預料之外的效果，成交已經超出預期。另外，這位銷售負責人從同行處獲得的信息顯示，多家房企的銷售都出現了類似的回升跡象。
“我們公司在長假期間的銷售日均有五六億，略好于前幾個月。”另外一位TOP20房企相關負責人亦表示。
不過，房地產業(yè)內人士對于當下的市場依然不敢做出偏樂觀的判斷。“五一期間的促銷讓利力度很大，真實降價換來了成交回暖，市場氛圍整體上還是偏黯淡的。”上述銷售負責人稱。
接下來會怎樣？多位房企人士向第一財經表示，期待新市民和改善型需求的有效激活。
一位Top20房企內部人士表示，現在剛需的房子已經很多了，人均居住面積大約在40平方米，之后隨著生活質量的改善，即便住房面積不一定要再大，但是會對居住品質有更高的要求，也就面臨著改善居住的需求。“單純剛需的市場一定是個單邊下跌的市場，剛需也不足以挽回市場頹勢，必須有改善進場，市場熱度才能夠起來。”
克而瑞4月份的一份研報顯示，較為保守地估計，未來五年的行業(yè)規(guī)模將在53.1億平方米，其中，住房改善類將產生約44.2億平方米的需求。
如何對改善性需求予以更好的支持呢？億翰智庫宏觀首席研究員張化東認為，鄭州“認貸不認房”這一政策，有效地降低了改善換房的成本，是最大力度的對合理住房需求的支持，對提振改善型需求具有重要意義。
此外，業(yè)內認為，應該進一步放寬新市民購房政策。“在代表增量的新市民的購房資格上放松限購，既有現實意義，也有城市長遠發(fā)展的戰(zhàn)略意義。在一些外溢性的三四線城市，因為非本市戶籍購房比例高，適度放松限購的效果比較顯性。”張化東認為。
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