“目前尚有25.5億元可發(fā)行債券額度，正在積極推進(jìn)在5月份新增發(fā)行20億元小公募。”5月6日下午，在某“千億房企”2021年業(yè)績說明會上，公司董事長表示，面對公開市場債務(wù)兌付問題，目前采取兩條腿走路，除了融資，還要盡可能盤活沉淀經(jīng)營資金。
眾所周知，自2021年下半年以來，在債務(wù)違約引發(fā)信用擔(dān)憂和市場下行雙重壓力下，房企融資進(jìn)入艱難時(shí)刻。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1月-4月，房企境內(nèi)、境外債券融資累計(jì)約2350億元，同比下降41%。
“當(dāng)前房企融資主要以銀行貸款、票據(jù)以及債券等境內(nèi)融資方式為主。由于受國際環(huán)境、疫情等因素影響，加之一些房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍未完全消除，房地產(chǎn)交易市場亦沒有明顯起色，境外資本市場投資表現(xiàn)審慎，導(dǎo)致房企境外融資環(huán)境受挫。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《證券日報(bào)》記者表示，不過，在多層面支持房企融資緩解資金壓力的政策下，房企境內(nèi)融資難度相對較低，當(dāng)下境內(nèi)融資規(guī)模正在提升。
境內(nèi)融資規(guī)模提升
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1月-4月，房企境外債券規(guī)模約442億元，同比減少65%；境內(nèi)融資規(guī)模約1908億元，同比減少30%，其規(guī)模占比提升至81%。
2020年是房企境內(nèi)外融資變化的分水嶺。“境外環(huán)境相對復(fù)雜，多變，長期存在不確定性。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報(bào)》記者表示，2020年以來，由于境內(nèi)融資環(huán)境相對穩(wěn)定、友好，且有積極政策影響，預(yù)計(jì)未來長期內(nèi)，房企的融資渠道都將以境內(nèi)為主導(dǎo)。
“這一局面將延續(xù)一段時(shí)間，比如債權(quán)人債務(wù)人都在境內(nèi)、境內(nèi)融資無論在抵押物還是資產(chǎn)處置等環(huán)節(jié)，對債務(wù)的保障程度更強(qiáng)，因此目前境內(nèi)融資為主要融資渠道。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星向《證券日報(bào)》記者表示。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年4月份，房地產(chǎn)板塊境內(nèi)、境外債券融資共發(fā)行63筆。境內(nèi)債券融資530億元，環(huán)比減少25.4%，同比減少32.7%；境外融資折合人民幣約87億元，環(huán)比減少47.9%，同比減少41.2%，境外融資規(guī)模單月占比低于15%。不難看出，境外債發(fā)行規(guī)模正在大幅萎縮。
陳星表示，當(dāng)前多家房企的海外評級跌至違約級別，另有一些房企為避免觸發(fā)違約條款，主動(dòng)要求撤銷海外評級，有資格在境外資本市場融資的主體越來越少。多重因素影響下，海外融資渠道基本關(guān)閉，僅有若干優(yōu)質(zhì)企業(yè)尚能成功發(fā)行海外債。
下半年將好于上半年？
5月4日，央行、銀保監(jiān)會、深交所等多部門出臺落實(shí)金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)工作措施，其中重點(diǎn)提及房地產(chǎn)金融措施。深交所發(fā)文明確提到，“支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。支持房企正常融資活動(dòng)，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”。
在梁楠看來，隨著多部門發(fā)聲防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)在房企債務(wù)處置、融資等方面，將會形成更大力度的支持性政策，信貸政策也將進(jìn)一步優(yōu)化，房企融資環(huán)境有望持續(xù)得到改善，進(jìn)一步緩解房企流動(dòng)性緊張局面。
在房企層面，陳星認(rèn)為，一是抓住當(dāng)前釋放的購房利好政策，推動(dòng)銷售端穩(wěn)中有進(jìn)；二是加強(qiáng)現(xiàn)金管理，降低短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；三是面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)要主動(dòng)與債權(quán)人溝通，積極處置債務(wù)，降低風(fēng)險(xiǎn)事件帶來的負(fù)面沖擊。
“市場信心仍需時(shí)間修復(fù)，存量債務(wù)也需要時(shí)間處置，短時(shí)間內(nèi)融資不會大規(guī)模啟動(dòng)。”陳星表示，不過隨著政策的邊際放松，信用債特別是并購類債券融資將有望得以提升。
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