中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)15日發(fā)布通知,調(diào)整差別化住房信貸政策,對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)。
這意味著什么?房地產(chǎn)市場(chǎng)能否“暖起來”?
首套房利率下限降至4.4%
中國的房貸利率參考5年期以上LPR。今年4月20日發(fā)布的5年期以上LPR利率為4.6%,按照此番政策減20個(gè)基點(diǎn)后,首套房利率下限降至4.4%。同時(shí),政策要求二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,即:二套房貸利率仍執(zhí)行5.2%(LPR+60個(gè)基點(diǎn))的下限標(biāo)準(zhǔn)。
首套房利率下調(diào),將減輕剛需購房者的成本負(fù)擔(dān)。據(jù)專家測(cè)算,如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào),居民家庭申請(qǐng)貸款購買首套普通自住房時(shí),利息支出會(huì)有所減少。
按貸款金額50萬元(人民幣,下同)、期限30年、等額本息還款估算,利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn),平均每月可減少月供支出約60元,未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。
并非直接“降息”
需要注意的是,這并非直接降息。此次下調(diào)的是首套房的商貸利率下限,也就是給予地方更多的調(diào)控自主權(quán)。
中國的個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則,采用全國、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制。據(jù)央行此前介紹,以利率下限為例,全國層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR,二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn),這是全國都要遵守的下限政策。
一些地方往往會(huì)根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,在全國利率下限的基礎(chǔ)上加點(diǎn),因此,大多數(shù)城市的首套房貸利率報(bào)價(jià),是高于5年期以上LPR的。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),2022年4月,103個(gè)城市主流首套房貸利率為5.17%,二套利率為5.45%。其中,蘇州、南通首套主流利率降至4.6%的全國下限。
這意味著此番新政發(fā)布之后,在蘇州、南通等城市購買首套自住房有望“一步到位”,房貸利率降至4.4%。而房貸利率尚未降至全國下限的城市居民,則暫時(shí)無法享受到“降息”帶來的成本下降。
有助于提升市場(chǎng)信心
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出,本次全國統(tǒng)一下限調(diào)整后,各地下調(diào)房貸利率的空間進(jìn)一步打開,預(yù)計(jì)各地將結(jié)合地方實(shí)際情況調(diào)整房貸利率,降低購房者置業(yè)成本,提高購房者置業(yè)意愿。
根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),今年以來全國已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次,4月以來政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均有所加大,但部分地區(qū)疫情反復(fù),短期政策效果尚不明顯,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期。陳文靜表示,本次全國統(tǒng)一下調(diào)首套房房貸利率下限,對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期將起到積極作用,亦將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也表示,當(dāng)前多地疫情反復(fù)沖擊各行業(yè)發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足,居民購買能力下降。本次央行實(shí)質(zhì)性的信貸寬松政策一方面降低了居民購房門檻,另一方面也提振了市場(chǎng)信心。
守住“房住不炒”底線
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,值得注意的是,此次政策僅下調(diào)首套房的利率下限,二套房未做調(diào)整。這是因?yàn)檎邔?dǎo)向依然未變,不希望房地產(chǎn)吸納社會(huì)過多的資金,也不希望社會(huì)資金過快流入樓市,這彰顯了房住不炒的根本原則。同時(shí)也釋放出一個(gè)信號(hào),即:金融紓困政策是差別化的、有底線的,其目的是為了穩(wěn)定市場(chǎng),而非重新刺激樓市。(完)
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