4月份，各地因城施策優(yōu)化樓市調(diào)控的節(jié)奏逐漸加快，更多二線(xiàn)城市加入了放松“三限”的行列，但政策效果尚未明顯顯現(xiàn)，疊加部分城市疫情反復(fù)影響，全國(guó)商品住房銷(xiāo)售繼續(xù)走弱，單月銷(xiāo)售金額跌破萬(wàn)億元。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日公布2022年1~4月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，1~4月份，商品房銷(xiāo)售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降25.4%。商品房銷(xiāo)售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷(xiāo)售額下降32.2%。

從單月來(lái)看，3月全國(guó)商品房共計(jì)銷(xiāo)售8722萬(wàn)平方米和8134億元。與去年同期的銷(xiāo)售面積（14297.96萬(wàn)平方米）和金額（11498.23億元）相比，4月份銷(xiāo)售同比繼續(xù)呈下滑狀態(tài)，并處于歷史較低水平。

與前三月相比，1~3月銷(xiāo)售面積和金額的同比累計(jì)降幅也繼續(xù)擴(kuò)大，且銷(xiāo)售金額跌幅依然大于銷(xiāo)售面積跌幅，房?jī)r(jià)仍有下行壓力。

中指研究院對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建及二手住宅的調(diào)查數(shù)據(jù)同樣顯示，4月份，在全國(guó)100個(gè)城市中，新建及二手住宅平均價(jià)格均呈環(huán)比微漲，但漲幅較上月回落。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，新建及二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)均較上月減少，而房?jī)r(jià)回落的城市分別增至48個(gè)和52個(gè)。

分區(qū)域來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，東部、中部、西部和東北部銷(xiāo)售（金額和面積）同比跌勢(shì)均較1~3月加大。其中，東部地區(qū)受疫情影響，銷(xiāo)售降幅僅次于東北地區(qū)，但仍是拉動(dòng)整體銷(xiāo)售的主力軍。1~4月，東部地區(qū)共計(jì)銷(xiāo)售15502萬(wàn)平方米，占全國(guó)銷(xiāo)售面積近4成，但同比跌幅達(dá)到28%，而銷(xiāo)售金額跌幅則超過(guò)3成。

紅塔證券認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)依舊疲軟，4月銷(xiāo)售繼續(xù)下滑的背后，除受疫情和防控政策的影響外（居民難以看房），還和購(gòu)房群體對(duì)期房的不信任（近期房地產(chǎn)違約事件延續(xù)）、對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的扭轉(zhuǎn)等因素有關(guān)。伴隨銷(xiāo)售走弱，相應(yīng)的居民購(gòu)房貸款需求也呈下調(diào)趨勢(shì)，住戶(hù) 4 月住房貸款減少 605 億元，同比少增 4022 億元。

面對(duì)銷(xiāo)售市場(chǎng)的不景氣，4月份，中央及各部委頻繁表態(tài)維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，支持首套和改善性住房需求，地方政府亦在積極落實(shí)因城施策。根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，2022 年以來(lái)，全國(guó)已有超 100 城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策超 200 次，尤其 4 月以來(lái)，各地出臺(tái)政策的節(jié)奏明顯加快，4 月有超 70 城出臺(tái)政策百余次，明顯高于 1~3 月，且政策進(jìn)一步向優(yōu)化限購(gòu)、限貸、限售等方面延伸，城市向熱點(diǎn)一二線(xiàn)、長(zhǎng)三角等熱點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)圍。

除限制性政策外，高利率也是抑制居民購(gòu)房消費(fèi)的一大變量。為激活合理的購(gòu)房消費(fèi)，自3月至4月中旬，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)基點(diǎn)到60個(gè)基點(diǎn)不等。5月15日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。這是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革以來(lái)，首次下調(diào)首套房貸款利率下限。

“本次全國(guó)統(tǒng)一下限調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間進(jìn)一步打開(kāi)，預(yù)計(jì)未來(lái)更多城市下調(diào)房貸利率至最低要求，以降低購(gòu)房者置業(yè)成本，促進(jìn)住房購(gòu)置需求釋放，熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)回溫。” 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜稱(chēng)。

短期銷(xiāo)售市場(chǎng)的疲弱，使房企現(xiàn)金流繼續(xù)承壓。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，占比次高的“定金及預(yù)收款”跌幅最大，為37.0%。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，目前，在房企資金面上，去年下半年以來(lái)，金融寬松政策頻出，但房企感受并不強(qiáng)。故此，二季度，政府需要進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房企的調(diào)研和摸底，對(duì)于資金的流通通道要進(jìn)行密切追蹤，讓寬松的資金真正順暢、及時(shí)、足額、有序地進(jìn)入房地產(chǎn)資金面上。

由于銷(xiāo)售不暢、資金緊張，地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)工、拿地及投資的意愿均出現(xiàn)下調(diào)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~4月份，土地置購(gòu)面積同比大幅下降46.5%，而房屋新開(kāi)工面積和竣工面積同比分別下降了26.3%和11.9%。

從全行業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模來(lái)看，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速為-2.7%，這是今年以來(lái)，首次負(fù)增長(zhǎng)情況。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)連續(xù)4個(gè)月跌破榮枯線(xiàn)，4月份數(shù)值為95.89，較一季度繼續(xù)下行。

“這個(gè)數(shù)據(jù)是非常值得業(yè)內(nèi)和監(jiān)管層關(guān)注的，如果開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)繼續(xù)下行，不光對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了沖擊，也會(huì)對(duì)固定資產(chǎn)投資等帶來(lái)沖擊。”嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)。

展望后市，摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)依然較為嚴(yán)峻。由于房地產(chǎn)下行周期的調(diào)整需要6~9個(gè)月的時(shí)間，疊加國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來(lái)的不確定性和政策效果的滯后性，樓市交易和市場(chǎng)預(yù)期或在二季度將繼續(xù)走弱。

“但隨著中央和地方供需兩端更多提振樓市的政策出臺(tái)，房企的融資難題得到更有針對(duì)性的解決，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將在今年下半年出現(xiàn)回穩(wěn)趨勢(shì)，而與房地產(chǎn)相關(guān)的各項(xiàng)主要指標(biāo)也有望在今年四季度由負(fù)轉(zhuǎn)正。”朱海斌稱(chēng)。