中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，較4月下行15個基點。這是LPR新機制建立以來，5年期以上LPR下調(diào)幅度最大的一次。疊加此前監(jiān)管部門“首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整”的政策，房貸利率下行將有更大空間。

業(yè)內(nèi)人士表示，利率下降有利于降低剛需和改善性需求購房成本，結(jié)合前期部分城市已取消認房認貸的政策，房地產(chǎn)市場交易有望進一步改善。展望未來，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，應進一步加大對購房者合理住房需求和企業(yè)合理融資需求的支持力度，做好風險管控。

5年期以上LPR超預期下調(diào)15個基點

LPR下調(diào)預示著宏觀調(diào)控政策將持續(xù)發(fā)力，切實助力穩(wěn)增長。中國銀行研究院研究員梁斯表示，本月1年期LPR保持穩(wěn)定，5年期以上LPR下降15個基點，這是自LPR改革以來，首次出現(xiàn)1年期不調(diào)整、5年期以上調(diào)整的情況，并再次體現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性降息的特征，特別是5年期以上LPR不僅下調(diào)且降幅較大，超出市場預期。“5年期以上LPR下調(diào)將進一步引導金融機構(gòu)下調(diào)中長期貸款利率，這有助于增加低成本資金對企業(yè)的吸引力，便于挖掘企業(yè)信貸資金需求，更好穩(wěn)定企業(yè)生產(chǎn)及經(jīng)營預期。”他說。

值得注意的是，5年期以上LPR是房貸利率定價基準，5年期以上LPR下行也將推動降低居民住房貸款負擔。

此前人民銀行、銀保監(jiān)會出臺了《關于調(diào)整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，提出首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，首套商業(yè)性房貸利率下限調(diào)整，針對的是新發(fā)放貸款，存量房貸不在調(diào)整之列。而此次5年期以上LPR下調(diào)15個基點，將進一步降低存量房貸利率，減輕大多數(shù)貸款購房者的負擔，更好地提振居民消費意愿和消費能力。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，歷史規(guī)律顯示，助力樓市企穩(wěn)回暖，需要房貸利率出現(xiàn)較大幅度下調(diào)，這意味著未來仍可能通過下調(diào)MLF利率直接帶動5年期以上LPR報價進一步下行。

多地銀行下調(diào)首套房貸款利率

本次5年期以上LPR報價下調(diào)15個基點疊加首套房貸款利率下限下調(diào)，可帶動居民房貸利率更快下行，目前首套房貸款利率最低可至4.25%的水平。

《經(jīng)濟參考報》記者采訪獲悉，天津、鄭州、蘇州的部分銀行已執(zhí)行4.25%的首套房最低利率。天津一家商業(yè)銀行工作人員表示，目前天津大部分銀行首套房貸款利率均已調(diào)至最低4.25%，較年初的4.9%下降了65個基點。

鄭州、蘇州方面，部分股份制商業(yè)銀行對于征信較好的客戶，目前可做到首套房貸款利率4.25%。據(jù)蘇州一位中介人士介紹，截至目前，蘇州四大行基本執(zhí)行首套房4.45%的利率水平，但部分小的商業(yè)銀行首套房貸款利率可低至4.25%，在首套房貸款結(jié)清的情況下，二套房貸款利率基本為4.45%。

南京方面，首套房貸款利率雖未降至最低限，但已較此前有明顯下降。據(jù)一位中介人員介紹，南京首套房貸款利率已從此前的4.8%-5.5%降至目前的4.45%-4.6%之間，二套房貸款利率也從5.0%-5.6%降至4.6%-4.8%之間。

房貸利率下調(diào)已成大趨勢。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)也對此有所印證。2022年5月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.91%，二套房利率為5.32%，分別較上月回落26個和13個基點，再創(chuàng)2019年以來新低。貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，從當前銀行實際執(zhí)行的主流房貸利率來看，5月房貸利率下調(diào)空間進一步擴大，且首套房利率下調(diào)空間明顯超過二套房。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，當前全國房地產(chǎn)的低利率可能并未見底，后續(xù)房貸利率還有進一步下調(diào)的可能。

穩(wěn)樓市政策仍有發(fā)力空間

許小樂表示，利率下降有利于降低剛需和改善性需求購房成本，結(jié)合前期部分城市已取消認房認貸的政策，房地產(chǎn)市場交易有望改善，房價將加快筑底修復。

中原地產(chǎn)研究中心首席分析師張大偉也認為，2022年，房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)了2021年四季度的政策方向，隨著信貸政策的穩(wěn)定以及各地穩(wěn)樓市政策的頻繁發(fā)布，市場將逐漸開始接近成交底部。

展望未來，業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展對于我國宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展十分重要。下一步，政策應從需求和供給兩端給予購房者和房企資金以更大力度的支持，引導和推動房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標。

4月29日召開的中共中央政治局會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

植信投資首席經(jīng)濟學家連平表示，當前房地產(chǎn)市場仍在探底過程中。當前和未來一個階段，有必要按照中央的政策要求，從需求和供給兩端，針對各地房地產(chǎn)市場差異化特征，進一步推出有力度的政策舉措，著力釋放市場購房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。嚴躍進也認為，未來還應在房企融資方面，加大金融支持力度，降低房企中長期融資成本和經(jīng)營成本。

連平還表示，商業(yè)銀行對房企的資金支持有必要加大力度。年內(nèi)已經(jīng)有不少大型、優(yōu)質(zhì)的中央、國有房企通過增加開發(fā)貸款、并購貸款、發(fā)行債券等方式獲得了相關金融資源的支持，但民營房企得到的政策支持相對有限，建議后續(xù)增加對優(yōu)質(zhì)民營房企的直接金融支持力度。