作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

當(dāng)前，樓市下行的壓力仍在持續(xù)，國內(nèi)多數(shù)城市去庫存攀升，樓市又一次進(jìn)入高庫存時代。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，百城商品住宅庫存量達(dá)到了6.07億平方米，同比增長5%，沈陽、大連等弱二線城市去化周期已超過3年。不少城市去庫存壓力已迫在眉睫，比如，鄭州19城重啟“房票安置”政策的背后，核心就在于加速去庫存。

百城去化周期達(dá)到23.3個月

5月，全國多個地方政府密集出臺寬松政策，市場顯現(xiàn)積極信號。百城狹義庫存出現(xiàn)了小幅下降，去化周期自2022年以來首次出現(xiàn)回落。截至5月末，百城庫存降至23.3個月，比4月末時減少了1.3個月。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的庫存風(fēng)險依舊較大。一二線城市庫存風(fēng)險相對可控，但受疫情影響，一線城市供求疲軟，去化周期增至20.4個月，二線城市降至21.1個月。三四線城市去庫存壓力最大，5月末，去化周期達(dá)到了26.9個月。

青島庫存總量最高

數(shù)據(jù)顯示，住房庫存總量TOP20的城市中，有19個城市庫存總量超1000萬平方米，3個城市庫存總量更是超過2000萬平方米。

庫存總量TOP20城中，二線城市占比達(dá)到65%。具體到城市，青島以2525萬平方米庫存總量排在全國首位。

過去6個月，青島為去庫存不斷推出各項政策。首先是房貸執(zhí)行了最低利率，部分區(qū)域一二手房限售“5改2”，西海岸新區(qū)購買新房可享受契稅補(bǔ)貼等政策。

在政策的作用下，5月，青島新建商品住宅成交面積為95.3萬平方米，同比下降32%，降幅較上月收窄近19個百分點(diǎn)。1—5月，青島新建商品住宅成交累計成交423萬平方米，同比下降33%，但近郊及遠(yuǎn)郊等區(qū)市的市場依舊不明朗。青島是二線城市去庫存的一個典型。與青島類似，武漢、沈陽的庫存總量也超過了2000萬平方米。以武漢為例，2022年，武漢供需低迷，庫存高企，庫存總量達(dá)到了2144萬平方米。此外，過去幾年，武漢出讓土地建筑面積是住宅成交面積的1.4倍，截至2022年4月末，廣義庫存高達(dá)9736萬平方米，即便不再新增供地，仍需5年以上才能去化完畢。

另外，還有一大部分三四線城市的庫存正在加速上漲。比如三明、泰州、鹽城這三個城市的庫存漲幅均呈現(xiàn)翻倍式增長。截止5月末，三明以285%漲幅領(lǐng)漲全國，這些城市特征在于，單城庫存總量在500萬平方米以下，但成交在短期內(nèi)回調(diào)加劇，導(dǎo)致庫存大幅上漲。

數(shù)據(jù)顯示，庫存同比漲幅TOP20的城市中，庫存總量大、漲幅靠前的城市多以二線城市為主。比如南京、鄭州，5月末兩地庫存總量分別為794萬平方米、1335萬平方米，同比分別上漲36%、33%，漲幅位列全國第15和16位。

值得注意的是，南京和鄭州均實(shí)施了棚改“房票安置”，其中南京是在溧水區(qū)。兩城的去庫存壓力可見一斑。

長春去化周期長達(dá)125個月

數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的去化周期普遍較長，比如5月庫存去化周期TOP20城市中，北海、欽州、寶雞去化周期均超50個月，而廣西防城港去化周期更是達(dá)到157個月，意味著至少需要13年才能消化完畢。

此外，嘉興、惠州、珠海和汕頭則因為前期需求透支，短期內(nèi)成交低迷，造成去化周期攀升。

聚焦一二線城市中，5月末，有14個城市庫存消化周期超過24個月。其中，長春去化周期拉長至125個月，同比增長479%，排在二線城市首位。這意味著長春現(xiàn)有房地產(chǎn)庫存至少需要10年才能消化完成。

受疫情影響，長春經(jīng)歷了較長時間的靜態(tài)管控，2022年4月成交面積僅為591平方米，同比下降99%，新房成交面積連續(xù)13個月同比負(fù)增長。1-5月累計成交86萬平方米，同比減少70%。哈爾濱緊隨其后，去化周期也達(dá)到106個月，短期去化壓力盡顯。

此外，一線城市庫存壓力也不容忽視。5月末，北京商品住宅去化周期已經(jīng)達(dá)到了27個月，同比增加44%。

值得注意的是，在政策刺激之下，6月市場已經(jīng)出現(xiàn)了回升態(tài)勢?？硕鹧芯繑?shù)據(jù)顯示，80個重點(diǎn)城市前20日累計成交1416萬平方米，環(huán)比增18%；35個城市開盤去化率增至52%。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)下正在從“去杠桿”到“穩(wěn)杠桿”。在這一過程中，去庫存已成為當(dāng)前樓市的一大典型特征。短期內(nèi)，庫存壓力或有所緩解，但由于市場熱度難以回歸2021年高峰，因此2022年樓市的整體庫存仍將延續(xù)高位。房地產(chǎn)市場真正回穩(wěn)之前，去庫存仍將是部分壓力城市樓市的主要任務(wù)。