作者 劉水 中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人
中指研究院最新發(fā)布的《2022上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》顯示，2022年上半年，受各地疫情反復、需求預期偏弱等不利因素影響，房企銷售業(yè)績普遍呈現(xiàn)負增長。其中，TOP100房企銷售額均值為356.4億元，同比下降48.6%，相較1—5月，降幅在持續(xù)收窄，房企銷售業(yè)績邊際性改善。

TOP100房企銷售額普遍出現(xiàn)負增長

在TOP100房企中，銷售額破千億元規(guī)模的房企為9家，較2021年同期(19家)減少10家；百億元房企85家，較2021年同期(132家)減少47家。TOP100房企權益銷售額均值為252.8億元，同比下降49.4%。單月來看，6月TOP100房企銷售額同比下降28.6%，銷售業(yè)績持續(xù)負增長，但降幅顯著收窄，主要是由于房企半年度沖業(yè)績，單月銷量顯著提升。

2022年4月以來，雖然房地產(chǎn)利好政策不斷釋放，但政策落地效果顯現(xiàn)尚需時間，無法短期反應在銷售端，同時，疊加疫情反復等不利因素，需求端預期偏弱，TOP100房企銷售額普遍出現(xiàn)負增長。

從規(guī)模發(fā)展來看，100~300億元規(guī)模的第四陣營企業(yè)數(shù)量增多，500~1000億元規(guī)模的第二陣營企業(yè)數(shù)量大幅降低。

2022年上半年，破千億成規(guī)模發(fā)展門檻，除第四陣營外，各陣營在持續(xù)“縮編”。具體來看，第一陣營(1000~3000億元)共9家，較2021年同期縮減10家，破千億元成為房企規(guī)模發(fā)展的門檻，該陣營的企業(yè)中，碧桂園、萬科和保利發(fā)展在破千億元后，均保持了相對快速發(fā)展，銷售額遙遙領先。第二陣營(500~1000億元)有7家企業(yè)，較2021年同期縮減16家，為四個陣營中企業(yè)數(shù)量縮減最多陣營。第三陣營(300~500億元)為17家，縮減1家。第四陣營(100~300億元)為52家，較同期增加12家。

2022年上半年，TOP100門檻值不及百億元。其中，TOP10房企門檻值為858.2億元，TOP30房企門檻值為325.8億元，TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為216.4億元和70.3億元。

房企的一線城市業(yè)績貢獻率提升較快

2022年上半年20家代表房企55.7%的銷售業(yè)績來源于二線城市，同比微降0.6個百分點，銷售貢獻率仍為主導。一線城市銷售業(yè)績貢獻率同比大幅增長5.7個百分點至25.7%，增幅顯著。典型房企的一線城市業(yè)績貢獻率提升較快，北京貢獻最高，深圳增長最快。代表房企堅持“中心城市+城市群”的區(qū)域深耕戰(zhàn)略，深耕經(jīng)濟增長好、人口凈流入的重點城市，圍繞現(xiàn)有布局做強做深。華潤置地、金地集團、越秀地產(chǎn)、首開股份等房企圍繞其總部所在地的優(yōu)勢資源，深耕一線城市北京、廣州、深圳，一線城市銷售貢獻率均在40%以上；碧桂園和美的置業(yè)布局偏向三四線，50%的銷售業(yè)績貢獻來源于三四線城市，但業(yè)績貢獻率逐步下降，同比分別下降5.8和1.1個百分點。

2022上半年，20家代表企業(yè)銷售額貢獻前三城市分別為北京、南京和廣州，銷售額貢獻率分別為9.4%、7.1%和6.3%。相較2021年同期，代表企業(yè)銷售額貢獻率第一的杭州滑落至第四；北京、南京和廣州均前進一位，銷售貢獻率分別同比增長1.8個、1.0個和1.5個百分點。從增速來看，20家代表企業(yè)在一線城市的銷售額貢獻率均提升較快，其中，深圳銷售額貢獻率增長最快，同比增長2.1個百分點。

上海因受到疫情影響，銷售額貢獻率與2021年同期基本持平。一線城市在2022年上半年銷售業(yè)績貢獻率的增長，也表明代表企業(yè)將一線城市視為項目銷售去化的主戰(zhàn)場。

改善類產(chǎn)品是房企的銷售主力

2022年上半年，改善型與大戶型項目增長明顯。代表企業(yè)在140~200平方米改善型與200平米以上大戶型項目銷售額占比明顯提升。

改善型與大戶型項目熱銷，反映出疫情常態(tài)化下，消費者對大戶型產(chǎn)品需求增加。相反，0~90平米剛需類與90~140平米首改類項目銷售額占比出現(xiàn)下滑，這表明在經(jīng)濟下行壓力下，剛需類客群受收入預期減少影響較大，購房意愿有所降低。

整體來看，2022上半年房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調(diào)整，市場回暖未及預期。4月以來，各地房地產(chǎn)相關寬松政策密集出臺，政策寬松確定性增強，有利于穩(wěn)定市場預期；但伴隨疫情反復，短期市場恢復節(jié)奏仍有不確定性，我們預計市場會在下半年有所回穩(wěn)。