今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)銷售跌幅觸底、拐點隱現(xiàn)，但整個行業(yè)面卻難言樂觀，近日國際評級機(jī)構(gòu)穆迪稱中國房企的違約事件將會繼續(xù)發(fā)生，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱也表示，房企違約爆雷情況基本不能緩解。
房企過去追求高杠桿、高負(fù)債而埋下的“隱雷”仍未消化殆盡。1-6月，穆迪受評的中國開發(fā)商（52家）一共僅發(fā)行了約合120億美元的境內(nèi)債券和27億美元境外債券，但在未來12個月，這些開發(fā)商合計將有326億美元境外債券和約合299億美元的境內(nèi)債券到期或可回售。根據(jù)CAIC數(shù)據(jù)，僅今年6-7月中國有200家核心房企一共約有1755億元的債務(wù)到期。
房企新增融資仍處于低位
近期全國房企銷售額的降幅有所收窄，但是國際評級機(jī)構(gòu)穆迪認(rèn)為，中國房企的違約事件將會繼續(xù)發(fā)生。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年6月，百強(qiáng)房企單月銷售操盤金額達(dá)到7329.7億元，同比跌幅為43%，較今年4、5月份近60%的跌幅有明顯收窄。
穆迪重點跟蹤的23家中國房企5月份總合約銷售額同比下降41.7%，降幅低于4月的48.6%，穆迪也認(rèn)為，今年下半年房地產(chǎn)銷售額降幅縮小是大概率事件。
盡管各城樓市松綁政策正在產(chǎn)生正面效果，政府與銀行支持房地產(chǎn)市場恢復(fù)的政策導(dǎo)向日趨明朗，穆迪卻表示財力薄弱的開發(fā)商違約風(fēng)險仍較高，年內(nèi)將出現(xiàn)更多違約，有大量境外債務(wù)到期及流動性較弱的開發(fā)商的融資渠道依然緊張。
“房企違約爆雷情況基本不能緩解，7月迎來償債高峰期。”7月10日，在中國華融舉辦的一場地產(chǎn)行業(yè)論壇中，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱說道。他的這一判斷與穆迪相似。
根據(jù)CAIC數(shù)據(jù)，今年6-7月中國有200家核心房企一共約有1755億元的債務(wù)到期，其中民企到期債務(wù)達(dá)到1178億元，占比達(dá)67%。
丁祖昱表示，2022年以來，已有9家上市房企宣告實質(zhì)性違約，3家實施債務(wù)重組，11家尋求債務(wù)展期。
穆迪則主要從銷售端和融資端闡述了為何對下半年房企狀況保持謹(jǐn)慎態(tài)度。從銷售端來看，由于銷售疲弱，截至今年5月一線城市的庫存水平上升，現(xiàn)階段開發(fā)商可能會通過打折來推動銷售及產(chǎn)生現(xiàn)金流。
從融資端來看，穆迪預(yù)計投資者和銀行仍將謹(jǐn)慎及有選擇性地支持房地產(chǎn)業(yè)。雖然目前房貸利率已經(jīng)降低，但是單純依靠有利的貸款條件來提振房貸增長還需要一段時間，而銀行業(yè)通過直接貸款向房地產(chǎn)開發(fā)商提供支持的水平仍將維持低位。
此外，境內(nèi)外債券發(fā)行量依然有限。今年上半年，穆迪受評開發(fā)商一共僅發(fā)行了約合120億美元的境內(nèi)債券和27億美元境外債券，同比分別下降31.8%和67.8%。但在未來12個月，這些開發(fā)商合計將有326億美元境外債券和約合299億美元的境內(nèi)債券到期或可回售。
雖然個別優(yōu)質(zhì)房企在上半年已經(jīng)能進(jìn)入國內(nèi)資本市場融資，但房企融資能力的分化十分明顯。
據(jù)第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計，上半年在境外發(fā)行債券的房企包括旭輝、碧桂園、綠城、龍光、金茂、遠(yuǎn)洋、新城等，其中民營企業(yè)只有4家；上半年在境內(nèi)發(fā)債的開發(fā)商有中海、越秀、龍湖、碧桂園、綠城、保利、新城、華遠(yuǎn)、金茂、華潤、萬科、旭輝、美的置業(yè)等，其中多數(shù)仍然是央企、國企。這里面完全沒有受困房企的身影。
部分違約房企或?qū)氐淄顺鍪袌?/div>
如果房企違約情況短期無法得到緩解，未來房地產(chǎn)行業(yè)將面臨什么？
從民生角度來看，部分民營房企的違約和“躺平”，已造成全國多地樓盤出現(xiàn)延期交付、工程停滯，如果房企違約得不到緩解，那樓盤停工現(xiàn)象或?qū)U(kuò)大化，困境房地產(chǎn)項目的處理也是一個亟待解決的難題。
目前這個問題正由地方政府和金融機(jī)構(gòu)共同著手處理。
“今年第二季度以來，各地方政府正在牽頭解決破產(chǎn)企業(yè)和爛尾項目的收治，只是因各地政府能力不同，所能提供的資源有所區(qū)別，有的省份支持力度比較大。”總部位于華東的一家中型房企高管對第一財經(jīng)記者表示。
愛建信托總經(jīng)理吳文新10日在中國華融舉辦的論壇上表示，信托機(jī)構(gòu)也可介入盤活出險房企項目，如果困境項目有大量資金被限制在銷售監(jiān)管賬戶，地方住建部門擔(dān)心爛尾不愿放松監(jiān)管，而銀行由于對民營房企授信不足，也難以推進(jìn)保函置換。在這種情況下，房地產(chǎn)項目可以探索通過債務(wù)重組信托、監(jiān)管資金信托、企業(yè)破產(chǎn)重整服務(wù)信托等模式，解決當(dāng)下授信不足、債權(quán)各方信任不足的問題。“最近剛跟兩家房企簽約合作。”吳文新表示。
一家涉足盤活爛尾房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)的房企高管對第一財經(jīng)表示：“今年確實已經(jīng)接了很多盤活爛尾項目的工程，大部分都來自于金融機(jī)構(gòu)，而且我們接不接活的主要考量，就是看項目有沒有金融機(jī)構(gòu)介入，是否進(jìn)行了徹底的風(fēng)險隔離。”
此外，從全行業(yè)角度來看，違約事件頻發(fā)，將繼續(xù)影響房地產(chǎn)銷售、投資、新開工、土地購置等方面預(yù)期。丁祖昱認(rèn)為，全年商品房銷售規(guī)模同比預(yù)期降幅在15%-25%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅預(yù)期在10%以內(nèi)。受影響較大的數(shù)據(jù)是新開工和土地購置面積，他預(yù)計今年新開工面積同比將下滑超30%，全年土地購置面積降幅估計超過40%，這些數(shù)據(jù)會直接影響到明后年的商品房供應(yīng)量。
在這樣的大背景下，財務(wù)不健康且銷售疲軟的民營房企退出歷史舞臺逐步成為現(xiàn)實，行業(yè)大洗牌正在上演。
過去中國房地產(chǎn)行業(yè)中，民企一直是主導(dǎo)性的，直到2021年末，在全國銷售百強(qiáng)房企中，民企仍占到70家，國企25家，混合所有制企業(yè)5家。但丁祖昱預(yù)估，未來房企的競爭格局為“三分天下”，即三分之一是央企，三分之一為地方國企，三分之一為全國性或地方優(yōu)質(zhì)民企。
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