政策利好疊加供應(yīng)放量,三季度末房地產(chǎn)市場有望進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道

2022年07月25日 09:48
來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
2021年下半年以來,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了階段性的挑戰(zhàn)。今年以來,中央層面多次召開專題會議,釋放積極信號,包括明確守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線,支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求。地方層面更是從供需兩側(cè)調(diào)整。
在利好政策的加持下,進(jìn)入6月,房地產(chǎn)市場明顯好轉(zhuǎn),熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)區(qū)域的銷售復(fù)蘇節(jié)奏加快,供求略有好轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示,當(dāng)前行業(yè)基本面的底部或已過去,但總體來看,房地產(chǎn)市場仍處銷售邊際改善的弱復(fù)蘇階段,預(yù)計(jì)整體回暖還需時(shí)日。
6月份房價(jià)總體趨穩(wěn)
近日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布6月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,2022年6月,在前期一攬子利好政策相繼落地下,70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體趨穩(wěn),環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加。但同比方面,漲幅仍繼續(xù)回落。
具體來看,6月份,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%;二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%,降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%,降幅與上月相同;二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%,降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。
城市變動(dòng)數(shù)量方面,6月份,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有31個(gè)和21個(gè),比上月均增加六個(gè)。
對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示, 6月份,全國70個(gè)城市新建商品住宅環(huán)比跌幅收窄,釋放積極信號;同比受此前持續(xù)的環(huán)比下跌影響,繼續(xù)擴(kuò)大。房價(jià)數(shù)據(jù)充分體現(xiàn)了二季度以來房地產(chǎn)一攬子政策的有效性,環(huán)比數(shù)據(jù)改善充分說明市場預(yù)期漸改善,房價(jià)指標(biāo)正努力走出降溫通道。
“價(jià)格的修復(fù)是市場成交的帶動(dòng)。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,6月,房貸利率下降、住房支持政策力度加大,促進(jìn)住房需求釋放。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,6月,貝殼50城二手房成交套數(shù)環(huán)比增長近30%。其中,成都、杭州、重慶等城市的二手房成交量明顯增長。成交量的積極表現(xiàn)傳遞到價(jià)格端,帶動(dòng)價(jià)格環(huán)比改善。7月上半月,貝殼50城二手房日均成交量也較6月日均水平小幅增長。
多部門釋放支持房企合理融資需求信號
今年以來,中央層面頻頻發(fā)聲釋放利好信號,表示支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目,防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
6月2日,央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,要配合住建部等有關(guān)部門和地方政府做好出險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解,及時(shí)校正金融機(jī)構(gòu)的過度避險(xiǎn)行為,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。同日,銀保監(jiān)會印發(fā)《銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)綠色金融指引》支持綠色金融發(fā)展。6月24日,深交所發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)發(fā)展服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的通知》指出,支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn),調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管,增加房企流動(dòng)性。
5月以來,對于民營房企的支持力度不斷增強(qiáng),碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)可利用附帶包括CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護(hù)工具公司債進(jìn)行融資的示范性民營。隨后,作為示范企業(yè),碧桂園、龍湖相繼發(fā)行5億元公司債。此外,碧桂園在今年3月先后與招商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽訂150億元和400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。
此外,為了更好地應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn),優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu),部分頭部房企加速贖回境外債券。6月23日,碧桂園提前回購7月到期的美元票據(jù),總額約4.11億美元。待該筆債券償付完成后,碧桂園年內(nèi)到期的美元債將悉數(shù)償還完畢。
三季度末有望進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道
江宇輝表示,近期新房及二手房成交數(shù)據(jù)邊際上持續(xù)回暖。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,6月,熱點(diǎn)城市商品房成交面積環(huán)比上升81%,同比下跌7.5%,跌幅大幅收窄40.8個(gè)百分點(diǎn),廣州、青島、蘇州、佛山等城市成交同比已恢復(fù)正值。
券商、評級機(jī)構(gòu)也相繼釋放看好信號。日前,匯豐將碧桂園評級升至“買入”,并表示“碧桂園是目前在償還到期債務(wù)方面仍有良好記錄的民營房企之一。”行業(yè)總體向好,但存在分化趨勢是眾機(jī)構(gòu)的共識。正因如此,包括申萬宏源等29家境內(nèi)外相關(guān)機(jī)構(gòu)同時(shí)給予碧桂園“買入”評級。他們認(rèn)為,下半年隨著政策持續(xù)發(fā)力,預(yù)期穩(wěn)定下,房地產(chǎn)市場有望緩慢復(fù)蘇。
江宇輝說,當(dāng)前行業(yè)基本面的底部或已過去,目前正處于邊際修復(fù)的狀態(tài)。
萬科董事長郁亮在日前的半年交流會中指出,短期來看,房地產(chǎn)市場或已觸底,但恢復(fù)還需一個(gè)緩慢溫和的過程。他還透露,萬科將繼續(xù)此前的股權(quán)回購計(jì)劃,回購價(jià)格不超過18.27元/股。
中指研究院常務(wù)副院長黃瑜表示,短期來看,房地產(chǎn)市場恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行前,各地因城施策頻次或?qū)⒕S持在較快節(jié)奏,供需兩端政策均仍有空間。預(yù)計(jì)一線城市仍以微調(diào)為主,二線及三四線城市政策優(yōu)化力度有望繼續(xù)加大。貨幣政策端,房貸利率短期仍有一定下降空間,不排除繼續(xù)非對稱降息。
在供給端,黃瑜預(yù)計(jì),一是將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策,更好地為企業(yè)補(bǔ)充資金流動(dòng)性,提高預(yù)售資金使用效率;二是降低企業(yè)稅費(fèi)支出,減輕企業(yè)資金壓力或是企業(yè)端政策發(fā)力方向。
“總體來看,三季度末全國市場有望進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道。”但黃瑜也坦言,恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)節(jié)奏、政策優(yōu)化力度等方面。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,雖然降幅收窄,但二線城市房價(jià)同比在79個(gè)月后首次轉(zhuǎn)負(fù),需要防范部分二線城市房價(jià)過冷風(fēng)險(xiǎn)。對于市場真正回暖,或還要等到四季度。
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