房企信用債融資連續(xù)三個月增長 境內(nèi)債融資已相對平穩(wěn)

2022年08月09日 09:07
來源:證券日報
海外發(fā)債幾近停擺、信托融資下滑之下,房企的ABS融資占比提升,信用債發(fā)行連續(xù)三個月環(huán)比小幅正向增長……種種跡象表明,房企境內(nèi)債融資已經(jīng)進入相對平穩(wěn)階段,這一渠道基本不再受限。
據(jù)中指研究院監(jiān)測,2022年前7個月,房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資(包括信用債、海外債、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化等)總額為5706.7億元,同比下降56.5%。其中,信用債發(fā)行額度為3031億元,累計占比過半;海外債為176億元,占比僅為3.1%;信托融資為779億元,占比為13.7%;ABS發(fā)行規(guī)模為1720億元,占比為30%。
“信用債發(fā)行受政策支持,并且發(fā)行主體以國企、央企以及優(yōu)質(zhì)民企為主,信用水平較高,因此投資人認可度較高,近幾個月發(fā)行量趨于平穩(wěn)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示,受相關(guān)部門多次強調(diào)“滿足房企合理融資需求”及各地行業(yè)支持性政策影響,短期內(nèi)境內(nèi)債券發(fā)行市場不會出現(xiàn)大幅波動。
境內(nèi)信用債市場轉(zhuǎn)向平穩(wěn)
當下,多數(shù)金融機構(gòu)仍對房企融資持謹慎態(tài)度,融資渠道及規(guī)模整體在緊縮。但是,在相關(guān)政策加持下,境內(nèi)信用債市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)。
從債券發(fā)行主體來看,7月份,萬科、保利發(fā)展、中國金茂、華潤置地等16家房企成功發(fā)行信用債,單月發(fā)行額度最高的為萬科,合計64億元,平均融資利率3.1%。典型房企中信用債利率最高的為龍湖集團,平均利率為4.1%;最低的為招商蛇口,平均利率為2.1%。
“7月份,房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行額環(huán)比變動較小,連續(xù)三個月小幅正向增長。”中指研究院表示,國企、央企依然為發(fā)行主力,其前7個月發(fā)行額占比為87.8%,高于上年同期17個百分點。
此外,雖然5月份有5家房企被選定為示范民營房企,前后成功發(fā)行多筆信用債,但隨后并未有其他民企積極跟進,僅濱江集團于7月份發(fā)行一筆9.7億元的短融債券。
“近期發(fā)債審批也有所提速,境內(nèi)債發(fā)行額二季度以來穩(wěn)步回升。”劉水表示,發(fā)行種類多樣化,包括綠債、住房租賃債、并購債等多種形式,發(fā)行主體也逐漸覆蓋到優(yōu)質(zhì)民企。
談及未來融資環(huán)境是否會有改善,同策研究院資深分析師肖云祥對《證券日報》記者表示,從宏觀經(jīng)濟、市場趨勢以及行業(yè)需求來看,未來境內(nèi)融資環(huán)境有改善的空間,但不會再出現(xiàn)“大水漫灌”的情況。
多家出險房企申請債務(wù)展期
從當下出險房企的共性表現(xiàn)來看,多是商票、海外債以及信托等融資違約,尤其海外債違約導致的連鎖反應(yīng),為房地產(chǎn)行業(yè)整體基本面帶來負面影響。
據(jù)中指研究院監(jiān)測,7月份,僅有卓越商管發(fā)行一筆海外債,規(guī)模為6.75億元,相較去年7月份的332.2億元,同比下降97.97%。
“隨著海外債違約房企陣營擴大,多家大型房企信用評級遭到下調(diào),這影響了整體行業(yè)基本面,對信用較為穩(wěn)定的房企也有一定影響。因此,靠發(fā)行海外債獲得新增融資這一渠道幾乎全線被封,能闖關(guān)成功者寥寥無幾。”某房企融資條線人士對《證券日報》記者表示,但比借不到新的海外債更難的是,舊債償還壓力也非常大。
從當下海外債發(fā)行及償還情況來看,展期是房企當下處理海外債的重要策略。“多家出險企業(yè)為7月份到期債務(wù)申請了展期,展期總額達135.3億元,占當月到期額的16.6%。”中指研究院表示,民營房企償債狀況不佳,也拉低了投資人對民企再融資能力的信心。7月份,房企通過交換要約重新上市的海外債金額達395.8億元,占今年以來交換要約金額的52.9%。
另據(jù)中指研究院監(jiān)測,今年年內(nèi)尚有1329億元海外債余額待還,預(yù)計海外融資將繼續(xù)以延長存量債務(wù)期限為主,新增融資額難以有所突破。
“有能力的企業(yè)還是要盡量按期償還債務(wù),一是節(jié)省融資費用;二是維持自身信用水平,同時保持海外融資渠道通暢。”劉水表示。
劉水進一步表示,但對今年以來銷售額大幅下滑、籌資渠道基本被阻斷的企業(yè)來說,將面臨較高的償債風險。尤其是2020年以來,部分企業(yè)為快速降杠桿,通過占用應(yīng)付款、增加表外負債等方式轉(zhuǎn)移了債務(wù)負擔,這類企業(yè)雖然財務(wù)指標表現(xiàn)尚可,但隱性債務(wù)也會觸發(fā)風險事件,因此償債壓力加劇。
若面臨海外債到期而又無法償還的困境,“與債權(quán)人制定展期計劃、出售資產(chǎn)、加大銷售力度等是房企采用的幾大標準策略。”肖云祥稱,但有些房企也另有策略,比如近期多家房企積極籌劃債務(wù)管理,為穩(wěn)定企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營創(chuàng)造條件。
8月7日,龍光集團發(fā)布公告稱,針對境外債務(wù)進行整體管理,是為了應(yīng)對新的市場環(huán)境下如何更好地保護購房者,對投資者和員工等各方利益的平衡,在保交房的前提下進行綜合平衡。同時,解決境外債務(wù)到期還款壓力,讓公司和管理層有更多精力回歸運營。
而對于后市房企的償債壓力和風險,肖云祥稱,不排除繼續(xù)有房企出現(xiàn)違約的情況,這將給市場帶來不確定性。但違約現(xiàn)象會隨著市場回暖、政策效力釋放,以及房企避免出險的警惕性提升而減少。
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