8月22日，據(jù)中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR從3.7%降為3.65%，5年期以上LPR從4.45%降為4.3%。

作為房貸利率參考基礎(chǔ)，5年期LPR很大程度上關(guān)系著房貸利率的變動(dòng)。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢表示：“由于5年期LPR是房地產(chǎn)市場貸款定價(jià)的參考基準(zhǔn)，下調(diào)幅度更大，也進(jìn)一步明確房地產(chǎn)市場是當(dāng)前政策聚焦重點(diǎn)，釋放了推動(dòng)房地產(chǎn)市場回升的政策意圖。”

百萬元房貸月供減少88.48元

由于房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)是參考最近一期5年期LPR形成，那么，5年期LPR再次下調(diào)對于房貸來說有怎樣的影響？

以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，月供減少88.48元，累積30年月供減少3.18萬元。

截至目前，2022年度LPR已經(jīng)累計(jì)下調(diào)過3次，共下調(diào)了35個(gè)基點(diǎn)。除了今年1月下降5個(gè)基點(diǎn)，5月和8月都下降了15個(gè)基點(diǎn)。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“降息15個(gè)基點(diǎn)，略超出預(yù)期，充分說明進(jìn)一步降低中長期資金成本的導(dǎo)向和迫切性。降息將進(jìn)一步使得房貸利率下調(diào)空間增大，疊加此前降息效應(yīng)，今年購房者可以享受更大的利息優(yōu)惠。”

不僅如此，LPR下調(diào)也將惠及正在還貸的家庭。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱：“存量購房者可能要2023年才能開始減少利息。在2020年8月的時(shí)候，很多銀行都集中將存量房貸批量轉(zhuǎn)化成LPR，而且約定從2021年1月開始實(shí)施。轉(zhuǎn)化成LPR定價(jià)模式之后，大家的房貸一般會(huì)一年調(diào)整一次，至于調(diào)整的日期是多少，不同銀行規(guī)定不一樣，有的銀行是在合同簽署日調(diào)整，但大部分銀行則是從新一年的第1月開始調(diào)整。這意味著2023年1月，很多人的房貸將會(huì)迎來新一輪調(diào)整周期。”

北京首套房商貸利率“破5”

基于“因城施策”的政策導(dǎo)向，各地在LPR的基數(shù)上加不同的基點(diǎn)形成各地實(shí)際的房貸利率。

就北京而言，銀行執(zhí)行的是首套房商貸利率加55個(gè)基點(diǎn)，二套房商貸利率加105個(gè)基點(diǎn)。那么，此次調(diào)整后，北京首套個(gè)人住房商貸利率是4.3%加55個(gè)基點(diǎn)，下限就是4.85%；二套房商貸利率是4.3%加105個(gè)基點(diǎn)，就是5.35%。這也是自LPR捆綁房貸利率后，北京首套房商貸利率首次跌破5%。

根據(jù)此前央行、銀保監(jiān)會(huì)的最新規(guī)定，首套房貸利率下限由原先的不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。這也意味著一些城市的首套房貸款利率最低可以達(dá)到4.1%。

從7月全國各地的房貸利率來看，不少城市積極下調(diào)了房貸利率。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年7月，103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸款利率為4.35%，二套房貸款利率為5.07%，分別較上月下降7個(gè)基點(diǎn)、2個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，在統(tǒng)計(jì)的全國103個(gè)城市中，共有30個(gè)城市下調(diào)了房貸主流利率。其中，廣州、東莞、西安首套房貸款利率降至4.45%；而中山、佛山、貴陽等城市首套房貸款利率降至4.25%。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰認(rèn)為，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房貸款利率下限將調(diào)整為4.1%，二套房貸款利率下限降為4.9%，后期銀行對于首套房、二套房貸款的降息空間將再擴(kuò)大。

業(yè)內(nèi)：降息符合預(yù)判，力度超過預(yù)期

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“此次央行降息在預(yù)料之中，但力度超出預(yù)期。此前市場普遍預(yù)計(jì)，8月1年期將會(huì)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上則會(huì)超過10個(gè)基點(diǎn)。但此次5年期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，超出了市場預(yù)期。”

8月15日，MLF（中期借貸便利）利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)7天期逆回購利率也同步下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，由于MLF利率是LPR的定價(jià)基準(zhǔn)，所以后續(xù)出爐的LPR大概率會(huì)同步下調(diào)。

隨后，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在8月18日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，其中提出，要完善市場化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制，發(fā)揮貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）指導(dǎo)作用，支持信貸有效需求回升，推動(dòng)降低企業(yè)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸成本。

此外，央行降息還有另外一個(gè)背景，那就是7月社會(huì)融資的下滑。據(jù)央行數(shù)據(jù)，7月，社會(huì)融資規(guī)模增量為7561億元，比去年同期減少3191億元，也創(chuàng)下6年新低。

那么，此次央行降息能否起到拉動(dòng)樓市的作用呢？對此，張大偉表示：“降息肯定是樓市最重磅的利好。從現(xiàn)在來看，部分一線、二線城市等的首套房貸利率仍然維持5%及以上，這也說明當(dāng)下市場需要更多的穩(wěn)樓市政策。”

“這次降息對剛性需求、改善型需求和換房需求，都有比較大的促進(jìn)作用。”李宇嘉補(bǔ)充說。

對于房企的影響，58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟分析稱：“此次降息有利于降低房企短期內(nèi)的融資成本，減少其融資壓力，是對房企‘保交樓、穩(wěn)民生’的重大金融利好政策。”

新京報(bào)記者 徐倩