慎重做決策

近期，多家房企召開了2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，證券時(shí)報(bào)記者對(duì)房企高管關(guān)于市場(chǎng)形勢(shì)、投資策略、收并購(gòu)等熱點(diǎn)問(wèn)題的回應(yīng)進(jìn)行了梳理。

多位房企高管認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)筑底，市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，雖然短期市場(chǎng)依然承壓，但對(duì)中長(zhǎng)期市場(chǎng)向好有信心。

談市場(chǎng)：短期承壓

中長(zhǎng)期向好

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判是必問(wèn)的問(wèn)題，可見(jiàn)其受關(guān)注程度。

龍頭房企萬(wàn)科在兩個(gè)月前就喊出“短期市場(chǎng)已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是緩慢溫和的過(guò)程”的判斷。在這次中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科董事局主席郁亮仍然堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)。他還表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的三大調(diào)控目標(biāo)，前兩個(gè)基本已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，穩(wěn)預(yù)期出現(xiàn)了比較大的挑戰(zhàn)，需要重建市場(chǎng)信心。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌也認(rèn)為，去年6月份市場(chǎng)下行到今天，已經(jīng)進(jìn)入了底部，而且是在底部盤整的時(shí)候，現(xiàn)在最重要的就是市場(chǎng)信心的恢復(fù)。他認(rèn)為明年6月份市場(chǎng)應(yīng)該恢復(fù)到健康發(fā)展的階段。

中海地產(chǎn)董事局主席顏建國(guó)和華潤(rùn)置地副主席兼首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埓鬄榫J(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期來(lái)看依然是承壓的，不過(guò)中長(zhǎng)期市場(chǎng)是向好的。

顏建國(guó)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求包括數(shù)億新市民的需求，包括中心城市的聚集效應(yīng)與改善型需求，房屋折舊與新造的動(dòng)態(tài)平衡。中國(guó)人口基數(shù)大、市場(chǎng)存量巨大，很多房子到了一定年限，需要改造新造，如果每年置換2%，都是一個(gè)規(guī)模巨大的量，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)還是一個(gè)很龐大的行業(yè)，是一個(gè)可以長(zhǎng)期堅(jiān)持的行業(yè)。從美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程可以看到，房地產(chǎn)發(fā)展高峰后會(huì)下降，但是下降沒(méi)有那么快，仍舊維持很龐大的量。

“當(dāng)前的市場(chǎng)處于上下半場(chǎng)的轉(zhuǎn)換期，轉(zhuǎn)換期需要一段時(shí)間，包括行業(yè)出清，過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜，也是比較慘烈的。行業(yè)重整完了，進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)里的玩家、行業(yè)利潤(rùn)率都會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定階段，進(jìn)入另外一個(gè)平衡。經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)換期以后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌勁、中國(guó)人口城市化率還在進(jìn)一步上升，中心城市進(jìn)一步聚集等，這些要素會(huì)進(jìn)一步發(fā)揮作用。所以，對(duì)于中長(zhǎng)期市場(chǎng)，我們是樂(lè)觀的，有信心的。”顏建國(guó)說(shuō)。

談投資：量入為出

現(xiàn)金流第一

上半年，行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，不少房企調(diào)整了投資策略，拿地金額大幅減少。對(duì)于下半年投資計(jì)劃，多位房企高管表示，將堅(jiān)持量入為出、現(xiàn)金流第一的原則。

“我們從去年下半年開始就調(diào)整了投資策略和投資的強(qiáng)度，在布局上向著確定性的市場(chǎng)，即人口流入、市場(chǎng)能級(jí)較高、市場(chǎng)厚度較厚的方向調(diào)節(jié)。”碧桂園常務(wù)副總裁程光煜說(shuō)，這是一個(gè)總的策略方向，下半年公司會(huì)根據(jù)現(xiàn)金情況，在保障公司經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)安全的前提下，有富余資金會(huì)拿來(lái)投資；同時(shí)也會(huì)根據(jù)機(jī)會(huì)出現(xiàn)的情況和能否把握這些機(jī)會(huì)來(lái)投資。

萬(wàn)科上半年也減少了拿地，對(duì)此，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁劉肖表示，萬(wàn)科長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持量入為出，堅(jiān)持倉(cāng)位的合理，在此基礎(chǔ)上還要增加一條投資原則，即“要獲得特別好的項(xiàng)目”。在過(guò)往，萬(wàn)科曾由于部分項(xiàng)目投資失誤，追高冒進(jìn)導(dǎo)致開發(fā)業(yè)務(wù)盈利水平下降。他解釋，“特別好的項(xiàng)目”首先要求片區(qū)市場(chǎng)比較好，這是最重要的標(biāo)準(zhǔn)；其次要有把握為客戶提供好產(chǎn)品、好服務(wù)；第三，財(cái)務(wù)指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、效率指標(biāo)，尤其凈利潤(rùn)、ROI（投資回報(bào)率）指標(biāo)要比較出色。“做好投資，是提高毛利的重要因素。”他說(shuō)。

華潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官謝驥也表示，公司一貫堅(jiān)持穩(wěn)健投資策略，堅(jiān)持量入為出、現(xiàn)金流第一的原則，根據(jù)現(xiàn)金流情況安排投資結(jié)構(gòu)。

美的置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝則表示，下半年在投資方面會(huì)更多考慮現(xiàn)有手上的土地資源以及合作項(xiàng)目的安全問(wèn)題，在新增土地上投入精力會(huì)比較少，在合作項(xiàng)目會(huì)投入比較大，確保合作項(xiàng)目的安全、按時(shí)交付。

談并購(gòu)：廣泛接觸

慎重做決策

在行業(yè)出清階段，不少房企希望通過(guò)出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回籠資金，項(xiàng)目收并購(gòu)受到監(jiān)管部門的支持，多家金融資產(chǎn)管理公司（AMC）也加入紓困房企之列。對(duì)于收并購(gòu)計(jì)劃，多位高管表示，會(huì)廣泛接觸收并購(gòu)機(jī)會(huì)，同時(shí)嚴(yán)謹(jǐn)慎重做預(yù)判和決策。

程光煜表示，今年上半年，碧桂園已經(jīng)跟39家企業(yè)進(jìn)行了收并購(gòu)，其中有一些是未出險(xiǎn)的企業(yè)，也有相當(dāng)數(shù)量是出險(xiǎn)企業(yè)，進(jìn)行歸編分家安排后，已經(jīng)完成了63個(gè)項(xiàng)目工作，涉及金額大概35億元。“目前我們對(duì)這類企業(yè)總體上比較多的做法，主要是在內(nèi)部已經(jīng)合作的項(xiàng)目降低風(fēng)險(xiǎn)，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。”他說(shuō)，當(dāng)然也不排除跟央企和AMC公司合作，進(jìn)行一些有益的收并購(gòu)，但是這部分多數(shù)還在洽談階段，真正實(shí)質(zhì)落地的項(xiàng)目有限。

對(duì)于并購(gòu)，顏建國(guó)表示，好項(xiàng)目是唯一的標(biāo)準(zhǔn)。中海仍然堅(jiān)持選擇主流城市、主流地段，堅(jiān)守投資回報(bào)刻度。對(duì)符合投資標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，都會(huì)深入研究，全力抓住機(jī)會(huì)。

“當(dāng)前市場(chǎng)下，并購(gòu)的機(jī)會(huì)不少，同行有些在賣資產(chǎn)，有些賣股權(quán)，我們都有大量接觸，上半年也完成了幾單項(xiàng)目并購(gòu)，并購(gòu)金額超過(guò)100億元。未來(lái)幾個(gè)月，我們會(huì)保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好項(xiàng)目能夠進(jìn)來(lái)。當(dāng)然這取決于整體市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，我們?nèi)詫?jiān)持以收定支、以銷定投，在確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的前提下進(jìn)行并購(gòu)?fù)顿Y。”顏建國(guó)說(shuō)。

瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎則表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)在整體調(diào)整過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多收并購(gòu)的機(jī)會(huì)，瑞安對(duì)于這類機(jī)會(huì)是保持積極謹(jǐn)慎的態(tài)度，收并購(gòu)首先會(huì)去考慮它的項(xiàng)目類型是不是跟瑞安的發(fā)展區(qū)域及發(fā)展類型相對(duì)比較匹配，是不是能夠符合公司的投資標(biāo)準(zhǔn)，在符合投資標(biāo)準(zhǔn)情況下會(huì)積極考慮這樣的項(xiàng)目。