近期，包括蘇州、青島、濟(jì)南、寧波等地先后傳出了放松樓市限購政策的消息，不過值得注意的是，各城傳遞消息的方式卻不盡一致，有的是通過本地住建局發(fā)聲，有的是通過媒體釋放消息。
值得一提的是，在放松限購的消息在網(wǎng)上持續(xù)發(fā)酵后，又有部分城市悄無聲息地調(diào)整了政策。比如青島住建局在公眾號(hào)中刪除了“二手房不再限購”的描述；蘇州在對非本地戶籍居民購房政策進(jìn)行調(diào)整后，又突然改變口徑，宣稱仍按以前政策執(zhí)行。兩大熱點(diǎn)城市放松限購政策出現(xiàn)“一日游”，在業(yè)內(nèi)引發(fā)廣泛熱議。
對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜9月18日上午通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，部分城市發(fā)布放松限購的政策而后又進(jìn)行調(diào)整，或者干脆只執(zhí)行不官宣，表明在“房住不炒”定位下，熱點(diǎn)城市短期“取消限購”仍偏于謹(jǐn)慎。
各地放松限購背后考量
作為樓市調(diào)控的重要行政手段之一，限購政策在國內(nèi)已有著十多年歷史，而且從調(diào)控力度來看，因?yàn)橄拶從苤苯佑绊懏?dāng)?shù)刭彿咳巳旱谋壤?，所以放松調(diào)控政策，通常也被視為調(diào)控放松的標(biāo)志性動(dòng)作。
記者注意到，從今年各地的調(diào)控政策來看，與之前各城市降低首付比例、增加貸款額度、降低房貸利率等通用的調(diào)控手段相比，近期部分二三線城市的調(diào)控手段略有變化，開始傾向于通過放開限購的方式增加購房群體。
不過對于如何放開限購，該如何把握松限的度，或許每個(gè)城市都有自己的考量。近期，包括蘇州、青島、濟(jì)南、寧波等在內(nèi)的多個(gè)城市紛紛調(diào)整限購政策，調(diào)整方式分為兩類：一種是像青島、濟(jì)南一樣，直接通過官方渠道官宣；還有一種是像蘇州、寧波一樣，只執(zhí)行不官宣。甚至隨著輿論發(fā)酵，有些城市還會(huì)根據(jù)市場變化情況對政策進(jìn)行微調(diào)。
9月15日，“濟(jì)南日報(bào)”公眾號(hào)發(fā)文稱，濟(jì)南持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求。文中提出，為進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求，濟(jì)南市持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，繼續(xù)對二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶?，?月16日起實(shí)施。
同日，山東青島通過青島市住建局官方微信公眾號(hào)宣布調(diào)整限購政策，縮小限購范圍，同時(shí)二手住房不再限購。但僅隔了一天，該公號(hào)就將“二手房不再限購”的相關(guān)內(nèi)容刪除。對此，青島市住建局工作人員向媒體表示，確實(shí)“二手房不再限購”政策有所變化，市南區(qū)、市北區(qū)二手房仍實(shí)行限購政策，其他區(qū)域二手房放開限購。
出現(xiàn)政策變調(diào)的還有蘇州。9月14日，陸續(xù)有媒體從蘇州住建局獲悉，蘇州全市已經(jīng)取消外地人首套房購房限制，外地人在蘇州六區(qū)（吳中區(qū)、吳江區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)）購買首套房無需開具社保證明或個(gè)人所得稅證明，但只限購1套。但兩天后的9月16日，蘇州市高新區(qū)房地產(chǎn)市場和交易管理中心向媒體透露，“今天早上收到的通知，重新按原規(guī)定執(zhí)行。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)9月19日下午通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，近期包括蘇州、青島和濟(jì)南的限購放松，說明二線城市放松是近期的重要導(dǎo)向，但各地對于放松限購的具體內(nèi)容顯然也有自己的考量，城市也需要通盤考慮?？梢灶A(yù)料，未來各城市放松依然會(huì)強(qiáng)調(diào)循序漸進(jìn)的做法，而不是一次性放松到底的做法，依然會(huì)基于市場和房企動(dòng)態(tài)情況作調(diào)整。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，部分地方會(huì)強(qiáng)調(diào)“只做不說”，在交易中可能依然有放松的地方，但不會(huì)直接通過發(fā)文來進(jìn)行，這樣做在一定程度上可以減少市場交易出現(xiàn)異動(dòng)。
限購松綁后實(shí)際成效幾何？
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有包括青島、濟(jì)南、寧波、佛山、鄭州、衢州、秦皇島、南京等至少20個(gè)城市先后頒布過放松樓市限購的政策。
那么，放松限購后對當(dāng)?shù)貥鞘杏绊憥缀危繌倪^往已放松限購的城市來看，有些城市放寬限購政策后通常會(huì)在短期內(nèi)會(huì)促進(jìn)當(dāng)?shù)貥鞘械某山涣浚叩某掷m(xù)性效果并不明顯；而有些城市放松限購政策后，甚至對當(dāng)?shù)厥袌霾o明顯影響。
以佛山為例，在今年6月2日印發(fā)的《關(guān)于因城施策進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》中提到，將佛山市商品住房限購區(qū)域調(diào)整為禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道，大瀝鎮(zhèn)、里水鎮(zhèn)，陳村鎮(zhèn)、北滘鎮(zhèn)，樂從鎮(zhèn)、南莊鎮(zhèn)、石灣區(qū)和禪城區(qū)張槎街道將不再限購。
從限購政策施行后的樓市成交情況看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1~8月佛山新房成交套數(shù)的最高點(diǎn)正好落在6月，達(dá)8438套，這或許要?dú)w功于“8鎮(zhèn)街解限+利率下調(diào)”的政策利好。而7、8月份佛山新房成交明顯回落，分別為6028套、5666套。
一位在佛山從業(yè)多年的房產(chǎn)中介張翔（化名）9月19日通過電話向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，限購松綁短期內(nèi)對市場的沖擊較為顯著。對開發(fā)商以及房產(chǎn)中介來說，通常都樂于看到這樣的政策，開發(fā)商通常會(huì)配合推盤，比如適度降價(jià)等，而中介也會(huì)趁勢廣為宣傳。“但這樣的火熱態(tài)勢通常很難長期維系，放松限購對短期影響比較顯著，主要是對那些不具備購房資質(zhì)以及名下房產(chǎn)超過五年的業(yè)主會(huì)有所觸動(dòng)。”
再如河北廊坊，8月5日，廊坊發(fā)布相關(guān)文件顯示，取消戶籍、社保（個(gè)稅）等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房資格條件。
不過，政策發(fā)布當(dāng)月，廊坊的新房成交反而呈現(xiàn)量價(jià)齊跌態(tài)勢。據(jù)克而瑞環(huán)京投資決策系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，8月廊坊商品住宅市場整體表現(xiàn)為量價(jià)齊跌。共成交3145套，成交套數(shù)環(huán)比下跌38.72%，同比下跌43.45%；成交均價(jià)為11010元/平方米，環(huán)比微跌0.63%。
對于未來各地樓市調(diào)控政策的走勢，陳文靜認(rèn)為，“短期來看，熱點(diǎn)二線城市全面取消限購的可能性較小，預(yù)計(jì)更多城市或以‘優(yōu)先放松郊區(qū)限購’的方式漸進(jìn)式推進(jìn)。”
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