“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。”1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出。
此后的近一個(gè)月內(nèi)，已有山東、安徽、河南、四川四省明確了現(xiàn)房試點(diǎn)。從“鼓勵(lì)”到“試點(diǎn)”，距離“一手交錢一手交房”還有多遠(yuǎn)？
試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，防風(fēng)險(xiǎn)是重點(diǎn)
1月31日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開，會(huì)議提出，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
2月6日，在安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
2月6日，四川省人民政府關(guān)于印發(fā)《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》的通知中提出，支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開，會(huì)議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。
曾經(jīng)的房地產(chǎn)黃金時(shí)代，商品房預(yù)售制能夠快速回籠資金，快周轉(zhuǎn)模式對行業(yè)加速發(fā)展起到了重要作用。進(jìn)入新的周期，房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)成為工作重點(diǎn)，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)也被多地提上議事日程。
以河南省為例，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，河南省“保交樓”任務(wù)較重，2023年又是“保交樓”的重要節(jié)點(diǎn)。本次河南省結(jié)合實(shí)際情況提出新的要求，是對主管部門政策的進(jìn)一步落實(shí)。
“鄭州已供應(yīng)土地和新房都很多，在售和潛在供應(yīng)量非常大，房價(jià)又持續(xù)下跌。實(shí)施現(xiàn)售不會(huì)因供應(yīng)周期長、建設(shè)成本高而使得供應(yīng)跟不上，從而導(dǎo)致全社會(huì)房價(jià)上漲，也就符合住建部提出的‘符合條件的城市探索現(xiàn)售模式’。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。
嘗試升級，有何不同？
相比期房銷售，“一手交錢、一手交房”的現(xiàn)房銷售對于消費(fèi)者而言具有所見即所得的明顯優(yōu)勢，能有效規(guī)避爛尾、質(zhì)量爭議等風(fēng)險(xiǎn)，也自然得到了購房者的青睞。
“2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷售面積同比下滑29.6%，這反過來說明現(xiàn)房銷售市場沒有遇到較大的下跌。”上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，全國現(xiàn)房銷售規(guī)模明顯比期房銷售行情要好。
“寧愿多花20萬，也一定要買現(xiàn)房。”社交平臺上，不少買房人這樣交流呼吁著。但某省會(huì)城市的一位房地產(chǎn)銷售對中新財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前購買現(xiàn)房同樣需要多留心。
“在目前以期房為主的大環(huán)境下，開發(fā)商好、品質(zhì)好、地段也好的房子是很難‘熬’成現(xiàn)房的，可能是當(dāng)?shù)刭徺I力不足，或者存在其他不利因素成為滯銷盤。”他表示，還有一種情況是有些地方期房限價(jià)、現(xiàn)房不限價(jià)，開發(fā)商捂盤惜售?？傊M(fèi)者不要因?yàn)楝F(xiàn)房而放松警惕，一定要注意觀察。
但對于開發(fā)商來說，現(xiàn)房銷售對現(xiàn)金流、施工能力的要求更高，也因此推行起來難度較大。
李宇嘉認(rèn)為，在現(xiàn)階段，如果土地價(jià)格、建設(shè)成本不變，現(xiàn)售會(huì)抬高建設(shè)成本，從而影響這類房子的銷售。所以現(xiàn)售制度下，必須要求政府在地價(jià)上讓利，以降低開發(fā)成本，進(jìn)而穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，也能降低購房的成本。
多地已此前進(jìn)行過嘗試。2014年，上海市黃浦區(qū)五里橋街道一拍賣地塊的出讓預(yù)合同中提出“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”；2022年，福建福州在一宗地塊的土拍中要求，該宗地按現(xiàn)房銷售實(shí)施，規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后，競得人方可申請房屋銷售手續(xù)。
“2021年上半年之前，各地主要是通過設(shè)定現(xiàn)房銷售模式，促進(jìn)房企理性拿地、促進(jìn)地價(jià)平穩(wěn)；之后則主要是從防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)、防范房企金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延等角度出發(fā)，這也是各地探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要體現(xiàn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。
“鼓勵(lì)”到“試點(diǎn)”，取消預(yù)售制的時(shí)機(jī)到了嗎？
在“防風(fēng)險(xiǎn)”的基礎(chǔ)上，預(yù)售制是否可能在這一階段被取消？
“保交樓、爛尾樓問題，本質(zhì)上是預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)所致，而并非預(yù)售本身有什么問題。”李宇嘉認(rèn)為，更重要的是加強(qiáng)流程和資金的監(jiān)管。
陳文靜也認(rèn)為，短期來看，為實(shí)現(xiàn)“保交樓”，預(yù)計(jì)預(yù)售資金監(jiān)管及預(yù)售政策或?qū)⒈３謬?yán)格狀態(tài)，政策也將更加規(guī)范，各地或結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管和預(yù)售條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需兩端預(yù)期穩(wěn)定。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，此前對于預(yù)售制的改革，更多是從鼓勵(lì)及自愿的角度出發(fā)；今年則跳出了鼓勵(lì)和自愿的范疇，反映出對現(xiàn)房銷售推進(jìn)的力度有所加大，相關(guān)領(lǐng)域改革的節(jié)奏明顯加快。
“從過去的‘鼓勵(lì)’升級為‘試點(diǎn)’，這也意味著現(xiàn)房模式改革之路的正式開啟。各地還是要把握政策大趨勢，主動(dòng)研判現(xiàn)房銷售市場，為各地現(xiàn)房模式的推進(jìn)創(chuàng)造更好的條件。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
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