計(jì)算開發(fā)企業(yè)論個(gè)數(shù)，政府出讓土地時(shí)論宗數(shù)，統(tǒng)計(jì)出讓土地面積時(shí)論平米，買賣房屋時(shí)論套數(shù)，中國豐富的語言文字讓人們無法將這些不同的單位放在一個(gè)公式里加減乘除，因此出現(xiàn)了以不同單位計(jì)算出的供求關(guān)系，似乎也都有各自的理由。

　　比如各級政府在向市場供應(yīng)土地時(shí)都用總供給量為多少公頃計(jì)算，并認(rèn)為這么多公頃的土地中規(guī)劃了這么多的可建筑面積，于是得出了一個(gè)總的土地供給量可以滿足市場中的房屋供給的結(jié)論，并奇怪為什么這么多的土地供給仍會讓土地的價(jià)格暴漲，為什么供應(yīng)了大量的土地市場中的房屋仍供不應(yīng)求，也相應(yīng)的得出了開發(fā)商捂盤惜售的結(jié)論。

　　一個(gè)城市中有多少家開發(fā)商政府通常都不太關(guān)心，也許認(rèn)為越少越好管理，越大越有實(shí)力越好管理。如果一個(gè)城市中只有幾家大的開發(fā)企業(yè)，那就想掐誰掐誰，最容易管理了。于是城市中招拍掛的地塊越大越好，這樣就可以將小公司擠出去，并且可以降低政府的交易成本，并獲取更大的收益。

　　就像銀行總是嫌貧愛富，最愿意和有實(shí)力、有信譽(yù)的大公司打交道一樣，一個(gè)大企業(yè)幾個(gè)億的一筆貸款審查容易、監(jiān)管容易、辦理手續(xù)的信貸成本也最低。如果將這幾個(gè)億的資金切成幾百萬一筆的業(yè)務(wù)，那要增加多少人力、物力、紙張成本啊，監(jiān)管起來也麻煩的多。

　　但如果一個(gè)城市有上千家開發(fā)企業(yè)，而供給的土地卻有幾十宗，那么就一定是幾十家或上百家企業(yè)搶一塊骨頭，就不得不將土地的價(jià)格炒高，也總是有大量的企業(yè)拿不到土地，受惠者只是少量的公司。

　　當(dāng)一個(gè)企業(yè)拿到了大塊的土地，如長沙市92億元的幾千畝土地，這個(gè)企業(yè)再有實(shí)力也不可能將這幾千畝土地同時(shí)開工建設(shè)、同時(shí)投放市場。無形中這幾千畝土地就在政府而言供給了市場，對市場而言看不到房子的供給量，對企業(yè)而言要分期規(guī)劃、分期建設(shè)，可以慢慢的等待土地的升值。政府在用大塊土地的一次性供給的政策為開發(fā)商提供了土地囤積和捂盤惜售的游戲規(guī)則。

　　十萬平方米以下的小盤或十多萬平方米的單體樓大約都會一次性的整體開發(fā)與建設(shè)，但超過二十萬平方米的地塊大約都是分期開發(fā)與建設(shè)的，尤其在較小的二、三線城市更是如此，那么為什么政府不能將成片的土地分成合理的一次性開發(fā)建設(shè)的規(guī)模供給呢？

　　在迪拜曾看了多個(gè)城市新區(qū)的規(guī)劃，也詢問了土地交易的情況，所有的區(qū)域規(guī)劃都是由國王或政府主導(dǎo)的開發(fā)商完成的，并且負(fù)責(zé)完全全部的道路等基礎(chǔ)設(shè)施。于是每個(gè)地塊的面積就局限于一個(gè)單體樓座的范圍(或一個(gè)組合項(xiàng)目)，投資者可以選擇一個(gè)或幾個(gè)地塊組合的開發(fā)方式。但實(shí)施的計(jì)劃則是按每個(gè)地塊提出要求與限制性條件的，這樣就保證了同步開發(fā)建設(shè)的速度，防止出現(xiàn)道路不通、局部樓盤建，一些樓盤在交付使用時(shí)另一些樓盤仍在建設(shè)中的問題。從空中可以清楚的看到數(shù)百萬平方米或更大規(guī)模的小區(qū)都是同步建設(shè)的，雖然每個(gè)單體樓都可能是不同的投資商或組合的投資商，但卻不會發(fā)生非同步建設(shè)的情況。

　　這種供給與管理的方式可以讓向市場供給的土地，在供給的同時(shí)就能預(yù)知向市場供給房屋的時(shí)間和小區(qū)竣工的時(shí)間，同步投入使用的時(shí)間(雖然仍有先后但時(shí)間差距不大)。不會造成名義上的土地已供給了市場，但實(shí)際沒有有效的利用，或說房屋的供給是分期分段并滯后了有效供給的周期。

　　但這就要求供地的一方要有更詳細(xì)的修建性和一次性完成基礎(chǔ)設(shè)施的能力，使每個(gè)地塊的功能和規(guī)劃成為可能。不是由開發(fā)商去完成規(guī)劃，而是開發(fā)商完成單體或組合體設(shè)計(jì)，這就對供地方提出了更高的要求。這種要求更多的不是靠政府的智慧，而是靠政府調(diào)動(dòng)市場的積極性，讓市場的競爭產(chǎn)生出更符合市場要求與實(shí)際的規(guī)劃，并給投資者適度的自由權(quán)，讓大、小的投資商都能發(fā)揮各自的優(yōu)勢與積極性，共同產(chǎn)生合力的作用完成整個(gè)區(qū)域的建設(shè)。正是這種更細(xì)分的競爭反而讓一個(gè)區(qū)域之中形成了百花齊放的爭艷，不但讓單體的設(shè)計(jì)更具特色，也讓區(qū)域內(nèi)的建設(shè)更加有序和有效。這種競爭同時(shí)可以打破壟斷、打破捂盤現(xiàn)象、打破分期建設(shè)與開發(fā)的政策性囤地行為。

　　如果開發(fā)企業(yè)的數(shù)量眾多，而土地供給的數(shù)量從宗數(shù)上來對比是嚴(yán)重的不對稱，那么也許增加土地的宗數(shù)更合理的切塊供地是個(gè)緩解生存矛盾的出路。

　　一個(gè)大的地塊有利于統(tǒng)一的規(guī)劃與功能分布的調(diào)整。但這不等于不能用市場化的方式替代，統(tǒng)一規(guī)劃不等于不能切塊結(jié)合。無非是誰去做、如何做、政府做還是市場做的方法問題，是如何實(shí)施管理與約束的問題。如果用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的一套方法可以管制到每一戶的糧油食品，又怎么會管不了一個(gè)區(qū)域的規(guī)劃呢。但恰恰是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)才讓市場失去了競爭力，變成了一片一片火柴盒式的落后建筑，也同樣會失敗。但如果用市場化的方式也許就完全不同了，問題正在于如何用市場化的方式改變現(xiàn)有的供給規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)一種無法囤地又能讓土地的供給及時(shí)形成有效的市場供給的多贏。

　　政府將管理的重點(diǎn)放在了限制開發(fā)商捂盤上，卻不知道政府的政策性囤地對市場產(chǎn)生的危害遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所謂的捂盤惜售。有了土地?zé)o效利用的囤地，才可能有開發(fā)商的捂盤問題，這本是一個(gè)邏輯而產(chǎn)生的，消除了囤地的根，才能打破捂盤的表。只治表不治根的政策則只能是惡性對抗的博弈了。

　　小偷是全世界都統(tǒng)一列為應(yīng)受到法律制裁的行為，但全世界的法律都是以懲戒與教育為主，沒有一個(gè)法律是為將其置死的。如果對付小偷的法律是更嚴(yán)厲置死，那么社會中不但不能讓小偷更少，反而會讓搶、打、殺的現(xiàn)象更多。市場經(jīng)濟(jì)中政府可以用行政的手段來限制開發(fā)商的捂盤，但制度上應(yīng)首先解決政府供地方式中的囤地，這比捂盤會更有效的增加供給。

　　政府政策的改變形成的囤地現(xiàn)象則更為嚴(yán)重，如90平方米70%的政策讓大量的已完成設(shè)計(jì)的項(xiàng)目不得不推翻重來，必然形成了大量的已供土地的滯后，造成市場供給的短缺。如停止別墅項(xiàng)目的審批，僅北京市就使3000公頃的土地在交納了全部土地出讓金后卻被閑置而無法開發(fā)，這個(gè)數(shù)字將近于北京市兩年的土地供給量。全國因這些政策性原因造成的土地閑置遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于社會的預(yù)期，這就不是開發(fā)商故意的不開發(fā)，而是政策讓開發(fā)商有了囤地的機(jī)會和想開也開不成的理由。政策政策性的囤地行為的危害遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)商的所謂捂盤惜售。

　　很高興看到了成都市準(zhǔn)備在供地政策上的改革，下半年將用“宗數(shù)多、規(guī)模小”的方式進(jìn)行，并加強(qiáng)了對小地塊開工和一次性開發(fā)建設(shè)的管理約束。這恰恰證明原有的傳統(tǒng)的成片土地宗數(shù)少、規(guī)模大的供地方式所產(chǎn)生的危害，不利于土地的及時(shí)有效利用。

　　中國有句古話曰：“上梁不正下梁歪”，指的正是如果上層的政策本身就存在著土地囤積的余地，下層的對策就會充分的利用這種政策的縫隙，并以倍數(shù)效應(yīng)擴(kuò)大成果，最終讓防洪大堤從蟻穴開始徹底崩潰。

　　之所以產(chǎn)生國土部門認(rèn)為已有大量的土地供給了市場，但仍無法解決供不應(yīng)求的矛盾，有大量的土地不能及時(shí)的變成市場中的房屋供給量，正是來源于這種政策性囤地的因而形成的僧多粥少、瘋狗搶骨頭并地價(jià)飛漲的果。

　　中國的佛教最講因果關(guān)系，中醫(yī)同樣更強(qiáng)調(diào)的是表里之差，治病要解決因的問題，才能根治于表。