奧運(yùn)猜想題

      奧運(yùn)會(huì)是舉世矚目的運(yùn)動(dòng)盛會(huì)，也是讓全世界垂涎的經(jīng)濟(jì)蛋糕。奧運(yùn)對(duì)于舉辦國、舉辦城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的提攜，從1984年洛杉磯奧運(yùn)會(huì)開始就被世界所共識(shí)，而歷史證明，地產(chǎn)行業(yè)是奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)最直接和最重要的受益者之一。2001年7月13日，北京成功申辦2008年夏季奧運(yùn)會(huì)，而青島作為北京奧運(yùn)的協(xié)辦城市，青島樓市開始被美好的憧憬所包圍。

     我們能夠看到的奧運(yùn)對(duì)樓市的直接刺激，就是青島的海濱一線。尤其是奧帆中心周邊的海景房，更是在7年里經(jīng)歷了前所未有的騰飛。最初每平方米四五千元，飆升至現(xiàn)在的每平方米兩三萬元。濱海房因奧運(yùn)而身價(jià)跳高，也成為帶動(dòng)青島房?jī)r(jià)爬坡的車頭。從李滄區(qū)到城陽區(qū)、即墨，從開發(fā)區(qū)到膠南甚至膠州、萊西與平度，價(jià)格的奇跡無不隱含了奧運(yùn)因素或明或暗的推動(dòng)。

     然而，再高的山也總有海拔的極限，樓價(jià)無限攀升畢竟只是部分人的美好愿景，即便有奧運(yùn)這樣的強(qiáng)力牽引，人們還是早早就開始了奧運(yùn)樓價(jià)牛市的倒計(jì)時(shí)。2004年，青島樓價(jià)集體提升，奧運(yùn)利好全面兌現(xiàn)的時(shí)候，就有人提出2006年將是利好結(jié)束的分水嶺，之后會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況，同時(shí)也有人認(rèn)為2008年，隨著奧運(yùn)會(huì)的結(jié)束才是真正的樓市分水嶺時(shí)間。

      2006年的分水嶺并未如約到來。但是2007年年末至2008年，樓市整體進(jìn)入“過冬期”?，F(xiàn)如今，已到眼前的奧運(yùn)似乎也難以刺激樓市遲鈍的神經(jīng)。此時(shí)，8月份再次成為分水嶺的臨界點(diǎn)，那么奧運(yùn)會(huì)到底能不能成為所謂的分水嶺，奧運(yùn)會(huì)之后的樓市又會(huì)呈現(xiàn)一幅怎樣的畫面呢？這將是一道眾說紛紜的猜想題。

8月7日，入秋。過去的七年，我們見識(shí)了奧運(yùn)對(duì)于樓市能量巨大的價(jià)值提升，然而，隨著奧運(yùn)臨近，其注入樓市的活力針劑卻似乎藥力消解，市場(chǎng)的體溫降下來了，地產(chǎn)人伴隨著價(jià)格處于高位的樓盤，一起“高處不勝寒”，奧運(yùn)之后。分水嶺會(huì)否如期而至，這已經(jīng)是時(shí)下樓市中最折磨人的命題。我們請(qǐng)來相關(guān)人士，重溫七年來的奧運(yùn)地產(chǎn)熱度，也請(qǐng)專家對(duì)后奧運(yùn)地產(chǎn)的走向做一判斷。

2001年7月～2001年底  申奧成功樓市感受奧運(yùn)脈搏

     2001年7月13日，是個(gè)值得全體中國人永遠(yuǎn)銘記的日子。奧運(yùn)首次來到中國，十多億人民的激情與眼淚齊飛。青島作為唯一申奧伙伴城市，樓市也隨之迎來了一次飛躍?！吧陫W成功前后，開發(fā)商和購房者的心態(tài)都是兩重天！”一位地產(chǎn)人士在申奧前幾個(gè)月，曾經(jīng)承辦過一次全國性“助申”的青島站活動(dòng)，“當(dāng)時(shí)我去找一些開發(fā)商，請(qǐng)他們贊助一點(diǎn)錢，也算為奧運(yùn)出點(diǎn)力！結(jié)果應(yīng)者寥寥！”那時(shí)青島前海一線，4000元/平方米以上的房子就已經(jīng)很高檔，而現(xiàn)在它們都已是“萬元房”。

     2001年7月13日以后，情況就不一樣了，海邊的房子80%開始了每平方米四五百元的提價(jià)幅度。消費(fèi)者的熱情也被調(diào)動(dòng)起來，據(jù)說香港東路某樓盤，申奧前每月只賣出十幾套，申奧之后，房子驟然大熱，價(jià)格到2007年底已經(jīng)從每平方米3000多元漲到4000多元，一期的房子三四個(gè)月就售磬。

     市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：龍江，龍江工作室總經(jīng)理，那是青島地產(chǎn)第一年感受到奧運(yùn)的脈搏的跳動(dòng)。尤其是受到直接帶動(dòng)的前海一線樓盤，開發(fā)商似乎一夜之間明白了，奧運(yùn)是個(gè)好東西，它能讓我們賺錢。但那時(shí)候，奧運(yùn)還只是撬動(dòng)了樓市升溫的一角，奧運(yùn)的利好還沒有被樓市的各個(gè)區(qū)域分享，它的輻射，還需要東部沿海區(qū)域這個(gè)龍頭的傳導(dǎo)。

2002年～2003年  青春之歌利好默默地呈現(xiàn)

    奧運(yùn)在一夜之間催熱了前海樓盤，東部沿海這一方寸之地，已經(jīng)蓋不住奧運(yùn)的熱量。青島樓市開始頻出“頭條”，出身北部的廣業(yè)拿下湛山地王；快速路加強(qiáng)了市區(qū)各板塊的交通聯(lián)系，浮山后成為重要的二手房采購基地；郊區(qū)地產(chǎn)開始起步，天泰榮昌等大公司殺入西海岸……

    2003年9月7日，青島房?jī)r(jià)史上一個(gè)標(biāo)志性事件出現(xiàn)，千人冒雨“哄搶”了海泊人家，市北區(qū)、四方區(qū)交界處近5000元的價(jià)格讓人們對(duì)青島的樓價(jià)有了再認(rèn)識(shí)。青島樓價(jià)還有多少空間？成了那年下半年業(yè)內(nèi)的普遍思考，這也是奧運(yùn)推動(dòng)樓市的過程中，首次表現(xiàn)出波折上升的特征?；蛟S正是因?yàn)檫@種思考帶來的猶豫，當(dāng)浮山后劃時(shí)代大盤——— 湖光山色以5000多元/平方米的價(jià)格面市后，在前半年的銷售期中遭遇了尷尬的疑問期。

     市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：常軍，華僑地產(chǎn)客戶服務(wù)部經(jīng)理，2001年以后，青島的房子好像一片大好，這基本上都是奧運(yùn)帶來的福音，但每個(gè)人對(duì)于奧運(yùn)刺激到底有多強(qiáng)也都沒有底。后來城建在浮山后賣當(dāng)時(shí)看來那么貴的房子，大家就接受不了。市場(chǎng)冷了幾個(gè)月，加上那一段時(shí)間，市場(chǎng)上的房子并不是很多，城建那么有標(biāo)志性的公司停在那里就顯得很扎眼。后來證明，這段只是樓市的暫停，更大的爆發(fā)還在后頭。

2004年～2005年  激情四射奧運(yùn)利好集中兌現(xiàn)

      時(shí)間進(jìn)入了2004年，青島樓市就在奧運(yùn)利好的釋放下，開始升溫、升溫、再升溫。不考慮房?jī)r(jià)的慣性增長(zhǎng)，這兩年，是青島樓市最受用的一段時(shí)光。湖光山色以驚人的速度消化完畢，浮山后的價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)地站上了5000元/平方米。璽景園以過萬元的單價(jià)開盤，香港路從中到東火成一片，石老人周邊也蹭蹭賣到了每平方米七八千元。李滄區(qū)也獲得認(rèn)可，包括百通、廣業(yè)在內(nèi)的企業(yè)做強(qiáng)做大，一些樓盤項(xiàng)目受到追捧，價(jià)格已經(jīng)接近了5000元/平方米關(guān)口。更令人吃驚的是郊區(qū)地產(chǎn)，即墨的別墅讓青島購房者著迷，膠州也請(qǐng)來了當(dāng)時(shí)勢(shì)頭正旺的大鱷順馳。

    市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：張先生，某事業(yè)單位員工，2005年3月購房。他說，那時(shí)候買房子真的跟有個(gè)鞭子抽著似的，而且那時(shí)候吃飯的時(shí)候都在談房子，上網(wǎng)也免不了去看看房子。我當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)不怎么寬裕，只好跟著朋友去即墨買房子，也不便宜，4000多元每平方米，后來漲到5000多元每平方米，再后來就調(diào)整了，現(xiàn)在還套著，當(dāng)時(shí)最打動(dòng)我的話還是一個(gè)售樓小姐說的：奧運(yùn)會(huì)了，青島市區(qū)沒多少房子，青島與即墨距離那么近，這地方的房子肯定升值。

2006年～2007年秋  臨近奧運(yùn)海邊樓盤集體“借火”

     2005年，樓市首輪調(diào)整的威力很輕易地被樓市消化掉，樓市在2006年前5個(gè)月繼續(xù)向上，而且在這一年里，樓市發(fā)生了許多影響深遠(yuǎn)的大事。萬科、綠城、寶龍、卓越等國內(nèi)大地產(chǎn)公司紛紛來到青島，一夜之間，青島地產(chǎn)迎來了大鱷時(shí)代。而這個(gè)時(shí)代的開創(chuàng)，我們也不能不把部分原因歸功于奧運(yùn)因素的帶動(dòng)。

     盡管2006年6月，調(diào)控再次光臨樓市，但這次調(diào)控的影響如同之前一次，只是制造了幾個(gè)月的緊張，而從2006年開始到2007年10月份，青島樓市也開始了奧運(yùn)前最后的瘋狂。房?jī)r(jià)的高升再次到了新的海拔，與奧運(yùn)有著千絲萬縷關(guān)系的濱海高檔盤在2007年站上了3萬元的新價(jià)格基準(zhǔn)線，由于大鱷的帶動(dòng)，北部城陽區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)開始爆炸性增長(zhǎng)，價(jià)格也一次次在每平方米七八千元的標(biāo)尺前摸高。

     2007年樓市達(dá)到頂峰的另一個(gè)標(biāo)志是，中海地產(chǎn)等大企業(yè)引發(fā)的拍地潮，地王接二連三地涌現(xiàn)，反映了青島這個(gè)奧運(yùn)城市對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的吸引力也達(dá)到了頂點(diǎn)。

      市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：開發(fā)商劉先生，2006年調(diào)控的時(shí)候，我就和員工說，奧運(yùn)的牌還是有價(jià)值的。我和一些人打賭，兩年里房子還會(huì)有驚人的變化。果不然，燕島國際公寓快3萬元/平方米了，凱悅中心的均價(jià)也達(dá)到了3萬元。

2007年底～2008年8月  開幕前夜樓市分水嶺漸現(xiàn)

      2007年冬天開始，青島地產(chǎn)也沒能從全國性的地產(chǎn)冷局中擺脫出來，盡管它有奧運(yùn)協(xié)辦城市的光環(huán)，盡管它的優(yōu)美環(huán)境越來越受到人們的稱贊，盡管很多人還在強(qiáng)調(diào)青島地產(chǎn)的獨(dú)特性。可這些又怎么樣呢？最早開始陷進(jìn)去的是二手房，雖然青島的二手房市場(chǎng)的制冷速度比不上京滬廣深，盡管與那些城市瘋狂的按揭相比，青島人的房產(chǎn)持有方式還是保守或者說理性，但二手房在2008年5月之后遭遇的冷淡，卻也讓業(yè)內(nèi)難以承受。一手房同樣難以幸免，從南到北，從東到西，很多開發(fā)商都經(jīng)歷著自2001年以來最大的銷售瓶頸，一些人對(duì)行業(yè)的信心也在動(dòng)搖。奧運(yùn)的利好？很多人已經(jīng)好久沒有談這個(gè)詞了，即便是偶有提及，還是被加上了“曾經(jīng)的”、“已經(jīng)透支的”等狀語，奧運(yùn)的好日子過去了嗎？

     市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：開發(fā)商崔先生，奧運(yùn)要來時(shí)，人們對(duì)它有很多美好的預(yù)期，這種預(yù)期就會(huì)變成追捧，可臨近奧運(yùn)的時(shí)候，人們感覺，這個(gè)事要過去了，是不是利好就到頭了，這種想法帶來的觀望，觀望的結(jié)果就是房子不好賣，我想現(xiàn)在很多同行都在為這件事頭疼。

     購房者林先生：我想買房子，但現(xiàn)在不敢買。問幾個(gè)朋友，奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？大家的回答都摸棱兩可，現(xiàn)在房?jī)r(jià)那么高，我也不敢隨意出手。

奧運(yùn)之后的預(yù)期

    現(xiàn)在最被關(guān)注的問題就是奧運(yùn)會(huì)以后青島樓市會(huì)怎樣？記者與十幾位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士交流了后奧運(yùn)時(shí)代，青島地產(chǎn)的走向?？春脢W運(yùn)后樓市的地產(chǎn)人超過10位，只有2位對(duì)奧運(yùn)后的市場(chǎng)走勢(shì)比較悲觀。

    金澤地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)張慶雷：奧運(yùn)會(huì)后青島地產(chǎn)的走勢(shì)應(yīng)該是逐漸向好。從全國的大趨勢(shì)看，部分區(qū)域的價(jià)格回調(diào)是一個(gè)理性調(diào)整的結(jié)果，這樣做的效果就是讓樓市更加規(guī)范與合理，從國家的層面看已經(jīng)被定義為支柱產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)行業(yè)，是不容其亂掉的，國家的調(diào)整是必然的，目的也是想讓其軟著陸。再者，奧運(yùn)會(huì)對(duì)很多舉辦城市的地產(chǎn)業(yè)都是先提升再冷落，但中國的國情有些特殊，巨大的人口基數(shù)，保證了地產(chǎn)的需求，保證了我們的地產(chǎn)向外人打開窗口后，也不會(huì)被自己人冷落。

    大為置業(yè)咨詢有限公司總經(jīng)理魏鑒剛：奧運(yùn)前樓市的一些觀望也好，動(dòng)蕩也好，平淡也好，只說明奧運(yùn)對(duì)于地產(chǎn)的一些直接利好已經(jīng)被用完，現(xiàn)階段人們的注意力已經(jīng)轉(zhuǎn)到奧運(yùn)本身，而對(duì)所謂的奧運(yùn)刺激地產(chǎn)沒有興趣。但奧運(yùn)會(huì)結(jié)束，奧運(yùn)城市還將存在，通過奧運(yùn)的橋梁，這些城市的一些美好的地方將讓更多人知道，而且我們的城市與西方的城市還是有很大區(qū)別，西方的奧運(yùn)城市是成熟的，奧運(yùn)結(jié)束后可能幾十年都沒什么變化，我們的城市還是年輕的，它的進(jìn)步和改變?cè)趭W運(yùn)會(huì)之后還將繼續(xù)下去，這些利好將會(huì)補(bǔ)充到奧運(yùn)的后續(xù)效應(yīng)中來，為青島地產(chǎn)吸引更多的人氣。

    相對(duì)于地產(chǎn)從業(yè)者的普遍從容，購房者對(duì)樓市的態(tài)度是悲觀與樂觀各占一半。記者詢問的31位購房者中，有16位表示會(huì)在近期購房，只是因?yàn)閵W運(yùn)而沒有時(shí)間，有13位表示不看好后市，覺得房子會(huì)跌，另有兩位表示，看不大懂，也拿不準(zhǔn)是否要在近期出手。

■記者手記  穿越奧運(yùn)的樓市愛情

     愛奧運(yùn)更愛房子，購房者與房子的交往史可以譜寫一部愛情長(zhǎng)篇，因?yàn)樵谏陫W前、申奧后、奧運(yùn)準(zhǔn)備期、奧運(yùn)期間，乃至奧運(yùn)結(jié)束后，這段愛情的敘事還將在生活的長(zhǎng)河里流淌。開發(fā)商也有自己的樓市愛情，房子是他們的事業(yè)，沒有任何人比開發(fā)商更能對(duì)房子動(dòng)情。不同的是，對(duì)于奧運(yùn)的態(tài)度，消費(fèi)者可以為房子把它拋在腦后，而開發(fā)商與房子的愛情卻非常需要奧運(yùn)這樣的大事件來調(diào)劑，才能來得更有滋味。開發(fā)商愛房子，也愛奧運(yùn)，奧運(yùn)把原本姿色平常的房子，裝扮得有生有色，奧運(yùn)為房子奉送了價(jià)值不菲的“嫁妝”，奧運(yùn)曾經(jīng)直接讓開發(fā)商的家境殷實(shí)起來，然而，當(dāng)奧運(yùn)行將開始，購房者與開發(fā)商的樓市愛情卻都因?yàn)閵W運(yùn)而有了不同的變化。

    開發(fā)商有些心悸，他們心里說，奧運(yùn)怎么不準(zhǔn)備得長(zhǎng)一點(diǎn)，舉辦得長(zhǎng)一點(diǎn)，奧運(yùn)之后房子會(huì)不會(huì)像嫁作他人婦的孩子，由女孩而變作婦人，購房者卻平添了幾分希望，畢竟現(xiàn)在“娶”個(gè)房子回家，代價(jià)就如同時(shí)下的彩禮行情一般，水漲船高，在他們看來，水就是奧運(yùn)這汪水，船就是房?jī)r(jià)這艘船，水往低處才能流，水流了，房子這艘船才能載上他們的理想遠(yuǎn)航。

     愛情本沒有什么道理可講，樓市愛情的沖突只是和諧前的一點(diǎn)噪音，終有一天，房子能在開發(fā)商與購房者之間尋求一種平衡，或許，這與奧運(yùn)無關(guān)。 (記者魏建華