該女士告訴記者，近段時(shí)間自己想在市區(qū)買套商品房，不過看到國家出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策后，想等一等再說，說不定房價(jià)會下跌。
◆稅務(wù)部門：“清算”有助房市發(fā)展
臨沂市地稅局有關(guān)科室負(fù)責(zé)人告訴記者，目前他們還沒有收到國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。所以，關(guān)于此通知的一些具體操作方面的細(xì)節(jié)還不是很清楚。
不過，該負(fù)責(zé)人告訴記者，土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(簡稱房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅。征稅范圍包括：(1)對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征收；(2)對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為；(3)地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施；(4)附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭破壞的物品。
據(jù)國家稅務(wù)總局在其網(wǎng)站上公布的消息稱，其下發(fā)此通知的目的是為了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作中有關(guān)稅收征管問題進(jìn)行明確。此通知并不是土地增值稅新的政策規(guī)定，而是在征管上對以往清算工作遇到的問題進(jìn)行的梳理和規(guī)范，是一個(gè)征管文件。
該消息還指出，由于對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進(jìn)行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會加重購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。土地增值稅是國家為了進(jìn)行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控而出臺的稅種，主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。做好土地增值稅的清算工作，將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到積極的作用。
◆開發(fā)商：“清算”不影響房價(jià)
接受采訪時(shí)，山東開元置業(yè)開發(fā)部的蓋攸運(yùn)經(jīng)理表示，通過認(rèn)真分析國家《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商不必因?yàn)椤扒逅恪蓖恋卦鲋刀惗@慌失措，因?yàn)閲叶悇?wù)總局明確規(guī)定：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額(包括20%加計(jì)扣除部分)20%的，免征土地增值稅。到目前為止，大多數(shù)項(xiàng)目尤其是高價(jià)從公開土地市場取得土地的項(xiàng)目，在按稅法扣除各類費(fèi)用后，并不能達(dá)到應(yīng)納增值稅的標(biāo)準(zhǔn)。對于像臨沂這樣的三線城市，土地市場實(shí)行招牌掛制度后，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，嚴(yán)格來講大量普通住宅項(xiàng)目可能根本達(dá)不到納稅標(biāo)準(zhǔn)。加之目前商品房定價(jià)基本都是采用市場定價(jià)法，而很少采用成本定價(jià)法，因此，短期內(nèi)土地增值稅不會對引起商品房價(jià)格的上漲。
“雖然近年來商品房價(jià)格的上漲已經(jīng)成為老百姓最為關(guān)心和政府非常頭疼的事情，但從市場角度分析，商品房價(jià)格的穩(wěn)中有升趨勢是市場良性發(fā)展的結(jié)果。作為國家宏觀調(diào)控來講，絕對不能有病亂投醫(yī)，而應(yīng)該理智分析上漲的根源?！鄙w攸運(yùn)說。
他認(rèn)為，房價(jià)的上漲主要有兩個(gè)因素，即開發(fā)成本和市場供求關(guān)系。開發(fā)成本又可分為土地價(jià)格、建安費(fèi)用、手續(xù)費(fèi)用、資金成本和稅金五個(gè)方面，以沂河花園開發(fā)建設(shè)為例，土地價(jià)格1999年一期工程為20萬/畝，2002年二期工程為60萬元/畝，2003年三期工程為137萬元/畝，2004年四期工程更是達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的216萬元/畝，5年間僅土地價(jià)格就上漲了10倍。盡管濱河地段土地價(jià)格有其特殊性，但這也能從一個(gè)側(cè)面反映出房產(chǎn)開發(fā)中各項(xiàng)稅費(fèi)持續(xù)增長的不爭事實(shí)。所以，開發(fā)成本增加了，商品房價(jià)格自然水漲船高。另外市場發(fā)揮的杠桿作用也非常重要，撇開賣方市場或是買方市場不談，在市場銷售狀況普遍較好的情況下，商品房自然不會主動(dòng)降價(jià)。
◆專家：“清算”要具體分析
接受記者電話采訪時(shí)，清華大學(xué)國際商業(yè)地產(chǎn)研究中心的首席專家朱凌波表示，國家此次“清算”土地增值稅肯定會引起房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本的上升。但最終究竟會不會對開發(fā)商造成明顯影響，主要還得看開發(fā)商能否把土地增值稅這塊成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。如果開發(fā)商能夠把這部分成本加到房價(jià)里，并且市場給予認(rèn)可和接受的話，那就會造成房價(jià)的上漲，會對購房者產(chǎn)生明顯影響，而對開發(fā)商則影響不大；相反，如果開發(fā)商不能把這部分成本加到房價(jià)里，而是自己消化掉的話，則會降低其經(jīng)營利潤，從而對其開發(fā)行為產(chǎn)生明顯影響，不過這樣不會引起房價(jià)上漲，不會對購房者產(chǎn)生大的影響。
朱凌波還表示，從最初的調(diào)整利率，到實(shí)行土地招拍掛，再到如今的“清算”土地增值稅，顯示出國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控正越來越細(xì)致化，對房地產(chǎn)市場的供給與需求的影響越來越直接?？梢灶A(yù)見的是，未來國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控會越來越細(xì)、越來越直接。
“為了盡可能地阻止房產(chǎn)開發(fā)商把增加的成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，未來國家肯定會對房產(chǎn)開發(fā)商的定價(jià)依據(jù)和定價(jià)方式等內(nèi)容進(jìn)行較為直接的調(diào)控和干預(yù)?！敝炝璨ㄕf。
業(yè)內(nèi)人士張少康則認(rèn)為，國家“清算”土地增值稅，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，屬于一定意義上的洗牌，因?yàn)槎愂站褪菍㈤_發(fā)商的一部分利潤拿出來，會減少開發(fā)商的利潤，增加房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈和銷售的壓力。對于資金鏈本身就繃得很緊的企業(yè)來說，繳納土地增值稅會影響他們下一步的資金投入，壓力會很大。
至于對臨沂房價(jià)的影響，張少康認(rèn)為，“清算”土地增值稅短期內(nèi)影響不大?！耙?yàn)槭袌鲇肋h(yuǎn)是需求決定價(jià)格，盡管土地增值稅會在一定程度上增加房產(chǎn)開發(fā)的成本。目前，臨沂整體的購房需求還比較旺盛，所以影響不大?！?BR>
他認(rèn)為，相對于高檔樓盤，“清算”土地增值稅對低檔樓盤的影響會更大一些。因?yàn)楦邫n樓盤的總價(jià)高，整體收益也高，雖然增值稅高，但是其利潤依然能維持在一個(gè)較高水平上。低檔樓盤則相反。這就好比從一個(gè)百萬富翁手里拿10萬與從一個(gè)只有100元的人手里拿10元，后者受到的影響會更大。
從長期看的話，相對于非專業(yè)的開發(fā)商，由于專業(yè)的開發(fā)商成本更低，“清算”土地增值稅有利于促進(jìn)市場更加規(guī)范，暫緩市場的過熱開發(fā)，對其有利。“國家的很多宏觀調(diào)控政策都是追求長期的有效性，而不是短期的打壓?！?/P>
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2006臨沂房市知多少
房地產(chǎn)開發(fā)狀況
2006年，臨沂市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資50.03億元，增長37.5%。
臨沂房地產(chǎn)開發(fā)以住宅投資為主。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅完成投資37.49億元，占74.9%，比2005年同期增長69.3%，其中，普通住房投資為27.54億元，占55%；經(jīng)濟(jì)適用房投資為4.9億元，占9.9%；商業(yè)營業(yè)用房投資額為6.02億元，占12%。
受國家宏觀政策影響，臨沂市房屋施工面積、銷售面積和空置面積增速同時(shí)放慢。2006年，臨沂市房屋施工面積為517.15萬平方米，比2005年同期增長58.2%。
房屋銷售面積為186.74萬平方米，比2005年同期增長69.9%，其中，現(xiàn)房銷售面積為77.71萬平方米，占房屋銷售面積的41.6%；期房銷售面積為109.03萬平方米，占房屋銷售面積的58.4%。
空置面積為21.81萬平方米，比2005年同期增長138.3%，其中，住宅空置面積為17.49萬平方米，占總空置面積的80.2%，比2005年同期增長122.1%；商業(yè)用房空置面積為4.16萬平方米，占總空置面積的19.1%，比2005年同期增長297.6%。
房產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)比較活躍
近幾年來，臨沂市房地產(chǎn)市場隨著城市化進(jìn)程的較快發(fā)展和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平的提高，處于比較活躍的狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)也處于一個(gè)較快發(fā)展的時(shí)期。臨沂市的房地產(chǎn)占全市規(guī)模以上投資的比例由2000年的8.36%上升到2006年的9.43%；房地產(chǎn)開發(fā)投資額由2000年的8.2億元，上升到2006年的50.03億元，比2000年增長了5倍。
經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)展良好
目前臨沂市的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃進(jìn)展良好，其中以怡景新苑、鑫盛家園和南坊新城家園為主的經(jīng)濟(jì)適用房的銷售最為火熱，在一定時(shí)期內(nèi)可緩解市民對經(jīng)濟(jì)適用房的需求。臨沂市住宅投資由2000年的5.65億元，增長到2006年的37.49億元，增長了5.6倍，經(jīng)濟(jì)適用房投資增幅也達(dá)68.94%。
空置面積有所增加
臨沂市的房屋空置情況起伏較大，空置面積2006年又有所增加。2006年臨沂市房屋空置面積為21.81萬平方米，其中，住宅空置面積為17.49萬平方米。
房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在三區(qū)
2006年臨沂市三區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資34.09億元，占全市的68.13%。三區(qū)房屋總施工面積為317.99萬平方米，占總施工面積的61.48%；其中住宅為255.86萬平方米，占總施工面積的56.69%；而九縣的房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅占全市的31.86%，房屋總施工面積為199.16萬平方米，占38.5%，其中住宅為195.45萬平方米，占37.79%。
權(quán)威業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
據(jù)權(quán)威業(yè)內(nèi)人士介紹，根據(jù)目前臨沂市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及國民經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展趨勢，戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整將是今后臨沂房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主線。根據(jù)國家政策，臨沂市加大了對中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的土地供應(yīng)，并嚴(yán)格控制低密度高檔住宅的土地供應(yīng)。調(diào)查表明，臨沂的消費(fèi)者更傾向于購買80-120平方米的中小套型住宅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以銷量好、空置率小的套型作為開發(fā)重點(diǎn)，加大其投資力度。
