開發(fā)商的捂盤行為推高了房價，引起政府部門高度關(guān)注。中新社圖

樓市的火熱引起了中央和地方政府的高度重視，在強調(diào)嚴格執(zhí)行二套房貸政策之后，各地紛紛展開針對樓市的專項檢查，而檢查的重中之重，則是開發(fā)商的捂盤銷售行為。在這樣的監(jiān)管之下，火熱的樓市終于在傳統(tǒng)的夏歇季節(jié)出現(xiàn)小幅下挫。

據(jù)了解，在前幾個月樓價的逐步攀高過程中，開發(fā)商為了調(diào)動購房者的購買熱情，捂盤違規(guī)怪相頻出。有專家表示，捂盤行為炒高房價，可能會使大量資金流入房地產(chǎn)市場，進而影響到其他實體經(jīng)濟的恢復(fù)。

開發(fā)商捂盤違規(guī)怪相頻出

早在2006年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、工商總局曾聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，其中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。如今拿到預(yù)售許可后并不急于開盤的項目越來越多，真正按照規(guī)定執(zhí)行的反而很少。

有統(tǒng)計顯示，今年上半年深圳開盤54個樓盤，但是開盤次數(shù)卻達到了134 次，大多數(shù)開盤次數(shù)都在3次以上，個別樓盤最多甚至開盤達9次。而隨著開盤次數(shù)增加，房價也逐步攀升，個別樓盤的房價漲幅甚至超過了50%。還有一些樓盤已經(jīng)滿足了預(yù)售條件，但卻遲遲不申請預(yù)售證。除了多次開盤、分批銷售的現(xiàn)象外，購房者被限制只準(zhǔn)購買開發(fā)商指定樓盤的現(xiàn)象非常普遍。

而在北京，根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)所提供的數(shù)據(jù)進行的一項調(diào)查顯示，7月獲得預(yù)售許可證的23個項目中，七成左右都是零銷售。在近期銷售形勢如此良好的情況下，仍出現(xiàn)零銷售令人費解。究其原因可發(fā)現(xiàn)，這些交白卷的項目并非不可售，而是根本沒開售。

記者隨機調(diào)查了幾個項目。中海紫御公館在2009年7月9日拿到了預(yù)售許可證。然而當(dāng)記者問詢時，銷售人員表示，7月9日獲得預(yù)售許可的3號住宅樓、7號住宅樓目前都未開始銷售。預(yù)計7號樓的可能預(yù)售時間是在九月份，而3號樓則可能更晚。

至于為何延期開售的原因，銷售人員給出的答案是，目前集中銷售的是1號樓的大戶型產(chǎn)品，小戶型產(chǎn)品由于比較好賣，開發(fā)商并不會急于將其推向市場。

“現(xiàn)在有哪個項目不捂盤呀？”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，很多項目都以各種名義留房，一來是為了漲價，二來是為了調(diào)動購房者的購買熱情。

銷售不好時的變相捂盤有可能讓人同情，但在銷售形勢大好的時候為了不斷漲價而捂盤,多少讓消費者心寒。北京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任陳國強指出,預(yù)售制度雖然是政府制定的市場規(guī)則,但即使在現(xiàn)有的制度下,企業(yè)也可能通過延期拿證、定高房價等方式來達到捂盤的目的。

京滬粵查處多起違規(guī)開發(fā)商

開發(fā)商故意囤積房源的捂盤惜售行為，對樓市穩(wěn)定形成了極大的沖擊，也引起了中央及地方政府的注意。本月以來，各地紛紛展開檢查行動，以遏制這種炒高樓價的行為。

北京市住建委從7月開始，對6月份取證樓盤和房地產(chǎn)市場監(jiān)管平臺中投訴較多的中介機構(gòu)門店進行了檢查，并于7月22日對存在捂盤行為的7家違規(guī)房屋企業(yè)被住建委進行曝光。而上海也于7月17日出臺了《商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場所予以公示，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡快申請預(yù)售、房管部門盡快審批，以此遏制開發(fā)商“少量多批”“捂盤惜售”。

在北京、上海兩地的房產(chǎn)部門打擊房地產(chǎn)商惡意捂盤銷售行為的同時，深圳市房產(chǎn)部門也開始采取行動打擊深圳房地產(chǎn)商惡意捂盤銷售的行為。據(jù)了解，從7月1日開始，深圳市國土房產(chǎn)局就開始了為期1個月的房地產(chǎn)市場大檢查，包括違建、開發(fā)、經(jīng)紀(jì)以及估價等領(lǐng)域，而捂盤惜售是此次檢查的重點內(nèi)容之一。

深圳市國土房產(chǎn)局房產(chǎn)處人士表示，該局將加大對深圳房地產(chǎn)商捂盤惜售行為的檢查，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)將對相關(guān)開發(fā)商進行“鎖定、約談以及限期整改”等處罰。據(jù)透露，根據(jù)目前的檢查情況，深圳房產(chǎn)局已經(jīng)對五六個樓盤進行了查處，封鎖了部分違規(guī)樓盤的房源。

打擊行動初見成效

有專家認為，開發(fā)商這種“分批推售”已經(jīng)可以定性為是人為囤房，并且這種做法足以導(dǎo)致房價在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅波動。因為開發(fā)商通過多次開盤，可以制造出當(dāng)日售罄的火熱假象，誘導(dǎo)消費者恐慌性購房，同時開發(fā)商也可以借此逐步提價。不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，自2006年建設(shè)部首次對房地產(chǎn)市場的“捂盤惜售”進行專項整治以來，目前并沒有一個對于“捂盤惜售”行為非常準(zhǔn)確和權(quán)威的界定，可能會影響到執(zhí)法過程中的落實。

在嚴格執(zhí)行二套房貸政策的背景下，通過加大力度打擊捂盤惜售行為，樓價出現(xiàn)了一定程度的回落。在上海，7月份第三周一手商品住宅平均價格環(huán)比下跌了3.7%，這已經(jīng)是連續(xù)兩周出現(xiàn)下跌。

而深圳上周新房銷售數(shù)量大幅下降，有6天的日銷售量在100套左右，環(huán)比降幅超過50%，也是今年春節(jié)以來深圳市新房銷售量最低的一周。業(yè)內(nèi)有關(guān)人士分析，這種現(xiàn)象可能與地方政府最近的動作有關(guān)。

各地紛紛打擊捂盤行為

北京7家房企遭處罰

北京市住建委從7月開始，對6月份取證樓盤和房地產(chǎn)市場監(jiān)管平臺中投訴較多的中介機構(gòu)門店進行了檢查。7月22日，北京存在捂盤行為的7家違規(guī)房屋企業(yè)被住建委曝光。包括北京當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在內(nèi)的4家房企因銷售存在違規(guī)行為被處罰，另有3家房屋中介機構(gòu)因存在違規(guī)問題被責(zé)令整改。

上海出臺相關(guān)規(guī)定遏制捂盤行為

7月17日，上海市出臺了《商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場所予以公示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡快申請預(yù)售、房管部門盡快審批，以此遏制開發(fā)商“少量多批”“捂盤惜售”。不過有中介業(yè)人士表示，政府打擊“捂盤惜售”的力度很大，但仍無法避免一些開發(fā)商私下以略低于開盤價5%左右的折扣大批轉(zhuǎn)給炒家“鎖倉”，而這些炒家在期房交房后，再以高于開盤價10%~20%的價格賣出。

深圳已封鎖部分違規(guī)樓盤房源

從今年7月1日開始，深圳市國土房產(chǎn)局就開始了為期1個月的房地產(chǎn)市場大檢查，而捂盤惜售是檢查的重點內(nèi)容之一。該局有關(guān)人士透露，根據(jù)目前的檢查情況，房產(chǎn)局已經(jīng)對五六個樓盤進行了查處，封鎖了部分違規(guī)樓盤的房源。

廣州7月份起展開捂盤檢查

廣州市房管局表示，7月份起已在全市展開對樓盤“捂盤”的檢查，嚴厲打擊“捂盤”現(xiàn)象。市房管局中介管理所所長史小明表示，若開發(fā)商刻意捂盤，在對其教育無效后，將采取懲罰措施，最嚴重的處罰將暫停發(fā)給開發(fā)商預(yù)售許可證。

捂盤行為影響實體經(jīng)濟恢復(fù)

開發(fā)商捂盤行為引起各界廣泛關(guān)注，知名房地產(chǎn)投資專家賈臥龍表示，當(dāng)樓市火爆、房價預(yù)期上漲的時期，開發(fā)商勢必要通過捂盤來達到利潤的最大化，也就是人們常說的“皇帝女兒不愁嫁”。但是，需要注意的是，目前樓市與2007年有所不同，仍處于市場恢復(fù)階段。而且，宏觀背景也有所區(qū)別，雖然拉動內(nèi)需是國家經(jīng)濟的需要，但是投資過熱帶來的金融風(fēng)險也是無法避免的。他認為，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，開發(fā)商捂盤惜售，造成的結(jié)果是兩方面的：一方面是會將大部分的剛性需求阻止到門外；另一方面，投資者更加瘋狂的逐利搶購，伴隨著房價的瘋漲，樓市泡沫則會越吹越大。所以，政府有必要加強對于捂盤的開發(fā)商的監(jiān)督，還市場一個公平競爭、信息透明的良好環(huán)境。

還有專家認為，捂盤行為一方面很可能降低市場的剛性需求，將大多數(shù)購房者拒之門外，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，使房地產(chǎn)市場得不到健康的可持續(xù)發(fā)展；另一方面，在金融危機的背景下，我國經(jīng)濟處于回暖復(fù)蘇階段，捂盤行為炒高房價，可能會使大量資金流入房地產(chǎn)市場，由此影響到其他實體經(jīng)濟的恢復(fù)，進而對我國整體的經(jīng)濟發(fā)展起到了負面作用。