房地產(chǎn)瘋狂增長的來由：制度喚醒財(cái)富

1、房地產(chǎn)瘋生的前夜。九八年的前一年，正是亞洲金融風(fēng)暴發(fā)的時(shí)候，但在98年中國經(jīng)濟(jì)卻保持了7%左右的增長，真的是奇跡嗎？在這個(gè)緊要的關(guān)頭，中國實(shí)施了98房改，此前一直由國家主導(dǎo)的公房，改為由市場主導(dǎo)的商品房，同時(shí)配套少量廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房（但實(shí)際上據(jù)筆者的資料，變性的福利房——單位集資房在2007年仍然存在。單位集資房擁有房產(chǎn)權(quán)和共有土地使用權(quán)，也是土地“法酬化”的一種，依靠制度的不公以比較低的成本擁有住房，然后進(jìn)行房改上市套現(xiàn)）

2、財(cái)富的激活。在那場所有80后們都覺得似有似無的金融風(fēng)暴中，98年住房制度改革扮演了一個(gè)關(guān)鍵性的角色。正是這項(xiàng)改革，大規(guī)模盤活了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)積累下的存量資產(chǎn)，成功地拯救了亞洲金融風(fēng)暴中的中國經(jīng)濟(jì)，觸發(fā)了改革開放以來持續(xù)時(shí)間最長的一輪經(jīng)濟(jì)增長。中國經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴就此埋下命根。

3、不可思議的“不健康”。九七年底，亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面惡化。中國的房地產(chǎn)業(yè)卻一反常態(tài)，從1998年開始突然脫離宏觀經(jīng)濟(jì)曲線，出現(xiàn)了無法解釋的快速上升。2001年房地產(chǎn)投資的增長更是達(dá)到1994年以來的最高點(diǎn)——將近30%。由于無法解釋這樣反常規(guī)的增長，以至于國家發(fā)改委得出結(jié)論，認(rèn)為“這樣快的增長速度與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)處于調(diào)整型增長的態(tài)勢(shì)是背離的，是不健康的”。中國式的對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的基調(diào)與手法也就在此形成了一套模式。

4、房地產(chǎn)的爆破歲月。九八年房改，一改由單位或國家分配住房的方式，改為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，通過房改個(gè)人以比較低的價(jià)格擁有住房，這一大批人又將住房以市場價(jià)格拋出，商品房實(shí)現(xiàn)在極大自由度的流通，在一次一次的轉(zhuǎn)讓之中，價(jià)格不斷遞增，這就使很多人一夜之間財(cái)產(chǎn)倍增。房改將幾十年積累下來的財(cái)富在短時(shí)間內(nèi)猛烈地釋放出來，整個(gè)社會(huì)的實(shí)際財(cái)富在短短的幾年，成千上萬億地劇增。換句話說，這次房地產(chǎn)高潮不是經(jīng)濟(jì)增長帶動(dòng)的，而是相反，這一輪經(jīng)濟(jì)增長是房地產(chǎn)市場“爆炸”帶來的。

 

中國經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的瘋狂依賴

1、政府土地套現(xiàn)，房地產(chǎn)瘋狂的第一步。90年推出的城市土地有償使用制度，終于讓政府逮到了把手中土地套現(xiàn)的機(jī)會(huì)，使地方政府特別是城市政府“一夜暴富 ”。誠然，此前城市公共服務(wù)的資金錢直短缺，但一嘗到甜頭之后，政府不思產(chǎn)業(yè)鏈的調(diào)整，以提升稅收改善城市服務(wù)公積金，反而變本加厲地依賴土地套現(xiàn)達(dá)10余年，再碰到08年的金融風(fēng)暴，政府又一次的捉襟見肘，對(duì)房地產(chǎn)拉動(dòng)的變性內(nèi)需的依賴再度加強(qiáng)。

2、中國經(jīng)濟(jì)依賴房地產(chǎn)達(dá)到無以復(fù)加的地步。地價(jià)越高，土地收益越多，地方政府補(bǔ)貼能力越強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)的競爭力就越強(qiáng)，中央政府的財(cái)政收入就越好。從某種意義來講，中國產(chǎn)業(yè)超強(qiáng)的競爭力（所謂的中國制造業(yè)）和中央財(cái)政的連年盈余，很大一部分都是從地方政府的土地收益轉(zhuǎn)移過去的。這意味著本輪房地產(chǎn)高潮帶動(dòng)的絕不只是房地產(chǎn)業(yè)自身，而是涉及了投資、消費(fèi)和出口所有宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。因此，房地產(chǎn)市場的崩盤，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響一定會(huì)是全面性的——至少會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過股市對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響：不僅地方政府，而且中央政府；不只是房地產(chǎn)行業(yè)，而是所有其他行業(yè)，都無法在房地產(chǎn)市場衰退中獨(dú)善其身。98年住房制度改革，啟動(dòng)了新一輪的經(jīng)濟(jì)增長，同樣，急速的房地產(chǎn)下滑，也必定會(huì)觸發(fā)國民經(jīng)濟(jì)的全面下滑。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍要扮演重要的角色。道理很簡單，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的內(nèi)部需求無人能及。一個(gè)簡單事實(shí)是，任何大型耐用消費(fèi)品要想離開商店的柜臺(tái)，都需要足夠的新空間。沒有住宅，無論何種刺激消費(fèi)的政策(比如減稅、降價(jià))都必然效果有限。同其他產(chǎn)業(yè)不同，住房需求幾乎不受國際市場的影響，同時(shí)可以拉動(dòng)巨大的投資?，F(xiàn)在的問題是，如何地把房地產(chǎn)納入一個(gè)比較理性的上升通道，一方面利國，一方面又利民。

 

高房價(jià)透支民富，改革勢(shì)在必行

1、九八房改的基礎(chǔ)就是，改革開放20年國民積累了大量的民富。中國居民有積蓄的天性，通過房改，釋放這些存款，增加流動(dòng)性，帶動(dòng)消費(fèi)與投資。20年再加房地產(chǎn)高速發(fā)展的10年，民富大部分已變成了商品房?，F(xiàn)在高房價(jià)很不得民心，學(xué)界和民間的批評(píng)也越來越白熱化。

恰逢我們又碰上了新一輪的全球化的金融危機(jī)，而中國經(jīng)濟(jì)保增又是一個(gè)很嚴(yán)肅的政治任務(wù)，是不可動(dòng)搖的政治任務(wù)。出口目前不樂觀，內(nèi)消又拉不動(dòng)（內(nèi)消的動(dòng)能已轉(zhuǎn)移到住房消費(fèi)上了）。與其硬性地透支民富，不如彈性地加以改革，更能在政治和經(jīng)濟(jì)上得到掌聲。

2、房地產(chǎn)改革需再度擺上議程。房地產(chǎn)改有兩個(gè)方面，一是制度與體制改革，現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度是：國家暴力財(cái)政集團(tuán)聯(lián)合受制度保護(hù)的房產(chǎn)商經(jīng)濟(jì)體進(jìn)行住房生產(chǎn)，制度一直忽視個(gè)人集資建房的重要性，市場的準(zhǔn)入與包融性極差，極大的損害了個(gè)人投資者的利益。另一個(gè)方面就是，現(xiàn)行刺激經(jīng)濟(jì)的方案效果不甚理想，四萬億資金投向基礎(chǔ)建設(shè)，其效應(yīng)還是有限。要知道，97年金融風(fēng)暴，真正幫助中國經(jīng)濟(jì)走出低谷的，是房改帶動(dòng)的消費(fèi)井噴。簡單地將資金投向基礎(chǔ)設(shè)施，并不會(huì)產(chǎn)生1998年那樣的宏觀經(jīng)濟(jì)效果。所以，要進(jìn)行房地產(chǎn)政策、制度、體制上的變革。

3、如何改革，降低購房成本，擴(kuò)大購房總量。

3.1，把經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)市場化，去化政府行政指導(dǎo)，改由立法指導(dǎo)，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適房的準(zhǔn)入與運(yùn)機(jī)制，由大型房地產(chǎn)或大型企業(yè)投資建設(shè)，限定利潤，針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房，可適用預(yù)售制度。制度和立法上要防患瀆職貪污。

3.2，大幅增量廉租房，10年以后再房改房上市，引入民間資本介入廉租房開發(fā)建設(shè)?？赏ㄟ^相應(yīng)的機(jī)制，引入民間資本，進(jìn)行投資，投資者享受套現(xiàn)期權(quán)，或?qū)a(chǎn)權(quán)進(jìn)行打包成有價(jià)證券或債券流入資本市場，以解決投資者的套現(xiàn)問題。

3.3，鼓勵(lì)和保護(hù)個(gè)人集資建房，杜絕單位資集建房。單位集資建房能靠行政資源，以較低的價(jià)格獲得土地，對(duì)個(gè)人而言，不公平。個(gè)人資集建房，仍按一般房開企業(yè)的模式進(jìn)行，但對(duì)于土地的獲得，一方可適用招掛拍的形式，另一方面可適用建設(shè)規(guī)劃聽證制度，由人大意見權(quán)重影響土地的獲取。政府還是可以從土地獲取較大的收益。

3.4，對(duì)于房開企業(yè)，取消商品房預(yù)售制度。這一制度的開頭就是講要維護(hù)雙方的利益，但實(shí)則不然。在現(xiàn)今這個(gè)講資本與利潤的時(shí)代，個(gè)人購房者提前交付的房款，應(yīng)該得到回報(bào)?，F(xiàn)在房開企業(yè)已過了第一桶金的時(shí)期，其開發(fā)資金應(yīng)自措或有償融資，而不能假制度之優(yōu)惠，損害消費(fèi)者利益。

4、寬松房改政策，再度啟動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)，惠民惠國。次貸危機(jī)使得全世界聞“房地產(chǎn)”色變。但1998年的住房制度改革告訴我們，對(duì)于高速城市化階段的中國，恰恰是住宅消費(fèi)，為我們提供了發(fā)達(dá)國家所不具備的巨大剛性需求。以保障住宅建設(shè)為核心的房地產(chǎn)業(yè)，很可能是我們走出經(jīng)濟(jì)低谷的最大機(jī)會(huì)。