在9月8日的《財(cái)經(jīng)》論壇，潘石屹直言已經(jīng)“做好兩手準(zhǔn)備”，在市場(chǎng)好的時(shí)候拼命出貨，市場(chǎng)壞的時(shí)候拼命進(jìn)貨。他透露，SOHO中國(guó)統(tǒng)計(jì)了9家上市房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備，不少企業(yè)的儲(chǔ)備量足夠開發(fā)30年，有的甚至需要151年時(shí)間方能開發(fā)殆盡。“土地閑置兩年就要收回的政策在好幾年前就出臺(tái)了，但我看到現(xiàn)在的土地情況，擔(dān)心我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)有危機(jī)，仍有不少土地游離于法律之外。”
大房企的土地儲(chǔ)備量最近一直是潘石屹批評(píng)的重點(diǎn)。但是，足夠開發(fā)30年，或者夠151年時(shí)間開發(fā)完畢這樣的話是不是很弱智？是不是等于胡言亂語？不知潘石屹的SOHO中國(guó)是如何計(jì)算出這些房企的土地足夠開發(fā)30年和151年的，全國(guó)布局的大型房企的土地是否僅僅局限在一個(gè)城市市場(chǎng)？我們沒有看到這種現(xiàn)象，那么在各個(gè)城市獲得土地的總量，勢(shì)必加入到各個(gè)城市的銷售當(dāng)中去？我想請(qǐng)問潘石屹的是：哪個(gè)城市的土地供應(yīng)量已經(jīng)過大于求至150年之后了？
08年的樓市必將是一個(gè)分水嶺，我的觀察：經(jīng)過08年的變局，前景看好的幾家公司應(yīng)該是走下坡路的趨勢(shì)，第一家是王石的萬科，第二家是首創(chuàng)的劉曉光，第三家就是潘石屹的SOHO中國(guó)。不是這幾家企業(yè)不會(huì)成長(zhǎng)，而是這幾家企業(yè)的市場(chǎng)地位會(huì)縮減，與同期馳騁市場(chǎng)的很多企業(yè)相比，過度的悲觀是這幾家企業(yè)喪失了快速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。
潘石屹的局限自不必言。在京滬市場(chǎng)中，很多房企都具備和小潘竟地的實(shí)力，小潘的優(yōu)勢(shì)盡失。還有一個(gè)原因是金融危機(jī)致使小潘擅長(zhǎng)的寫字樓商業(yè)物業(yè)的成長(zhǎng)受到限制，潘石屹的模式很難復(fù)制到其他城市。商業(yè)物業(yè)與住宅的價(jià)格倒掛并不鮮見。
王石的萬科聲稱不拿地王，實(shí)際說的是假話，不拿地王原因最多的是拿不到，而不是不想拿。我們很難說萬科的二線城市獲得土地不是地王，房山區(qū)的土地不是區(qū)域地王。萬科的拿地模式一直沒有改變，分散在全國(guó)的萬科分公司，很難在一個(gè)城市，特別是京滬有完全競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。
至于劉曉光的陽光100，最近的衰落更加明顯，資金優(yōu)勢(shì)不再，央企加入競(jìng)爭(zhēng)只是一方面。作為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的易小迪，08年預(yù)測(cè)北京上海房?jī)r(jià)將下跌30%、50%，奮起直追易憲容等等唱衰大家，企業(yè)不被誤導(dǎo)是不可能的。
最高點(diǎn)拿地?cái)U(kuò)張不是難點(diǎn)，傻子都知道。但是最難的是像保利這樣在最低點(diǎn)拿地，這就需要對(duì)形勢(shì)的正確判斷，但是，這種判斷對(duì)于王石和潘石屹、易小迪們來說，基本已經(jīng)遠(yuǎn)離。
企業(yè)的興衰原因只在領(lǐng)導(dǎo)人的判斷，而像潘石屹的所說的：一塊地可能成為一個(gè)企業(yè)興衰的標(biāo)志（大意如此），不希望這是對(duì)SOHO中國(guó)命運(yùn)的預(yù)言。
土地稀缺改變不了，土地之重要對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說重要性不必再重復(fù)，失去了土地儲(chǔ)備的優(yōu)勢(shì)，在高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)、城市化進(jìn)程中，勢(shì)必落敗。
至于開發(fā)年限的限制，實(shí)際我們很清楚是起不了多大作用的，一線城市管理稍好，企業(yè)也比較規(guī)范，對(duì)于土地出讓至今受阻的二三線城市，是很難被落實(shí)的。不被落實(shí)的原因有很多方面，最主要的原因：一是地方政府實(shí)際只有在土地出讓中增加財(cái)政收入，天價(jià)出讓之后的土地被退回，才是最大的壓力；二是開發(fā)可以限制兩年必須動(dòng)工，但是開發(fā)節(jié)奏就是企業(yè)自身根據(jù)市場(chǎng)狀況做出的。開發(fā)實(shí)施是一年還是十年，這是行政命令解決不了的。
過于頻繁的市場(chǎng)調(diào)控，最終影響的一定是謹(jǐn)小慎微的企業(yè)的發(fā)展前景，這也很好，企業(yè)的分水嶺在這樣錯(cuò)綜復(fù)雜的局面中才能產(chǎn)生。僅僅靠市場(chǎng)判斷，不懂政策走向的企業(yè)，很難在中國(guó)市場(chǎng)上有很準(zhǔn)確的全面發(fā)展。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，不是什么人都能判斷準(zhǔn)確的。
至于行業(yè)的大佬，必然是一代代更換下去，這也是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的心態(tài)所致。我們知道一點(diǎn)，不論是股市還是樓市，對(duì)于調(diào)控的心有余悸，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的心態(tài)變化很微妙。我們知道：心態(tài)可能改變一切，這在賭博中表現(xiàn)的相當(dāng)明顯。即使是在成熟的賭徒，也會(huì)在賭注升級(jí)到自己無法輕松承受的情況下改變心態(tài)，想贏怕輸，一定會(huì)輸！
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