樓市產(chǎn)業(yè)化激活市場需求

    房地產(chǎn)作為一大產(chǎn)業(yè)，自從若干年前剝離掉“福利房”的標(biāo)簽，開始市場化運(yùn)作后，就被賦予了經(jīng)濟(jì)范疇中的商品屬性。商品房在市場流通中，成為人們休養(yǎng)生息的生活必需品。早期，普通人群可以通過“集資建房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房”等政策通道獲取居住用房，實(shí)力單位和關(guān)系“硬扎”的個人，多能解決居住問題，此階段的樓市樓價問題尚未成為社會主要矛盾。

     隨著市場化運(yùn)作不斷深入，單位加薪了，個體戶多了，創(chuàng)業(yè)成功人士多了，荷包漸漸鼓起來的人們，出于對通貨膨脹及貨幣貶值擔(dān)憂的本能，加上有著儲蓄養(yǎng)老的文化傳統(tǒng)，紛紛尋找資本的保值渠道，這才發(fā)現(xiàn)，“摸著石子過河” 的中國，投資通道狹窄。

    于是，十多億人口國度里的資金，陸續(xù)進(jìn)入股市和樓市，而股市的虛無縹緲和腥風(fēng)血雨，又促使更多穩(wěn)健保守型資金，涌進(jìn)具有“實(shí)物”特征的樓市，并形成一種“羊群效應(yīng)”，人們把樓市作為保值避險(xiǎn)的首選品種。從此，市場經(jīng)濟(jì)下的樓市，其資產(chǎn)屬性得以光大，市場供求關(guān)系成為樓市走勢的主導(dǎo)力量。

    羊群效應(yīng)壯大了市場需求，旺盛的需求引誘眾多開發(fā)商趨之若鶩，房地產(chǎn)如同舊社會的“上海灘”，成為“冒險(xiǎn)者的樂園”，資本的逐利本性得以極致發(fā)揮，加之銀行資金的“劫貧濟(jì)富”，造就出一批批榜上有名的超級富翁。富有的資本追求“可持續(xù)”發(fā)展，推動著樓價跳躍式攀升，這個時候，資本實(shí)力似乎在左右市場，“房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)”的驚言開始出現(xiàn)。

    樓價高漲引發(fā)社會問題

    樓市長年淺調(diào)快升的走勢，加劇了社會的貧富懸殊。已購房者盡享房產(chǎn)增值的樂趣，決計(jì)改善性地購置第二套，再投資性購置第三套……算算帳，資產(chǎn)已超百萬，進(jìn)入中產(chǎn)階層了。而“等等看”的未購房者，一觀望成千古恨，搖頭頓足，悔意不迭。還有那些占人口絕大多數(shù)的低薪階層、進(jìn)城打工者、缺乏家庭經(jīng)濟(jì)后盾支撐的80、90后，望著與日俱進(jìn)的房價，嘆為觀止，無可奈何，只能充當(dāng)新世紀(jì)初的“無產(chǎn)階級”，哪怕通過按揭，能在“印象天心”弄個迷你小戶型也就阿彌陀佛了。

    實(shí)在地說，善良的中國老百姓的忍耐力和承受力夠強(qiáng)的了，買不起車，可以單車代步；看不起病，自己上藥店配藥；水電漲價了，節(jié)省著用就行；豬肉漲價了，少吃一點(diǎn)也過得去；想炒股票，花個數(shù)千元買上幾手也能“過把癮”，這日子還算過得下去，不礙大雅。

    可是，住的房子卻不能“節(jié)省”的了，家家都要一個遮風(fēng)擋雨的場所，而動輒數(shù)十、百把萬的房產(chǎn)支出，怎能消受得起？有報(bào)道說兩口子27年的收入才能買套房子，等于要做一輩子“房奴”。你說搞按揭，可工資收入的增長遠(yuǎn)不抵樓價的飆升，遇到金融危機(jī)和下崗失業(yè)的話，連給銀行做長工都不成了，這日子還怎么過下去？

    由此，房地產(chǎn)帶來的貧富差距，已經(jīng)成為活生生的現(xiàn)實(shí)問題，演變成實(shí)實(shí)在在的社會問題，房地產(chǎn)沾上了舉足輕重的社會屬性。

    社會問題催生樓市政治屬性

    現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)把民聲怨氣傳布到世界的各個角落，高漲的房價把樓市推向了風(fēng)口浪尖，樓市走勢萬眾矚目，開發(fā)商成了眾矢之的。“開發(fā)商，媽媽喊你歇業(yè)回家。”對開發(fā)商，網(wǎng)民可謂恨之入骨，咬牙切齒。輿論的導(dǎo)向夠威夠力，有民意測評，開發(fā)商的社會地位排在了妓女之后，成為人們茶余飯后的笑談。

    可開發(fā)商也在喊冤叫苦。市場優(yōu)勝劣汰的法則讓開發(fā)商承擔(dān)著巨大開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，按市場規(guī)則辦事，獲取效益也是企業(yè)的本質(zhì)和本能，中國城市化的進(jìn)程離不開開發(fā)商，GDP的增長也要開發(fā)商來拉動，更何況，土地“招拍掛”抽取了大量利潤，成十上百項(xiàng)審批蓋章及各類繳稅收費(fèi)成了現(xiàn)實(shí)“周剝皮”，銀行的借貸本息也不是小數(shù)，一個項(xiàng)目3-4年的周期攤平了開發(fā)的利潤，為何社會只對開發(fā)商耿耿于懷？百思難得其解。

    “社會”很生氣，后果很嚴(yán)重。管理部門急了，這個房價飆漲的責(zé)任可擔(dān)當(dāng)不起，誰也不想背上罵名，于是有了“土地成本僅占開發(fā)成本23%”的聲明，相關(guān)收費(fèi)部門也有了各種各樣的解說。越辯解越生疑，越解釋越糊涂，頓時，社會輿論風(fēng)起云涌，各類專家針鋒相對，圈內(nèi)圈外的，無論內(nèi)行外行，都要說上兩句，房地產(chǎn)成為熱門話題。家事國事，房地產(chǎn)成了全社會的大事。

    由此，房價問題演變成社會問題，社會問題就是“眾人的問題”，管理“眾人的問題”就是政治。此時，人們已經(jīng)覺察到，在具有中國特色的國度里，房地產(chǎn)不僅具有市場及經(jīng)濟(jì)屬性，還賦有更多的政治內(nèi)涵、社會責(zé)任和公共品的屬性，樓市的市場屬性受到政治屬性的規(guī)范和約束毋庸置疑。

    政治屬性主導(dǎo)下半年樓市走勢

    樓市走勢一旦成為政治問題，就必須拿到政治范疇中來解決。在上半年樓價超越2007年頂部之時，我們已經(jīng)看到，信貸及二套首付政策開始收縮，內(nèi)緊外松，少說多做，并冠以彈性十足的“微調(diào)”字眼，微調(diào)的力度隨市場而動?？梢哉f市場監(jiān)管者的調(diào)控藝術(shù)日趨成熟，較1993年起釜底抽薪式的“緊縮銀根”法靈活，更為和諧，游刃有余，防止了市場上預(yù)期的趨同和羊群效應(yīng)的出現(xiàn)，避免了暴漲后暴跌的出現(xiàn)。

    業(yè)內(nèi)人士分析，管理層對房地產(chǎn)業(yè)愛恨交加、有喜有憂。在宏觀經(jīng)濟(jì)回暖的“關(guān)鍵時期”，仍需房地產(chǎn)業(yè)拉動內(nèi)需，因此，下半年房地產(chǎn)在“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”環(huán)境下，不會遭遇全面調(diào)控，但從政治高度看問題，如果樓價走勢繼續(xù)“不聽調(diào)擺”，管理層進(jìn)行局部調(diào)控和微調(diào)就不可避免。

    正常情況下， “適度”的模糊“微調(diào)”，在加重投機(jī)資金謹(jǐn)慎觀望心理的同時，不會抑挫剛性需求資金的入市愿望，可以維持樓市在調(diào)控中的基本平衡與穩(wěn)定，促使樓市在基本可控的通道內(nèi)運(yùn)行。但是在特殊環(huán)境和條件下，宏觀調(diào)控也可能力不從心，始于2004年的宏觀調(diào)控，就曾把房價調(diào)到了2007年的頂棚。

    現(xiàn)在通貨膨脹預(yù)期和貧富差距懸殊兩大問題，正在考驗(yàn)管理者的調(diào)控智慧與效果。全球金融危機(jī)帶動印鈔機(jī)連軸轉(zhuǎn)，貨幣貶值漸行漸近，通貨膨脹預(yù)期下，錢少的普通人群，雖然能夠通過下半年的“績效工資”和福利改善來提高收入及信心，但杯水車薪的收入增幅仍難刺激消費(fèi)。有錢的人不會再去囤積彩電冰箱，而會加碼買進(jìn)房子等資產(chǎn)，甚至引發(fā)跟風(fēng)效應(yīng)，促漲房價，帶來更為嚴(yán)重的貧富差距和社會問題。

    萬一遇到如此情況怎么辦？可以預(yù)計(jì)，政策調(diào)控的力度將會隨之加大。在9月份的達(dá)沃斯年會上，總理已經(jīng)發(fā)話：“ 我們要更多的關(guān)心窮人，關(guān)心社會公益事業(yè)，每個企業(yè)家身上都要流著道德的血液，用自己的實(shí)際行動維護(hù)社會的公正。”不難想象，倘若下半年的房價繼續(xù)高歌猛進(jìn)，懸在房地產(chǎn)頭上的達(dá)克摩里斯之劍隨時可能落下。

    所以，在現(xiàn)今中國由外需向內(nèi)需轉(zhuǎn)型的“關(guān)鍵時期”，還是多把握一點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)的政治屬性為好，多維護(hù)一點(diǎn)社會公平，大不了放棄一點(diǎn)既得利益，管理部門可以“不獲利”，房地產(chǎn)商和銀行可以微利，再行酒后駕車、馬路飚車完全沒有必要。先讓樓市喘喘氣，歇歇腳，盤整一會，或許能給房地產(chǎn)業(yè)的未來騰出生存空間和利潤空間。

    識時務(wù)者為俊杰。