七成國企進(jìn)軍房地產(chǎn) 住建部官員稱國進(jìn)民退是開發(fā)商炒作
9月10日下午2時(shí)40分，一聲槌響，2009年中國地王誕生了。“70.06億元，”上海土地交易中心長(zhǎng)風(fēng)地塊拍賣師宣讀3號(hào)中國海外發(fā)展有限公司的報(bào)價(jià)時(shí)，拍賣廳里面一片驚呼之聲。
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9月10日，中國新地王誕生，它就是中國海外發(fā)展有限公司(下稱“中海”，香港聯(lián)交所代碼0688)，此前中海連續(xù)10個(gè)月零拿地。人們?cè)欢日J(rèn)為，中國建筑的子公司中海是儲(chǔ)地的保守派。但大象起舞令人感到恐懼，中海此番一出手就讓人嘆為觀止。
參加這場(chǎng)遍及全國的“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)的遠(yuǎn)不止中海一家國企，無論是央企還是地方國企加速進(jìn)軍土地市場(chǎng)的步伐都在加快。
香港中文大學(xué)講座教授、財(cái)經(jīng)名嘴郎咸平在與時(shí)代周報(bào)記者交流時(shí)說：他有一個(gè)粗略的統(tǒng)計(jì)，十大地王九個(gè)被國企買下。
新“地王”曾無人問津
9月10日下午2時(shí)36分，上海土地交易中心長(zhǎng)風(fēng)地塊拍賣正在進(jìn)行，中海豪擲70.06億元，成功“劫殺”了保利地產(chǎn)、仁恒地產(chǎn)和此前一直對(duì)長(zhǎng)風(fēng)地塊志在必得的綠城中國。
一個(gè)多月前，也是在這個(gè)地方，有著深圳國資背景的金地集團(tuán)以30.48億元的價(jià)格拿下青浦趙巷10號(hào)地，樓板價(jià)達(dá)1.5萬元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的“上海地王”。
僅僅一個(gè)月的時(shí)間，1.5萬元/平方米的紀(jì)錄就已經(jīng)作古，中海拿下的長(zhǎng)風(fēng)地塊樓面地價(jià)已經(jīng)高達(dá)22409元/平方米，超過該區(qū)域次新房的成交價(jià)格。
這次拍賣的長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊，由兩幅相連地組成，位于上海市普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)，在上海市中環(huán)以內(nèi)，屬于市區(qū)核心地帶，總出讓面積達(dá)到14.2108萬平方米，按2.2容積率計(jì)算，總建筑面積為31.2637萬平方米，該地塊無論是地理位置，還是地塊規(guī)模，都可以說是今年以來上海最吸引人的一塊住宅土地，也是今年上海所有出讓土地中位置最好的一個(gè)地塊，有人驚呼，“地皇”誕生了。
令人玩味的是，去年7月份，長(zhǎng)風(fēng)7C地塊曾以起始價(jià)16.053億元的價(jià)格出現(xiàn)在土地拍賣市場(chǎng)，最終因無人提出申請(qǐng)而流標(biāo)。一年后，出讓方將南北兩塊合并成長(zhǎng)風(fēng)7C地塊，再加上旁邊相鄰的6B地塊，以土地掛牌起始價(jià)30.58億元打包出讓。但由于拍下該地塊后還要承擔(dān)配建5%保障性住房任務(wù)，進(jìn)入申請(qǐng)競(jìng)拍流程后，6B、7C地塊再次遭遇了無房產(chǎn)商申請(qǐng)競(jìng)拍的尷尬。
在長(zhǎng)風(fēng)地塊正在交易市場(chǎng)拍賣的時(shí)候，佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟正在錄制評(píng)論地王的節(jié)目。
當(dāng)初有業(yè)內(nèi)人士向陸騎麟咨詢長(zhǎng)風(fēng)地塊的價(jià)格，他建議說：“這塊地周邊沒什么新房子，地塊毗鄰蘇州河，根據(jù)目前周邊的房?jī)r(jià)，再按照建安成本來看，開個(gè)35億元到45億元之間挺好的。”
陸騎麟解釋，由于該地塊地理位置好，因此開發(fā)商希望拿地后走精品房路線，如果小區(qū)內(nèi)還有保障性住房存在，勢(shì)必會(huì)對(duì)小區(qū)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，影響獲利。
后來上海普陀區(qū)房管局決定改變計(jì)劃，將5%保障性住房的條件劃掉，“在其他地塊中統(tǒng)籌平衡。”更改條件后，中海、華潤、龍湖等眾房企大鱷爭(zhēng)相競(jìng)買。9月10日，終止網(wǎng)上掛牌前的最后一刻，有房企叫出了60億元的報(bào)價(jià)。這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了陸騎麟對(duì)長(zhǎng)風(fēng)地塊的預(yù)期。
目前長(zhǎng)風(fēng)地塊并沒有新盤出售，該區(qū)域內(nèi)10年以上房齡二手房的價(jià)格在15000 -16000元/平方米，2年左右房齡的二手房單價(jià)也僅過2萬元/平方米的水準(zhǔn)。而且中環(huán)線周圍的環(huán)境嘈雜，現(xiàn)在主要還是以辦公類的產(chǎn)品為主，“很難想象在這個(gè)地方建設(shè)一個(gè)特別高端的房地產(chǎn)項(xiàng)目，所以那里的住宅很難賣到4萬-5萬/平方米。”陸騎麟在接受時(shí)代周報(bào)記者的采訪時(shí)認(rèn)為。
“70.06億元的成交價(jià)，讓陸騎麟深感意外。由于長(zhǎng)風(fēng)地塊規(guī)劃要求全裝修房交房，未來要政府周邊規(guī)劃落實(shí)并且還要市場(chǎng)積極向好，樓盤售價(jià)必須4萬元/平方米以上，中海才能賺錢。”陸騎麟在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)說道。
雖然不少參加拍賣的房企認(rèn)為該價(jià)格“太高了”，但中海地產(chǎn)代表在接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)表示，長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格不貴，拿得很值。
保守中海突變激進(jìn)
中海是香港上市公司，隸屬于今年剛剛登陸A股，從資本市場(chǎng)上融資420億元的央企巨無霸中國建筑股份有限公司(上海交易所代碼601668)。
此番，中海地產(chǎn)的激情表演，讓人很難把它與從去年10月以來連續(xù)10個(gè)月零拿地的中海聯(lián)系起來。
今年8月5日，29家房企齊聚蘇州2009年最大規(guī)模的土地拍賣會(huì)。在14號(hào)地塊的爭(zhēng)奪中，中海地產(chǎn)在19.2億元之后放棄舉牌，最終保利以19.9億元拿下了蘇州新地王，樓面價(jià)達(dá)7549元/平方米。
此次在19.2億元之后放棄舉牌后，中海相關(guān)負(fù)責(zé)人稱“不希望中國樓市頻出‘地王’”。此言猶在耳邊，中海拿地的風(fēng)格就開始大幅變化。
8月17日中海發(fā)布公告稱，已在山東省濟(jì)南市購買了三幅地，總建筑面積約為263萬平方米，總價(jià)38億港元。
8月31日，中海再次在青島發(fā)力，擊敗萬科、保利、海信等的對(duì)手，以3.9億元的價(jià)格拿下了青島市四方區(qū)清江路F地塊。
9月4日上午，成都市土地拍賣中心，在成都市青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)黃忠5組72畝地塊的爭(zhēng)奪過程中，中海地產(chǎn)沒有再給保利機(jī)會(huì)，在經(jīng)過百輪叫價(jià)后，力壓保利及一干成都本地企業(yè)，以6.83億元將該地塊攬入懷中。根據(jù)中海最新發(fā)布的財(cái)報(bào)，今年前8個(gè)月，中海銷售收入達(dá)到339.7億港元。而目前中海的土地儲(chǔ)備為2598萬平方米，可滿足4年的開發(fā)規(guī)模需要。在今年初，中海制定了2009年完成土地儲(chǔ)備400萬平方米的目標(biāo)。
對(duì)于中海的拿地策略為何發(fā)生如此重大改變，中海地產(chǎn)主席孔慶平曾經(jīng)用這樣一句話回應(yīng)：“中海地產(chǎn)每年的土地儲(chǔ)備計(jì)劃一般是上一年開工面積的120%。2008年，中海地產(chǎn)的開工面積為400萬平方米，也就是說2009年中海地產(chǎn)應(yīng)該完成480萬平方米的土地儲(chǔ)備計(jì)劃。”
如果按照這個(gè)目標(biāo)，而到現(xiàn)在為止，中海的拿地規(guī)模還僅是九牛之一毛。接下來，中海還將會(huì)在土地市場(chǎng)興風(fēng)作浪。而中海資金面的寬裕和對(duì)土地儲(chǔ)備的訴求，從財(cái)報(bào)中也可以一覽無余。
中海香港投資者關(guān)系部有關(guān)人士表示，目前上海項(xiàng)目所在區(qū)域，缺乏高檔住宅項(xiàng)目配套。上海長(zhǎng)風(fēng)地塊項(xiàng)目的稀缺性強(qiáng)，未來價(jià)值提升空間大。
七成國企進(jìn)軍房地產(chǎn)
在中海創(chuàng)造70億元的全國地王前，土地交易市場(chǎng)亦有多起引發(fā)關(guān)注的地王事件發(fā)生。僅在6月，上海、廣州、無錫、寧波、福州等地出現(xiàn)了一塊又一塊的天價(jià)地。
6月30日下午，中國中化集團(tuán)旗下的中化方興投資管理有限公司以40.6億元的高價(jià)摘得廣渠路15號(hào)地塊，刷新了2007年地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以來北京“地王”的新紀(jì)錄。
7月23日，金地集團(tuán)在上海以30.48億元拿下青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊，創(chuàng)造了上海地王。
同樣作為國企的招商地產(chǎn)和華僑城日前聯(lián)手在深圳以5.3億元拿下位于豪宅片區(qū)的寶安尖崗山A122-0332號(hào)地塊。地塊最終成交樓面地價(jià)18874.64/元平方米，再創(chuàng)深圳新地王。
9月8日，在南京市國土局，同樣是國字號(hào)的中國保利集團(tuán)控股下的保利地產(chǎn)以15.92億元的“天價(jià)”一舉拿下河西金沙江地塊，其樓面地價(jià)更是高達(dá)每平方米7553元。
綜觀這些地王，均具一線城市、商務(wù)中心區(qū)、總地塊大等特點(diǎn)，且拿下后的規(guī)劃多以建高檔住宅為目標(biāo)。“‘國字頭’拿了諸多地王，從國家對(duì)于資源把控的角度來說，是央企直接對(duì)于具有核心價(jià)值的地塊在進(jìn)行占有。”斯蓋高級(jí)分析師張宏偉認(rèn)為。
“央企的這種舉動(dòng)，也是與現(xiàn)在大多數(shù)的產(chǎn)能過剩有關(guān)，現(xiàn)在投資很可能會(huì)虧本，而巨額信貸不容有失，很多企業(yè)就選擇囤地和買房。”上海春之聲置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)朱大鳴認(rèn)為。
郎咸平在某電視節(jié)目中也對(duì)時(shí)代周報(bào)笑稱：“今年，銀行信貸就發(fā)出去7.37萬億元，其中百分之三四十讓國企拿來投資。國企手握重金，卻在國內(nèi)投資經(jīng)營環(huán)境惡化、產(chǎn)能過剩的情況下不知道怎么花，只有拿著錢去炒股炒地皮，客觀上造成地王現(xiàn)象頻出。”
更有甚者，這波囤地買房潮中，不乏多個(gè)主業(yè)跟房地產(chǎn)無關(guān)的政府部門在其中推波助瀾。根據(jù)最近審計(jì)署的報(bào)告表明，25個(gè)中央部委涉及地產(chǎn)違規(guī)，涉及金額數(shù)十億。其中，外交部賬外資產(chǎn)5169.17萬元用于購置房產(chǎn)，農(nóng)業(yè)部越權(quán)開發(fā)商品房、虛報(bào)住房補(bǔ)貼，財(cái)政部2008年所屬機(jī)關(guān)服務(wù)中心出租財(cái)政部房產(chǎn)取得房租收入531.93萬元，未實(shí)行“收支兩條線”管理，公安部越權(quán)審批基本建設(shè)項(xiàng)目投資4.22億元。
而一大批國字號(hào)企業(yè)在資本市場(chǎng)圈到錢后，也希望增加房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在公司中的比重。易居(中國)房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭給時(shí)代周報(bào)記者分析中海在土地市場(chǎng)上從保守一下子變得激進(jìn)的原因時(shí)說：“中海的母公司中國建筑登陸A股后融資420億元，它要進(jìn)一步增加房地產(chǎn)比重。中海則是中國建筑的地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市公司。而中海有了中國建筑作為資金后盾，在土地市場(chǎng)上自然變得生猛異常。”
而即將登陸A股和H股的中冶科工股份有限公司在融資400億元后，也表露了將地產(chǎn)業(yè)務(wù)打造成一個(gè)“巨無霸”的雄心。
而在2007年12月登陸A股市場(chǎng)的中國中鐵也透露出了要在2016年進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)前五名的雄心壯志。
央企里另一個(gè)巨無霸中國鐵建旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司也擁有470 萬平方米左右土地儲(chǔ)備，在建面積1300 萬平方米。
“國字號(hào)”大隊(duì)伍的加入，帶動(dòng)了樓價(jià)地價(jià)的走高。如廣渠路周邊項(xiàng)目房?jī)r(jià)在1.4萬-2萬元/平方米之間，而15號(hào)地塊樓面價(jià)達(dá)到每平方米1.6萬元，已經(jīng)超出了周邊房子的平均價(jià)格。金地青浦趙巷地塊周邊房?jī)r(jià)在1.8萬-3萬元/平方米之間，龍湖滟瀾山的疊加別墅賣到接近1.8萬元/平方米，而金地的樓板價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.5萬元/平方米。
“有央企背景的房企甚至非房企都開始圈地稱王，迫使土地市場(chǎng)瞬間大翻身，地價(jià)的抬高導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過快，引起了高層的關(guān)注。在這種背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)才在二季度遭遇了所謂收緊的重創(chuàng)。”朱大鳴表示。
一些房地產(chǎn)企業(yè)的老總私下表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)希望能夠保持穩(wěn)定，地價(jià)飆升推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，可能會(huì)破壞來之不易的房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。
據(jù)悉，當(dāng)前國資委分管的136家央企中，逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)。
地王爭(zhēng)奪民營落退
在中海以黑馬姿態(tài)出現(xiàn)前，綠城中國(下稱綠城，香港聯(lián)交所代碼03900)曾勢(shì)在必得。
綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在競(jìng)買心水的地塊時(shí)，喜歡穿一件紅色T恤。長(zhǎng)風(fēng)地塊拍賣會(huì)上，綠城代表也穿了一件紅T恤，但這并沒有給綠城帶來好運(yùn)。
在9月7日的第一輪競(jìng)價(jià)中，綠城提前兩天掛出56.28億元的天價(jià)，所有的吸引力集中在其身上。可惜，綠城的努力在央企巨大的資金前依然顯得不堪一擊。綠城在公開競(jìng)拍階段中報(bào)出64.1億元的價(jià)格，這一價(jià)格與中海的報(bào)價(jià)相比，低了近6億元，最終不得不眼巴巴地看著中海奪愛。
事實(shí)上，綠城今年也“不差錢”。據(jù)綠城提供的數(shù)據(jù)，今年1-8月，綠城集團(tuán)51個(gè)在售項(xiàng)目銷售額達(dá)到315億元，比去年同期增長(zhǎng)158%。在該地塊拍賣前，綠城與平安信托簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議。據(jù)此協(xié)議，綠城在未來三年內(nèi)有望獲得150億元的信托資金，2009年預(yù)計(jì)可獲得30億-50億元。
正是有了平安強(qiáng)大的資金支持，綠城集團(tuán)曾經(jīng)一度信心滿滿。但過往因在土地市場(chǎng)的冒進(jìn)，綠城在過去一年遭遇資金鏈危機(jī)。這樣的慘痛教訓(xùn)，讓綠城在拿地策略上逐漸理性化。
“全國拿地進(jìn)入一種白熱化階段，現(xiàn)在拿的地有個(gè)預(yù)期才能獲利，中海拿的地遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過底價(jià)，也只有國企拿得起，民營房企都是真金白銀，看的是中短期利益，如果三年不能獲利，民企是不堪忍受的。”朱大鳴告訴時(shí)代周報(bào)記者。
而在北京廣渠路15號(hào)土地爭(zhēng)奪中，落敗的SOHO中國(香港聯(lián)交所代碼0410)董事長(zhǎng)潘石屹也曾多次舉牌，而且每舉一次牌，都會(huì)拿著計(jì)算器算半天。潘石屹事后表示，最后報(bào)價(jià)到39.5億元都是被逼的，可是中化方興前來拍地的副總根本不用算賬，一直舉牌，潘石屹不得不跟在后面。
廣渠路15號(hào)地塊正式入市前一周，SOHO中國剛剛獲得招商銀行北京分行100億元的授信額度。即使如此，潘石屹寧愿“保持理性的拿地態(tài)度”而錯(cuò)過該地塊。針對(duì)40.6億元的成交價(jià)，潘石屹連連喊“太高了太高了”。
朱大鳴表示，很多大型房企不是靠著市場(chǎng)的積累獲得資本，而是靠具有國資背景容易籌錢，獲得了壟斷地位，并采取瘋狂推高土地價(jià)格的辦法，將民企逐步驅(qū)出市場(chǎng)。
住建部政策研究中心主任王鈺林則對(duì)央企大舉進(jìn)軍土地市場(chǎng)表示了理解：國企、央企有資金實(shí)力，也看好市場(chǎng)，當(dāng)然就進(jìn)入了。“而且無論什么企業(yè)，都有權(quán)決定進(jìn)入什么領(lǐng)域做什么生意，大型國企的資金要被嚴(yán)密監(jiān)控，不會(huì)亂花的。”
“未來樓市會(huì)更加寡頭化壟斷化，房?jī)r(jià)更是下不來，內(nèi)環(huán)中環(huán)板塊，百姓購房壓力更大，并不是一件好事。”朱大鳴認(rèn)為。
中國(海南)改革發(fā)展研究院公共政策所副所長(zhǎng)匡賢明說，在我們思考國企頻現(xiàn)地王的深層原因之時(shí)，也不得不考慮，隨著“國字頭”開發(fā)商在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)對(duì)城市土地核心資源的占有，央企在樓市的影響力將更為強(qiáng)大。國家政策一直在左右樓市走向，是不是會(huì)因央企大軍的加入，未來的調(diào)控方式也隨之改變？
在“國進(jìn)民退”的大背景下，民營開發(fā)商該如何與“國字頭”開發(fā)商正面交鋒？
匡賢明頗有點(diǎn)無奈地稱，一邊是要出臺(tái)鼓勵(lì)民企投資20條意見(國家發(fā)改委牽頭制定的《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和促進(jìn)民間投資的若干意見》草案)，一邊又國進(jìn)民退，悖論莫過于此。
對(duì)于國進(jìn)民退的批評(píng)，王鈺林一笑以置之：“什么國進(jìn)民退，什么央企攪亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，什么央企哄抬地價(jià)、推高房?jī)r(jià)的質(zhì)疑，都是那些大開發(fā)商故意炒作出來的，是因?yàn)樗鼈儗?shí)力上拼不過大型國企或者央企，所以故意散播這樣的言論，誤導(dǎo)輿論。”
