“回光返照”出自：宋•釋普濟(jì)《五燈會(huì)元•黃龍南禪師法嗣》：“諸禪德若能一念回光返照，到自己腳跟下，褫剝究竟，將來可謂洞門豁開，樓閣重重，十分普視，海會(huì)齊彰。”

    “回光返照”用現(xiàn)在的話解釋：指太陽剛落山時(shí)，由于光線反射而發(fā)生的天空中短時(shí)發(fā)亮的現(xiàn)象。比喻人死前精神突然興奮。也比喻事物滅亡前夕的表面興旺。

    在現(xiàn)實(shí)生活中，一個(gè)人生命快結(jié)束前，他突然表現(xiàn)得異常興奮，但很快生命就會(huì)結(jié)束，這是一種自然現(xiàn)象，也是人的生命周期中一種特殊的過程。

    房產(chǎn)，他有低谷，發(fā)展，頂峰，再回到低谷，我們把這一過程叫做房產(chǎn)的生命過程。房產(chǎn)回到低谷，就好比人的生命結(jié)束。那么，房產(chǎn)回到低谷前是否也像人的生命結(jié)束前一樣會(huì)“回光返照”呢？如有“回光返照”，那有哪些跡象呢？

   房產(chǎn)歷史上的“回光返照”

    一，日本的房產(chǎn)歷史上的“回光返照”

    1985年，日本在“廣場協(xié)議”的扯動(dòng)下，日元大幅升值，房市急劇升溫。在此后6年內(nèi)，日本各大城市的地價(jià)狂漲3倍多，需求旺盛，整個(gè)日本囤房炒房者眾。政府的各種調(diào)控與遏制手段屢屢敗北，房價(jià)像一頭倔強(qiáng)的長頸鹿一直高挺不下。

    孰料轉(zhuǎn)瞬間，房市泡沫的破滅撕破了表面繁華，在進(jìn)入上世紀(jì)90年代以后，日本房市可謂轟然降溫，接著就出現(xiàn)了全國性的大暴跌，銀行在巨額壞賬、呆賬的重負(fù)下，不得不舉起了破產(chǎn)的“白旗”，就連貴為世界第九大銀行的日本長期信用銀行，也難逃厄運(yùn)，時(shí)任總裁的大野木克信被扔進(jìn)了監(jiān)牢。相關(guān)產(chǎn)業(yè)也牽涉進(jìn)去，整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)。此后10年，日本長期處于蕭條期，被經(jīng)濟(jì)學(xué)界稱為“丟失的10年”。

    二，美國房產(chǎn)歷史上的“回光返照”

    在2000年美國互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂之后，房地產(chǎn)作為最引人關(guān)注的投資熱點(diǎn)在多方作用下保持了不可思議的增長。在過去的十年中，美國的房價(jià)曾經(jīng)一度以20%左右的速度向上突破。

    美國相對(duì)完善的房地產(chǎn)信貸體系在這個(gè)時(shí)候起到了推波助瀾的作用。美國的商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和按揭中介等等，爭取到購房者的貸款之后再把這些貸款打包銷售給由國家建立的貸款協(xié)會(huì)或者貸款公司。這些機(jī)構(gòu)再將其證券化，使其能夠在市場上流通，供投資者認(rèn)購。于是乎，投資者的錢就從證券市場上進(jìn)入了信貸市場，擴(kuò)大了政府和銀行能夠提供貸款的額度，加速了信貸資金的回籠，使得信貸市場的業(yè)務(wù)成數(shù)十倍、甚至上百倍的增長。

    房地產(chǎn)商用廉價(jià)的資金瘋狂拿地，不斷推高房價(jià)，但沒多久，房價(jià)暴跌，次貸危機(jī)爆發(fā)，從而引發(fā)2008年的全球金融危機(jī)。

    開發(fā)商瘋狂拿地，等于“回光返照”

    目前，過度寬松的貨幣政策，房產(chǎn)開發(fā)商可以獲得巨額廉價(jià)資金。國家統(tǒng)計(jì)局在9月10日發(fā)布了布的《全國樓市運(yùn)行報(bào)告》，在報(bào)告中披露了開發(fā)商資金來源，報(bào)告這樣披露：“1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33689億元。其中，國內(nèi)貸款7384億元；利用外資298億元；企業(yè)自籌資金11045億元；其他資金14961億元。在其他資金中，定金及預(yù)收款8712億元；個(gè)人按揭貸款4507億元”。從這些數(shù)據(jù)中，我們清楚地發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商自有資金不足20%，其他絕大部份資金來自銀行貸款和股市融資。

    開發(fā)商獲得巨額廉價(jià)資金后就開始瘋狂拿地。最近有關(guān)媒體報(bào)道，各大城市地價(jià)不斷被刷新，地王接連出現(xiàn)：

    上海：9月18日，海航集團(tuán)旗下企業(yè)以18.24億元拿下一幅上海浦東濱江辦公用地，折合樓板價(jià)高達(dá)3.65萬元/平方米。

    上海：9月10日，中海地產(chǎn)以民幣七十點(diǎn)零六億元的叫價(jià)將其收入囊中。由此，該地塊成為今年以來的中國新“地王”。

    深圳，9月10日，深圳招商華僑城投資有限公司，以5.3億總價(jià)拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地。該塊地以樓面價(jià)為1.89萬元/平方米成交，刷新紀(jì)錄，成為深圳新“地王”。

    廈門：9月8日，備受關(guān)注的居住用地2009G23以10.47億元被氣勢如虹的廈門恒興置業(yè)有限公司競得，溢價(jià)5.139億元，幾乎翻倍。成交樓面地價(jià)達(dá)到30940元每平方米。

    北京：9月3日，經(jīng)過漫長的245輪競價(jià)，潘石屹終于如愿以償，SOHO中國以40億元競得北京市朝陽區(qū)望京B29項(xiàng)目用地，成交價(jià)超出起拍價(jià)近25億元，溢價(jià)率高達(dá)164.3%，樓面地價(jià)為每平方米10197元。

    1998年中國政府開始扶持房地業(yè)，從那以后房地產(chǎn)業(yè)由低谷開始每年以20%的速度快速一路高歌迅猛發(fā)展。10年過去了，今天房產(chǎn)已經(jīng)成為GDP的標(biāo)桿，有的省市房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率超過30%。高房價(jià)與老百姓購買力距離越來越遠(yuǎn)，而且泡沫明顯。

    我深信，這些現(xiàn)象，就是“回光返照”。

    歷史是一面鏡子，教訓(xùn)是深刻的，也是無情的

    日本的教訓(xùn)可給了我們警惕。即便日本丟失了10年，由于他們盡早擠掉了泡沫，讓房市回歸于良性與理性發(fā)展。聯(lián)合國一份研究資料顯示，日本的人均資產(chǎn)高達(dá)18.1萬美元，是美國人的1．3倍，德國人和法國人的2倍；而我國由于人口多、底子薄、耕地少的國情，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還沒有“內(nèi)勁”去抗衡“丟失10年”的悲情折騰。

    美國次貸危機(jī)引爆的全球金融危機(jī)就在眼前，至今還沒結(jié)束。這次危機(jī)中我們同樣看到了，寬松的信貸讓房地產(chǎn)商獲得了廉價(jià)的資金，開發(fā)商再以廉價(jià)的資金瘋狂拿地，不斷把房價(jià)推高，但很快次貸危機(jī)爆發(fā)，從而制造了百年一遇的全球金融危機(jī)。

     聯(lián)系到當(dāng)今中國房市的實(shí)況，我們便會(huì)輕易地看到，日本和美國當(dāng)年房市泡沫的景象正有在中國復(fù)制的跡象：上百萬人從事買賣房地產(chǎn)，國民收入與房價(jià)的巨大落差幾乎可以刷新世界紀(jì)錄。就是當(dāng)年日本和美國房市泡沫期間，人們購房也不會(huì)超過10年積蓄。而在我國一些大中城市，一套90平方米的商品房，老百姓需要近20倍的年收入才能購回；于是，人們不得不做“房奴”，不得不抬上被子、木床去排號(hào)站隊(duì)。

     另外，2008年金融危機(jī)以來，寬松的信貸和融資政策，讓開發(fā)商可以獲得巨額廉價(jià)資金，廉價(jià)的資金讓開發(fā)商瘋狂拿地，不斷把房價(jià)推高，這一現(xiàn)象跟日本和美國房產(chǎn)泡沫破裂前相似。

    歷史是一面鏡子，歷史的教訓(xùn)是深刻的，也是無情的。我不希望，明天醒來，房產(chǎn)的生命已經(jīng)結(jié)束。