成交量持續(xù)下滑，房價仍在繼續(xù)上漲，雖然無法斷言拐點已至，但樓市滯漲局面卻已經(jīng)大勢難改。在滯漲的局面下，市場的幾方勢力也出現(xiàn)了新的苗頭，企業(yè)中，一部分爭相上市爭取更多的融資，在土地市場不惜代價獲取資源，另一部分卻在定價上猶豫，甚至開始明折暗扣；購買群體也陷入兩難選擇，一部分冷眼看房價漲跌，另一部分還在伺機進入，更有一部分選擇拋售獲利離場。紛繁的背后，市場正在醞釀新的調(diào)整。

滯漲現(xiàn)象

樓市價漲量跌

經(jīng)歷了上半年量價快速齊漲后，北京樓市從8月份開始出現(xiàn)銷量下跌，價格持續(xù)上漲態(tài)勢。

8月份，北京全市住宅銷售面積為168.4萬平方米，比7月份下降0.1%，比6月份下降17.2%。3月份以來，北京新建住宅銷售價格一路上揚，8月份新建住宅價格環(huán)比上漲1.3%，比上月縮小0.1個百分點，價格環(huán)比連續(xù)6個月走高。據(jù)北京市統(tǒng)計局信息，北京市二手住宅環(huán)比價格穩(wěn)步走高。

據(jù)中國指數(shù)研究院公布，上周北京市商品房成交面積為35.54萬平方米，環(huán)比下降6.68%，而成交均價為13700元/平方米，環(huán)比上漲7.40%。同期上海、天津、深圳、杭州、武漢等城市也出現(xiàn)不同程度的成交面積環(huán)比下跌。

商品房市場及二手房市場上半年的大量成交消耗了大量優(yōu)質(zhì)房源。房源緊缺，業(yè)主惜售，供求失調(diào)加速了價格上漲。價格飆升致使相當(dāng)?shù)膭傂孕枨蠹案纳菩托枨筚彿空哌x擇觀望，從而對交易量產(chǎn)生較大影響。

原因分析

高房價是根本原因

在牟增彬看來，房價太高是滯漲局面形成的最根本原因，“以現(xiàn)在的房價，買得起房的人，太少了。”

經(jīng)過半年的高歌猛進，房價已經(jīng)接近臨界點。北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京四環(huán)內(nèi)房價已經(jīng)超過1.8萬元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，1-9月份，北京在售項目的實際銷售房價至少上漲了30%-40%，部分項目的漲幅更高達50%以上，個別項目漲幅甚至超過了80%，以至于到8月份，北京的房價就已經(jīng)全面超越2007年的高峰期。同時，今年北京市二手房的累計漲幅也已經(jīng)近40%。

牟增彬認(rèn)為，在寬松的貨幣政策背景下，地王的頻出、投資需求的涌入共同拉高了房價。同時，房價上漲又帶動了土地市場的熱度和投資需求。這種交互作用將房價推到了前所未有的高度。

高企的房價，讓消費者無法承受，裹足不前，新一輪觀望再次形成，交易量下降就成為必然。

地價推高房價

4月份以來，全國地王頻出，其中尤以北京表現(xiàn)最為突出，土地市場火爆到地王紀(jì)錄一日一刷新的程度，各區(qū)域的樓面地價遠遠超過2007年的紀(jì)錄。

廣渠路15號地以接近16000元/平方米的樓面價刷新了2007年底萬科拿下大望路27號地時創(chuàng)下的近13000元/平方米的紀(jì)錄；六里橋地塊以15700元/平方米的樓面地價逼近目前周邊房價；九棵樹地塊以6259元/平方米的地價把通州區(qū)域地價從5000元級別推高到6000元以上；大興19號、20號地則以6605元/平方米的樓面地價成為大興最貴土地。連聲稱不會再拿地王的萬科都在偏遠的房山拿下一塊地王，樓面地價超過6400元/平方米。

地王對房價的推動作用是毋庸置疑的。廣渠路15號地成交后，周邊在售項目和二手房房價應(yīng)聲而漲2000元-3000元/平方米。大興地王產(chǎn)生后，周邊項目價格上漲2000-4000元/平方米。

新動向

■動向一 民企排隊上市

現(xiàn)象：中原地產(chǎn)研究中心調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，目前至少有30家房企正在進行A股或H股的上市計劃。如果這批房企IPO成功，募集資金總規(guī)模將超過1000億元。

7月29日，中國建筑和北京金隅分別登陸A股和H股，為滬港兩地開啟今年房企首例IPO。

9月21日，恒盛地產(chǎn)已經(jīng)在港啟動招股計劃，計劃發(fā)行22.5億股，其中18.75億股為新股，招股區(qū)間為4－5.3港元?；I集資金以招股價上限計算，約為119.25億港元。從規(guī)模上而言，是年內(nèi)登陸香港的內(nèi)地房企中最大的一家。如無意外，恒盛地產(chǎn)將于10月2日正式掛牌上市。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心披露的2009年擬上市房企不完全名單顯示，目前恒大地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、佳兆業(yè)、卓越集團、龍湖地產(chǎn)、中駿置業(yè)等企業(yè)在排隊H股上市，綠地集團、萬達集團、中信地產(chǎn)等企業(yè)則打算在A股上市。

業(yè)內(nèi)人士指出，受益于樓市和股市雙重回暖，開發(fā)商又開始重拾2007年圈地融資和向上市公司“裝資產(chǎn)”的做法。這一方面大幅放大了上市資產(chǎn)的估值，并打通直接融資渠道；另一方面，也將房地產(chǎn)實體開發(fā)領(lǐng)域內(nèi)的風(fēng)險轉(zhuǎn)至資本市場。

分析：中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為房企開發(fā)商競爭表面上是爭奪銷售市場，實際上是在土地儲備上較勁，而土地儲備較勁背后是開發(fā)商融資能力的體現(xiàn)。除了上市，開發(fā)商幾乎沒有其它的融資渠道。為了生存，為了發(fā)展，房產(chǎn)企業(yè)必須融資，必須上市。

中原地產(chǎn)研究中心高級研究經(jīng)理劉淵認(rèn)為上市對開發(fā)商是最佳融資選擇。因為在中國當(dāng)前資本市場情況下，作為股權(quán)融資，要好過通常的銀行貸款、公司債等債權(quán)融資。內(nèi)地市場分紅機制不成熟，股權(quán)融資得來的資金是不需要還的，也不會提高公司財務(wù)報表上的負(fù)債率。而且房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，上市帶來的大量資金有利于開發(fā)上快速擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，獲取競爭優(yōu)勢。尤其是在土地市場，獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源越來越需要大量資金支持。“從已上市房企發(fā)展經(jīng)驗看，上市后發(fā)展速度都得到加快，融資渠道也更加廣泛，因此上市對開發(fā)商確實是最佳融資選擇。”

■動向二 拿地?zé)岫炔粶p

現(xiàn)象：隨著各地房產(chǎn)市場復(fù)蘇，以央企為首的各路開發(fā)商在全國爭相拿地。進入9月，天氣轉(zhuǎn)涼，但土地市場愈加火熱，全國各地上演了多場激烈的土地爭奪戰(zhàn)，天價地塊相繼誕生，土地成交價格屢創(chuàng)新高。近日來，北京氣溫逐漸轉(zhuǎn)涼，不過開發(fā)商拿地?zé)岫瓤磥聿⑽唇z毫削減。

據(jù)北京市土地整理儲備中心今年成交統(tǒng)計，1月8日至9月16日共有173幅地塊達成交易，其中7月有24幅，8月有25幅，9月有12幅。而9月下半期交易地塊也將超過10幅，預(yù)計9月交易地塊數(shù)量會保持在24幅左右。

在9月土地達成交易中不乏萬科、綠城等房產(chǎn)巨頭身影，溢價率屢創(chuàng)新高。9月3日，經(jīng)過245輪競價，SOHO中國以40億競得朝陽區(qū)望京B29項目用地，折合樓面地價1.02萬元/平方米，溢價率高達164.3%；9月7日，經(jīng)過100多輪競價，萬科與中糧地產(chǎn)的合資子公司以22億元競得房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地，折合樓面地價達6470元/平方米，溢價率高達263%；9月11日，北京綠城經(jīng)過179輪競價，以12.42億元拿下通州區(qū)新華大街商業(yè)金融、辦公項目，樓面價達6961元／平方米，溢價率為292%。

其他各大城市土地市場資源爭奪戰(zhàn)也異常激烈，9月以來，上海、南京、深圳、合肥先后創(chuàng)下今年以來的當(dāng)?shù)貑蝺r地王。在二三線城市，各房產(chǎn)巨頭也紛紛加入土地市場的資源爭奪，大舉拿地。

分析：開發(fā)商狂熱拿地，地王頻出的原因在于，樓市回暖使開發(fā)商已經(jīng)回籠大量資金，市場也走出了去年下半年以來極端的供應(yīng)和觀望態(tài)勢，國家降低資本金比率的政策也發(fā)出支持房地產(chǎn)業(yè)加大投資力度的信號。

社會學(xué)博士、著名地產(chǎn)獨立評論員王智中認(rèn)為，“金融環(huán)境寬松，相關(guān)政策支持，融資成本較低，加上通脹預(yù)期，是開發(fā)商拿地?zé)岫炔粶p的主要原因”。同時，他認(rèn)為部分拿地企業(yè)存在“賭一下”的心理，一種是賭房地產(chǎn)市場還會繼續(xù)上升，另一種是賭從拿地到上市兩年的周期后，樓市行情還會繼續(xù)上升。“所以，在資金比較充裕的情況下，企業(yè)選擇為未來發(fā)展儲備糧草”。

■動向三 新房優(yōu)惠悄然加大

現(xiàn)象：9月份以來，新房市場的銷售量持續(xù)下降，上周京城樓市商品住宅成交數(shù)量更是全面下降。商品住宅銷售套數(shù)為3054套，環(huán)比下降6.05%，商品住宅銷售面積355428平方米，環(huán)比下降7.70%。期房商品住宅總銷售簽約套數(shù)為2442套，環(huán)比下降5.97%；總簽約面積為271560平方米，環(huán)比下降7.68%。現(xiàn)房商品房簽約套數(shù)為615套，環(huán)比前一周下降6.39%，簽約面積為83868平方米，環(huán)比下降7.79%。出現(xiàn)這樣全面的下降還比較少見。由于銷量的不斷下降，消失了幾個月的打折促銷等優(yōu)惠方式又重新出現(xiàn)在市場上，成為樓市近期的又一熱點。

記者了解到，位于三里屯的某項目機關(guān)一再說自己的項目很緊缺，但是如果全款支付房款，竟然可以有8.5折的優(yōu)惠。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計顯示，目前北京市場上有15個項目打折力度較大。而此前“領(lǐng)漲”房價的朝陽區(qū)打折樓盤所占比例最大，達到6個，占總數(shù)的四成。

此前半年以來，由于銷量上漲，京城絕大多數(shù)在售樓盤都取消了折扣，在各大網(wǎng)站的首頁，樓盤打折信息也幾乎絕跡。而最近一周，記者發(fā)現(xiàn)各大網(wǎng)站首頁的樓盤打折信息又開始多了起來，不少樓盤悄然打到了9.3折、9.4折。

分析：協(xié)成機構(gòu)副總繆培丹表示，目前看來金九銀十的銷售季在成交上并沒有體現(xiàn)出來，除經(jīng)濟適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數(shù)和面積全部出現(xiàn)走低，而總的期房因9月的經(jīng)適兩限房的放量才使得成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲。這是因為9月前兩周推盤量大幅下降，且推盤的項目地理位置和價格與購房者的心理價位有著較大的差距，觀望的購房者也使開發(fā)商開始改變銷售方式，低折扣和特價等最常用的優(yōu)惠方式又開始顯現(xiàn)。