9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億元的價格拿下這塊新“地王”。  （廣州日報供圖）

　　“地王”爭奪賽正在上?；鸨涎?。從4月到8月，從綠地集團、金地集團到華潤置地，上海“地王”的紀錄以毫不遲疑的速度在不斷刷新，直到9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億元的價格拿下上海普陀長風6B、7C地塊，一舉刷新上海乃至全國的住宅土地市場成交紀錄。

　　而與土地市場的“大熱”相比，商品住宅市場卻正出現(xiàn)“散熱”的跡象。來自上海的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，商品住宅成交面積在6月份創(chuàng)下205萬平方米的年內(nèi)新高后，已經(jīng)連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌。有市民驚喜地發(fā)現(xiàn)，今年春節(jié)以來市場上罕見的優(yōu)惠促銷又回來了，雖然只有很少數(shù)的樓盤，而且力度也不大。

　　“地王”效應籠罩的上海樓市正在進入一個敏感的十字路口：向左還是向右？再創(chuàng)新高還是進入拐點？

　　文/ 本報駐上海記者 周裕嫵

　　距離“地王”頻出的2007年已經(jīng)過去一年多了，熬過了樓市低迷的2008年，“地王”退地的情形還歷歷在目，而隨著行情回暖，開發(fā)商們紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，蠢蠢欲動起來。

　　4月5日，綠地集團以9.57億元競得上海松江區(qū)辰花路15號B地塊，這是截至當時上海最貴的地塊。一個多月后，綠地集團又很快打破了自己的這個紀錄，5月13日，以12億元的底價，綠地集團競得上海徐匯區(qū)斜土街道107街坊。

　　新“地王”一年前流拍

　　7月23日，金地集團耗費30.48億元攬下上海趙巷10號地塊，刷新上海“地王”紀錄。值得注意的是，該幅地塊的起拍價格為9.46億元，金地的出價比起拍價溢價222％。

　　而這也是在過去的四年里，上海第一次出現(xiàn)超過30億元的純住宅土地，上一次高價要追溯到2005年6月底，新鴻基以31.85億元買下上海浦東濱江濰坊新村地塊。

　　就在業(yè)界還在為金地的大手筆感嘆的時候，8月27日，華潤置地以總地價35.22億元的價格把嘉定南翔A07、08號，A02、A09、A10號兩幅地塊收入囊中，又打破趙巷“地王”的紀錄，成為當天競標的最大贏家。

　　然而不到一個月，上海“地王”的紀錄就再次被刷新。9月10日，吸引了中國內(nèi)地、中國香港、新加坡和印尼等各地地產(chǎn)巨頭企業(yè)來競標的上海普陀區(qū)長風6B、7C地塊成功拍出，中海地產(chǎn)最終以70.06億元奪下。

　　讓人玩味的是，就在一年之前，在樓市低迷的大背景下，長風7C北塊曾以逾16億元的起拍價掛牌，樓板價為14364元/平方米，卻慘遭流標。

　　一年之后，該地塊不僅超過此前被稱為“全國地王”的北京廣渠路15號地塊，以全國最貴的土地價格成交，而且，按照這一價格計算，該地塊的樓板價已達22409.3元/平方米，溢價率達129%。而目前該地塊周邊最貴的樓盤價格也不過2.2萬元/平方米。

　　面粉貴過面包的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。

　　開發(fā)商“不差錢”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，寬松的貨幣政策、股市上升行情中的順利融資以及上半年銷售資金的順利回籠，3種渠道讓開發(fā)商今年“不差錢”，這使得開發(fā)商敢于不惜高價去爭奪較緊俏的地塊。

　　今年的上海“地王”金地集團8月19日公告，已完成定向增發(fā)募資總額為42.36億元。而在此前不久，金地集團剛剛與平安信托簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議，平安信托將通過募集房地產(chǎn)信托計劃與金地共同投資房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，預計投資總規(guī)模將達到100億元，其中，2009年投資額預計為30億元左右；同時，工商銀行將在3年內(nèi)向金地提供總額為300億元人民幣的融資授信。

　　這3項共計，金地集團可動用的資金超過400億元，無疑為其進一步擴張拿地帶來充足的“銀彈”。金地集團有關負責人早些時候也曾表示，公司希望今年可以投入最高100億元資金，以獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源，進一步增強公司未來的盈利能力。

　　9月15日，在萬科的臨時股東大會上，頗受資本市場關注、甚至被質(zhì)疑為“圈錢”的再融資方案獲得99.89％的高票通過，擬募集資金凈額不超過人民幣112億元。萬科稱，如果成功增發(fā)，擬投入92億元資金用于14個住宅項目的后續(xù)開發(fā)投資。

　　萬科總裁郁亮在股東大會上表示，公司很早就有了融資的設想，年報中也有提及，但直到現(xiàn)在才正式提出融資方案，“就是因為我們已經(jīng)確信公司回到了增長軌道。”萬科執(zhí)行副總裁肖莉則表示，由于萬科目前的土地不足三年的開發(fā)，所以，公司下半年還會拿一些地。

　　申銀萬國的研究報告顯示，地產(chǎn)上市公司上半年已經(jīng)擺脫困境，銷售額同比增長53%，經(jīng)營性現(xiàn)金流同比增長為50%。截至6月30日，房地產(chǎn)上市公司累計預收款合計1368億元，同比增長34%。預收款的大幅增長為今年和2010年的業(yè)績提供了適度保證。

　　“地王”周邊房價大漲

　　而“地王”效應反饋到住宅交易市場就是周邊區(qū)域的房價應聲上漲，這在一定程度上又加重了住宅市場的觀望情緒，對走勢還不明朗的上海樓市將是一個考驗。

　　在“新地王”長風地塊周邊，二手房業(yè)主普遍開始跳價，上漲幅度一般在500元至1000元/平方米，目前該地塊周邊的二手房平均價格由地王誕生前的1.68萬元/平方米左右上漲至約1.75萬元/平方米。