很久沒有寫關(guān)于樓市走向的文章。今年以來樓市在經(jīng)歷了年初的回暖，年中的火爆之后，近階段又出現(xiàn)了一些微妙的變化，成交開始大幅萎縮，價(jià)格也出現(xiàn)滯漲，市場(chǎng)觀望氣氛再現(xiàn)，“拐點(diǎn)論”也重新抬頭。

仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，今年前三個(gè)季度房?jī)r(jià)的走勢(shì)與季節(jié)基本吻合，經(jīng)歷了“春暖、夏熱、秋涼”的過程，2、3、4月份樓市出現(xiàn)回暖，交易量放大，價(jià)格緩漲；5、6、7月份房?jī)r(jià)加速上揚(yáng)，成交火爆；而進(jìn)入8、9月份，市場(chǎng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的降溫，一線城市開始出現(xiàn)“價(jià)升量縮”甚至“價(jià)平量縮”，如果這種態(tài)勢(shì)繼續(xù)保持，今年樓市的“金九銀十”或落空，“冬寒”也將為期不遠(yuǎn)。

事實(shí)上，樓市在經(jīng)過短期急速回暖之后，適當(dāng)調(diào)整當(dāng)屬情理之中，而房?jī)r(jià)經(jīng)歷了從去年到今年的大起大落，也應(yīng)該回歸到一種平穩(wěn)運(yùn)行的常態(tài)。對(duì)于后期房?jī)r(jià)的走勢(shì)，筆者認(rèn)為將會(huì)呈現(xiàn)出緩慢降溫的格局。

首先，從市場(chǎng)層面來說，價(jià)格取決于供求關(guān)系，即是供給與需求的平衡狀態(tài)。

先來看供給，今年的在售樓盤的供給經(jīng)歷了從年初的“清倉甩賣”到年中的“捂盤惜售”，價(jià)格也從低價(jià)并打折到漲價(jià)不優(yōu)惠，8-10月份是新盤集中上市的時(shí)期，大量的新盤必然會(huì)沖擊市場(chǎng)價(jià)格，造成價(jià)格滯漲。相應(yīng)地，開發(fā)商的銷售策略也將略做調(diào)整。事實(shí)上，目前的“漲價(jià)風(fēng)”已經(jīng)退潮，甚至部分地區(qū)的一些樓盤又重新開始打折銷售。

再來看需求，需要明確一點(diǎn)的是，盡管從長(zhǎng)期看來，購房需要屬于“剛性需求”，但從短期來說，房子作為一種高價(jià)值商品，它的需求是存在很大彈性的，這是因?yàn)橘彿空邔?duì)其價(jià)格變動(dòng)的敏感性很大。因此，當(dāng)房?jī)r(jià)高到超出購房者的購買能力或者心理承受能力時(shí)，即便是“剛性需求”也會(huì)嘎然而止，轉(zhuǎn)為對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行觀望和等待。事實(shí)上，隨著次輪樓市的快速回暖，購房者的心態(tài)也發(fā)生著微妙變化。近期對(duì)房子購買意愿的調(diào)查結(jié)果顯示，購買意愿逐漸降低。相應(yīng)地，認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)過高的比例卻大幅增加。

其次，從資金供給角度分析。今年以來管理層實(shí)施了寬松的貨幣政策，不斷增加信貸供給，上半年新增貸款高達(dá)7.37萬億。寬松的貨幣環(huán)境給房地產(chǎn)行業(yè)以舒適的生存土壤，房企較容易從銀行取得貸款，同時(shí)，部分信貸資金更是通過某些渠道流入樓市，助長(zhǎng)了樓市的投機(jī)炒作。此外，今年以來股市出現(xiàn)回暖，而股價(jià)的上漲也給上市房企提供了再融資的空間。今年以來共有45家房企公布了融資方案，其中12家公司已經(jīng)完成增發(fā)，融資規(guī)模近千億元。

但近兩個(gè)月，管理層的貨幣政策出現(xiàn)了“動(dòng)態(tài)微調(diào)”，收緊了貨幣流動(dòng)性，7月份新增貸款僅3557億，8月份也僅為4100萬億。后期貨幣政策收緊已成定局?，F(xiàn)在商業(yè)銀行的信貸額度大幅減少，部分銀行已經(jīng)幾乎用完了全年的信貸額度。緊縮的貨幣政策將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)資金供給不足，購買需求萎縮。同時(shí)，近期股市的下跌也給上市房企的再融資蒙上陰影。

再次，我們來分析一下土地價(jià)格。今年以來隨著房?jī)r(jià)的上漲，地價(jià)也出現(xiàn)上漲，但是我們可以發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格的走勢(shì)比房?jī)r(jià)的走勢(shì)慢半拍，這是由于此次樓市回暖主要是受到剛性購買需求的拉動(dòng)，而不是土地價(jià)格的推動(dòng)。成交的回暖緩解了房企的資金壓力，使房企開始逐步拿地，進(jìn)而出現(xiàn)地價(jià)回暖。

近階段土地市場(chǎng)同樓市一樣出現(xiàn)火爆場(chǎng)面，房企拿地?zé)崆楦邼q，“地王”頻現(xiàn)。對(duì)此市場(chǎng)普遍認(rèn)為，地價(jià)的飆升會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)，但實(shí)際上這只是一方面。地價(jià)作為房?jī)r(jià)的主要組成部分，自然對(duì)房?jī)r(jià)有一定的傳導(dǎo)作用，但其真正傳導(dǎo)是要經(jīng)歷從拿地開始到樓盤定價(jià)、銷售這一過程，這一時(shí)間段至少也需要2年?？梢娛袌?chǎng)的反應(yīng)僅停留在預(yù)期和心理層面。況且新樓盤的價(jià)格不僅取決于地價(jià)，還取決于周邊同品質(zhì)樓盤的價(jià)格。此外，在貨幣政策緊縮階段，高價(jià)拿地會(huì)增加企業(yè)成本，造成資金鏈緊張，相應(yīng)將使房企加大促銷力度。因此，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)其實(shí)是一柄“雙刃劍”。按照以往經(jīng)驗(yàn)，地王頻出之日，恐怕就是房?jī)r(jià)調(diào)整之時(shí)。

最后，再站在政策角度來看。相信明眼人已經(jīng)看出，中國(guó)樓市與股市是一樣的，其實(shí)都是政策市。從長(zhǎng)期看，樓市的發(fā)展，房?jī)r(jià)的走勢(shì)是依托于宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)以及社會(huì)財(cái)富的增加。但從短期看，房?jī)r(jià)的漲跌與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)并不呈現(xiàn)同趨勢(shì)變動(dòng)，甚至是逆向的。在中國(guó)，由于地產(chǎn)行業(yè)能夠直接拉動(dòng)投資與消費(fèi)“兩駕馬車”，并關(guān)系到50多個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，土地收入又是地方財(cái)政的主要來源，因此樓市已經(jīng)成為管理層拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的工具，房?jī)r(jià)則是調(diào)控市場(chǎng)的一個(gè)棋子。在全球金融危機(jī)的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)若要率先回暖，實(shí)現(xiàn)GDP保八的目標(biāo)，只有依靠房地產(chǎn)。這就是國(guó)家拯救樓市的根本原因，同時(shí)也解釋了為什么今年樓市回暖如此迅速。

因此，為了實(shí)現(xiàn)“保八”這一“形象工程”，樓市的回暖、房?jī)r(jià)的上漲便成了一項(xiàng)政治任務(wù)。如今，“保八”任務(wù)基本塵埃落定，管理層的工作重心已從保增長(zhǎng)悄然轉(zhuǎn)向控通脹、調(diào)結(jié)構(gòu)。因此，管理層后期對(duì)樓市的態(tài)度勢(shì)必將發(fā)生轉(zhuǎn)變，政策上將出現(xiàn)一定程度的緊縮，目前部分城市的貸款、稅費(fèi)等政策都有不同程度的收緊，市場(chǎng)交易量隨之回落，房?jī)r(jià)也將平穩(wěn)回歸。

因此，基于上述幾點(diǎn)，后期樓市將呈現(xiàn)一定幅度的降溫，房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)微調(diào)。至于調(diào)整的時(shí)間，仍要取決于很多因素。預(yù)計(jì)明年樓市的利空因素將多于今年，除了貸款、稅費(fèi)等政策將出現(xiàn)調(diào)整外，在今年底明年初CPI面臨“轉(zhuǎn)正”的情況下，明年二季度加息或?qū)⒃佻F(xiàn)，相應(yīng)地購房貸款利率也將有所提高。此外，物業(yè)稅、保障房等措施的預(yù)期出臺(tái)也將給樓市造成心理上的影響。

需要指出的是，后期樓市的調(diào)整將是平緩的，結(jié)構(gòu)性的，以時(shí)間來換取空間。房?jī)r(jià)的暴漲暴跌不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的傷害更是致命的。事實(shí)上，無論是去年底房?jī)r(jià)的暴跌，還是今年房?jī)r(jià)的暴漲，都存在一定的偶然因素，也都不是樓市本應(yīng)具有的常態(tài)。后期樓市逐步降溫，房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行才是大勢(shì)所趨，也是眾望所歸。2010年的樓市將成為“平衡市”。