進(jìn)入金秋十月，樓市并沒有迎來火爆的行情，而是表現(xiàn)出一種瘋狂之后的懈怠與僵持。媒體報(bào)道，上海十一秋季房展期間成交量為8.46萬平方米，這一數(shù)據(jù)僅略好于國(guó)慶長(zhǎng)假歷史上成交最低點(diǎn)的2008年。另外，剛剛公布的9月份上海樓市成交數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月成交量148萬平方米，為今年3月以來單月最低。其他一線城市同樣不容樂觀。北京樓市暗淡，今年“十一”長(zhǎng)假前6天，北京商品住宅期房成交僅472套，創(chuàng)3年來成交量最低值。南京、廣州也出現(xiàn)了類似的情形。

與房地產(chǎn)成交出現(xiàn)下滑相對(duì)應(yīng)的是，住房信貸開始出現(xiàn)明顯的收緊。政策口徑已經(jīng)從此前的“外松內(nèi)緊”演變?yōu)楦鼮橹卑椎?ldquo;內(nèi)外雙緊”。雖然近日管理層依然強(qiáng)調(diào)實(shí)行“適度寬松貨幣政策”，但這是針對(duì)整體經(jīng)濟(jì)而言的，對(duì)于住房信貸，各地政策口徑已經(jīng)開始全面收緊。南京市公積金管理中心 10月10日召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布今起全面收緊住房公積金政策。調(diào)整的內(nèi)容是，縮減買房人的貸款金額，個(gè)人還貸能力系數(shù)由0.45下調(diào)至0.3；此外，購(gòu)買面積在144平方米以上的高檔房，以及夫妻雙方中任何一方再次申請(qǐng)公積金貸款的，其貸款額度均下降為可貸額度的一半。上海和北京雖然沒有跟風(fēng)調(diào)整公積金貸款政策，但對(duì)于商業(yè)貸款卻做出了收緊的動(dòng)作，特別是二套房貸和二手房商業(yè)貸款，目前審核較為嚴(yán)厲，嚴(yán)格限制違規(guī)降低貸款成數(shù)、二手房成交出現(xiàn)“陰陽合同”的情況。

如果說北京上海嚴(yán)格執(zhí)行二套房信貸政策是預(yù)期中的動(dòng)作，那么南京突然收緊公積金貸款政策是不是表明住房信貸即將進(jìn)入全面收緊的時(shí)代？

對(duì)于這個(gè)問題應(yīng)從兩個(gè)方面來分析。首先，南京之所以要收緊公積金貸款政策，可能是不得已而為之。南京并非獲得了中央政府的授意率先進(jìn)行信貸緊縮，而是公積金可貸額捉襟見肘，不能應(yīng)對(duì)快速增長(zhǎng)的貸款需求。也就是說，公積金“庫存”不足了。從這個(gè)角度看，南京收緊公積金貸款很可能是一個(gè)個(gè)案，不具有普遍性。就其他城市而言，如北京、上海這樣的一線城市，公積金歸集額比較大，完全可以應(yīng)對(duì)購(gòu)房者的貸款需求。

其次，在當(dāng)前價(jià)高量縮的市場(chǎng)背景下，為控制金融信貸風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)包括公積金管理中心收縮住房信貸規(guī)模，提高貸款門檻也在情理之中。上文提到當(dāng)前我國(guó)住房信貸政策已經(jīng)從“外松內(nèi)緊”逐漸演變?yōu)?ldquo;內(nèi)外雙緊”，這是與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)密切先關(guān)的。上半年，之所以房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展如火如荼，量?jī)r(jià)齊升，主要原因是流動(dòng)性過剩推動(dòng)。更深層次的原因是金融危機(jī)背景下，各路資本向房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移所導(dǎo)致的。下半年以來，隨著世界經(jīng)濟(jì)和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷好轉(zhuǎn)，股市等資本市場(chǎng)也開始活躍，制造業(yè)、對(duì)外出口等開始逐步恢復(fù)，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場(chǎng)的游資將再次開始流動(dòng)。這決定了原先已經(jīng)投資于房地產(chǎn)和傾向投資于房地產(chǎn)的資金開始撤出或猶豫。在后續(xù)資金不足的情況下，處于價(jià)格高位的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。

銀行是專業(yè)經(jīng)營(yíng)資金的金融機(jī)構(gòu)，對(duì)于房地產(chǎn)的金融屬性看得最清楚，因此，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，收縮住房信貸是必然的選擇。