還有兩個(gè)多月09年就告結(jié)束，時(shí)間很短，但是不是就可以說(shuō)09年樓市大局已定呢？年底有樓市營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)稅等政策面臨到期是否延續(xù)的不確定問(wèn)題，加上黃金周樓市表現(xiàn)不佳，讓人不禁想，高位樓市是否將往下“拐”？

 黃金周為什么成交清淡？

 超長(zhǎng)黃金周結(jié)束了，但沒(méi)有帶來(lái)樓市的黃金，大家看到一線城市和大城市的情況都是：成交清淡、樓價(jià)再走高、貨量不多、看房不積極、觀望并沒(méi)有在傳統(tǒng)置業(yè)投資旺季里消失，反而變得沉重起來(lái)。

 是什么原因造成了這個(gè)讓人擔(dān)心的黃金周行情？居民忙于旅游外出休息和聚會(huì)，無(wú)暇顧及看樓，是原因；開發(fā)商現(xiàn)金充裕，年度銷售計(jì)劃完成得七七八八，無(wú)動(dòng)力促銷，也是原因；60周年大慶節(jié)目精彩紛呈，還連著中秋，節(jié)日氛圍濃厚沖淡了樓市吸引力，還是原因；貨量少，所以成交少，也可以看作是原因。但是，我覺(jué)得最關(guān)鍵的還是樓價(jià)過(guò)高，漲幅過(guò)大，漲速過(guò)快，不僅脫離了普通購(gòu)買力水平，也超出投資、換房人群的預(yù)期，直接影響到成交。

 樓價(jià)拉升過(guò)快不是什么好事。好多朋友議論樓市都在說(shuō)一個(gè)看法：太高了。高樓價(jià)一方面直接會(huì)打擊眾多購(gòu)房人的置業(yè)投資積極性；另一個(gè)方面，樓價(jià)越飚升，日后房地產(chǎn)政策調(diào)整、“變異”的可能性越大。樓價(jià)連這居住的民生問(wèn)題，不是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)供求的問(wèn)題，升到一定程度，政策就會(huì)從“鼓勵(lì)”走向“維穩(wěn)”。“維穩(wěn)”其實(shí)就是抑制或打壓，而且后果相當(dāng)嚴(yán)重，相信經(jīng)歷這幾年樓市波動(dòng)的人都會(huì)有所體會(huì)的。

 所以開發(fā)商在享受高樓價(jià)帶來(lái)的利潤(rùn)果實(shí)的時(shí)候，還是冷靜點(diǎn)為好。賺錢太容易，還想把貨捂住，提到更高的價(jià)位上去賣，或者不惜高價(jià)搶地，為樓價(jià)助長(zhǎng)，其實(shí)都有點(diǎn)短期行為，忽視了將來(lái)形勢(shì)可能變化的風(fēng)險(xiǎn)。策略太冒進(jìn)，不值得提倡。

 樓市現(xiàn)在是復(fù)蘇了，但樓價(jià)是不是就會(huì)一路上升呢，我們還要清醒一點(diǎn)看今年樓市的火爆行情。

 今年到底是怎樣的行情？

 09年樓市的表現(xiàn)不平凡，絕大多數(shù)城市前三個(gè)季度交易量就超過(guò)08年整一年，有的城市交易量成倍增加，樓價(jià)一路上揚(yáng)，基本都超過(guò)歷史最高的07年第三季度。這樣的井噴行情究竟動(dòng)力來(lái)自何方？持續(xù)性多久？受哪些因素影響？這里只作簡(jiǎn)單探討。

 ——今年量?jī)r(jià)齊飚，超出所有人預(yù)料。年頭普遍悲觀預(yù)測(cè)09年，但經(jīng)過(guò)三個(gè)季度，悲觀氣氛一掃而空，樂(lè)觀、看漲乃至盲目樂(lè)觀情緒主導(dǎo)市場(chǎng)。09年預(yù)期和心態(tài)也有大逆轉(zhuǎn)；

 ——面對(duì)今年市場(chǎng)幾乎是超級(jí)牛市般的實(shí)際表現(xiàn)，過(guò)去那種用經(jīng)濟(jì)大發(fā)展、收入增長(zhǎng)、供求兩旺等的邏輯解釋不通，因?yàn)榇蠹叶贾溃?8年下半年至09年一季度，國(guó)民經(jīng)濟(jì)差不多是自由落體式下跌，看幾個(gè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)就可得到這個(gè)結(jié)論，很多指標(biāo)現(xiàn)在還在底部徘徊，雖然目前整體經(jīng)濟(jì)已現(xiàn)明顯復(fù)蘇。主要還不是經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)樓市，這個(gè)結(jié)論恐怕還是成立的；

 ——大家第一次感受到信貸投放的威力，三個(gè)季度8萬(wàn)多億的投放，遠(yuǎn)超去年全年的投放量，流動(dòng)性異常充足，很容易讓人把貨幣投放增量與交易量漲幅、樓價(jià)漲幅、土地拍賣價(jià)的漲幅聯(lián)想、等同起來(lái)看待。沒(méi)有巨量信貸投放，就沒(méi)有樓市大漲，估計(jì)對(duì)這個(gè)看法異議不會(huì)太大；

 ——減首付、房貸利率打七折、稅費(fèi)減免、開發(fā)資本金下調(diào)、開發(fā)貸放寬，等等，09年正式實(shí)施的政策措施大幅度松綁，寬松程度應(yīng)該是有史以來(lái)最高的。我們看到，今年春節(jié)后多數(shù)城市剛性需求集中釋放，壓抑已久的購(gòu)買力釋放的能量迅速催熱樓市。鼓勵(lì)、支持樓市的政策措施效力巨大；

 ——5、6月份開始，未來(lái)的通脹成為熱門話題，通脹預(yù)期不斷地轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)投資和多次置業(yè)行為，掀起新的樓市熱潮，或者說(shuō)新的購(gòu)買力接力進(jìn)入市場(chǎng)，樓市再度量?jī)r(jià)齊升。通脹預(yù)期作用樓市的力量不容小視；

 ——有一種說(shuō)法，國(guó)際金融危機(jī)救了中國(guó)的房地產(chǎn)，它意思應(yīng)該是說(shuō)，中國(guó)為了抵御國(guó)際金融危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞，為了保增長(zhǎng)，實(shí)際上將房地產(chǎn)置于拉動(dòng)投資和消費(fèi)、帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)、走處困境的關(guān)鍵腳色位置。不管這個(gè)說(shuō)法的跳躍性思維有多大，我們確實(shí)看到，房地產(chǎn)實(shí)際充當(dāng)著拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的火車頭的作用。說(shuō)今年樓市是“火車頭行情”似乎不為過(guò)；

 ——房地產(chǎn)的需求一旦刺激起來(lái)，市場(chǎng)走高，就會(huì)吸引大量資金進(jìn)入，顯現(xiàn)“財(cái)富效應(yīng)”，投資或者帶有投資目的比重加大。市場(chǎng)一度出現(xiàn)部分產(chǎn)業(yè)資金進(jìn)入樓市現(xiàn)象。隨著樓價(jià)不斷走高，那些自用、換房的購(gòu)房人一方面擔(dān)心樓價(jià)還會(huì)走高，猶豫不決，另一方面也有相當(dāng)部分人逐漸止步，畢竟購(gòu)買力有限，目前社會(huì)財(cái)富分布不均衡，兩極分化。7、8月之后，樓市成交縮減，三季度比較二季度交投回落，雖然受政策預(yù)期有所不穩(wěn)影響，但最直接的影響還是樓價(jià)上行過(guò)快過(guò)高，超出很多人包括部分中產(chǎn)階層購(gòu)買力。四大一線城市中心區(qū)新房平均一套要150-300萬(wàn)，不是一般收入人群所能夠承受的。高樓價(jià)不但引起縮量效應(yīng)，也引起民生居住問(wèn)題的關(guān)注度，過(guò)往幾年的情況也是這樣。

……

 總的來(lái)看，今年樓市火爆，可能還是非傳統(tǒng)市場(chǎng)因素、非傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)因素起了更關(guān)鍵的作用，簡(jiǎn)單說(shuō)就是鼓勵(lì)政策、貨幣信貸以及由此帶來(lái)的預(yù)期改變發(fā)揮了決定性作用。認(rèn)清這一點(diǎn)，有助于我們判斷后市。

 市場(chǎng)接下來(lái)會(huì)不會(huì)“拐”？

 黃金周樓市表現(xiàn)不振，那年底市場(chǎng)會(huì)不會(huì)往下“拐”呢？樓價(jià)是否到了頂呢？

 個(gè)人看法是，接下來(lái)兩個(gè)多月里樓市發(fā)生大變化的機(jī)會(huì)很小，估計(jì)現(xiàn)階段樓市兩個(gè)特點(diǎn)——一是價(jià)格高位盤整，二是成交縮量，還會(huì)延續(xù)。

 首先是政策面到年底不會(huì)有大的改變。最近決策層不斷強(qiáng)調(diào)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、貨幣政策等不會(huì)改變，央行表態(tài)可以忍受2%的通脹水平，多少都是在給經(jīng)濟(jì)打氣，穩(wěn)定大家的預(yù)期。其實(shí)大家都清楚，房地產(chǎn)作為本輪拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要引擎，如果即刻改變相關(guān)政策，效應(yīng)不單單是調(diào)整房?jī)r(jià)，經(jīng)濟(jì)也可能要付出較大的代價(jià)，目前經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有完全企穩(wěn)，調(diào)整房地產(chǎn)政策不時(shí)最好時(shí)機(jī)。

 不過(guò)，年底面臨到期的營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)稅等優(yōu)惠政策倒是有機(jī)會(huì)調(diào)整的，有些業(yè)主可能會(huì)利用最后的政策優(yōu)惠期加快售樓決定，12月左右估計(jì)會(huì)帶來(lái)二手市場(chǎng)階段性的放量機(jī)會(huì)。

 其次是樓價(jià)調(diào)整的動(dòng)力很弱。主要是因?yàn)槟壳伴_發(fā)企業(yè)現(xiàn)金充裕，基本上前三季度差不多就完成了全年銷售任務(wù)，促銷動(dòng)力不足，加上前三季度消化量大，去年低迷的市場(chǎng)影響到在建施工的進(jìn)度，目前大城市中心區(qū)供應(yīng)普遍有限，開發(fā)商多數(shù)都采取高定價(jià)策略，有惜售心態(tài)，所以，一手樓價(jià)還是向上的趨勢(shì)，不過(guò)，買方對(duì)于日漸走高的樓價(jià)接受程度不斷下降，不論首次置業(yè)的，還是投資的、換房的，幾乎所有購(gòu)房人群入市趨于謹(jǐn)慎，追漲少，觀望多，所以成交難以大幅上升，縮量將持續(xù)。

 從目前的形勢(shì)來(lái)看，明年樓市的不確定性增加，特別是明年經(jīng)濟(jì)回升之后，可能出現(xiàn)通脹現(xiàn)象，而寬松貨幣政策也將面臨退出的問(wèn)題，流動(dòng)性適當(dāng)收緊、利率上調(diào)以及生產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇都可能弱化房地產(chǎn)作為吸引資金軸心的地位，屆時(shí)高樓價(jià)還能不能支撐的住，我覺(jué)得有點(diǎn)讓人擔(dān)心，或者說(shuō)樓價(jià)明年有調(diào)整的機(jī)會(huì)。

 明年市場(chǎng)也許不會(huì)如現(xiàn)在估計(jì)的那樣一路上揚(yáng)，今年拿地王的也許明年的日子不會(huì)太好過(guò)。如果從本輪樓市發(fā)展的基本動(dòng)力來(lái)看，個(gè)人覺(jué)得，穩(wěn)健、提前做好形勢(shì)轉(zhuǎn)變的準(zhǔn)備是企業(yè)發(fā)展的最佳戰(zhàn)略選擇，順勢(shì)而為也要打個(gè)提前量，切忌一味貪圖高利潤(rùn)，盲目樂(lè)觀更危險(xiǎn)。

 買還是不買？

 對(duì)很多投資置業(yè)者來(lái)說(shuō)，目前情況下，也面臨選擇，究竟要不要出手？買還是不買？確實(shí)是個(gè)問(wèn)題。

 黃金周剛過(guò)，有作投資的朋友跟我討論，目前適合不適合作投資？他側(cè)重在豪宅，心態(tài)矛盾，一來(lái)樓價(jià)不低，二來(lái)看中的房子不多，買少見少，有點(diǎn)兩難境地。這也許是目前多數(shù)投資者的實(shí)際心態(tài)。

 我個(gè)人覺(jué)得，從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)一定是最佳投資品種，比其他投資品而言，不僅波動(dòng)小，風(fēng)險(xiǎn)非常之小，而且實(shí)際收益不見得低，看這些年的發(fā)展歷程，投資的最大贏家不在股市或者其他市場(chǎng)，而在樓市。樓市今后也會(huì)吸引越來(lái)越多的資金介入?；谶@樣的看法，我覺(jué)得目前投資從中長(zhǎng)期看，一定是沒(méi)問(wèn)題的，特別是有些價(jià)格相對(duì)比較低的城市如廣州、以及核心區(qū)域的物業(yè)、稀缺性的物業(yè)，將來(lái)的升值潛力和回報(bào)都不會(huì)低。要注意的是自己的實(shí)力，有中長(zhǎng)期持有能力，可以抵御短期小幅波動(dòng)，目前入市也不是不可以的。選什么樣的物業(yè)更重要。

 經(jīng)濟(jì)能力對(duì)于首次自用購(gòu)房、換房同樣適用，而且要看看自己的需求是否迫切。有這兩個(gè)條件，即便相對(duì)是高位，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看還是劃算。為防止高位入市，可以選擇租金回報(bào)水平高的物業(yè)，這種物業(yè)泡沫少，抗跌，同時(shí)升值潛力大。

 當(dāng)然，如果能力、實(shí)力暫時(shí)不夠，需求也不是很迫切，建議可以等等看，不必急著入市。