2009年6月22日，銀監(jiān)會(huì)印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，劍指房地產(chǎn)信貸，尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中“假按揭”、“假首付”、“假房?jī)r(jià)”、“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等問題。這顯然是來補(bǔ)充2007年9月27日《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》的漏洞的。為什么當(dāng)時(shí)文件的漏洞要兩年之后來補(bǔ)呢？
這是一件值得耐人尋味的事，亡羊補(bǔ)牢的時(shí)間太久了，市場(chǎng)狀況發(fā)生太大的變化，中間又穿插了一場(chǎng)金融風(fēng)暴，比08年初橫掃南中國(guó)的雪災(zāi)還要?dú)埍?span xml:lang="EN-US">09年7月17日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)，一定要控制房貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。這語氣語調(diào)與2007年9月的政策氣候和當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀態(tài)何其類似！
2007年9月17日，網(wǎng)上以流傳開央行擬將第二套住房首付比例提至四成，商業(yè)用房首付比例由目前的四成提高至五成的消息。消息靈通人士指出這是央行以非官方形式“放風(fēng)”，中央擬“重拳”打擊炒房，抑制房?jī)r(jià)。18日他山寫過一篇《第二套住房房貸提高到40%的四種后果》預(yù)測(cè)“重拳”出擊的后果，招致網(wǎng)友的一片惡罵。
十天（07年9月27日）后，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)9月27日發(fā)布通知明確，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10%。9月28日，他山再寫了一篇《提高第二套住房首付弊大于利》跟網(wǎng)友進(jìn)一步解釋，解釋溝通，出于對(duì)房?jī)r(jià)的情緒，網(wǎng)友們好像被激怒了一樣，罵聲排山倒海。之后，我封筆了一段時(shí)間。2年后，再談一次談這個(gè)話題，相信當(dāng)初那些謾罵我的人應(yīng)該能理解我當(dāng)時(shí)的良苦用心。
08年3月，雪災(zāi)之后的長(zhǎng)沙樓市一片蕭條，在冰雪逐步消融，媒體的注意力轉(zhuǎn)向?qū)υ诳箵粞?zāi)中犧牲的人們，懷念和鼓舞?？吹交饘m殿紅色的外墻像火一樣燃燒的時(shí)候，人們的激情和斗志復(fù)燃，橘子洲頭的枯木發(fā)生，人們生活、工作逐步走上正軌。他山再去拜訪開發(fā)商，他們已經(jīng)不再提，也不執(zhí)行“第二套首付40%”的事了。
再通過MSN，他山與合肥、西安、武漢幾個(gè)舊同事交流，這幾個(gè)城市“第二套首付40%”的事也不再?gòu)?qiáng)調(diào)，悄無聲息地淡化了。這場(chǎng)大雪把央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的通知，在4個(gè)月之后融化掉了！這是全中國(guó)人民都沒預(yù)料到的，正如突如其來的雪災(zāi)。他山當(dāng)時(shí)只是根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的理解和判斷斷言：該文件無法執(zhí)行，如一紙空文，沒想到春節(jié)之后就應(yīng)驗(yàn)了。
4個(gè)月之后現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)對(duì)他山預(yù)言的驗(yàn)證。最大程度地說明了我們國(guó)家的政策非常脆弱。雖然文件的字里行間非常嚴(yán)謹(jǐn)和嚴(yán)肅，但官方的這種態(tài)度卻經(jīng)不住一場(chǎng)風(fēng)雪的襲擊，經(jīng)不住真實(shí)市場(chǎng)嚴(yán)酷的考驗(yàn)。這些無法得到認(rèn)真執(zhí)行的文件，對(duì)買房人來說，是中央跟他們開了個(gè)玩笑，對(duì)發(fā)文件單位來說，更是莫大的一種恥辱。
現(xiàn)在，再重演兩年前加強(qiáng)“二套房貸管理”的政策氣候，某領(lǐng)導(dǎo)再重復(fù)兩年前堅(jiān)定不移的口吻，如喊“狼來了”一樣，真能達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的預(yù)期效果嗎？發(fā)生這些情況，開發(fā)商的手段似乎每次都比政策制定者要高出一籌。如90/70政策出來，開發(fā)商竟能想到用兩個(gè)90拼成大戶型的策略，09年這波調(diào)控，他山仍然判斷可能出現(xiàn)的四種結(jié)果：
一、07、09年兩年的文件標(biāo)題中均有“加強(qiáng)”二字，到現(xiàn)在為止，我們可以確認(rèn)07版的“加強(qiáng)”已經(jīng)流產(chǎn)了，誰能保證09版的“加強(qiáng)”不重蹈07年的覆轍？
二、09年文件中，沒有對(duì)利率提出明確限制。銀行在具體執(zhí)行過程中可以在利率上給客戶打折，變相抵降低首付門檻。文件規(guī)定的40%也就打折了。如此的話，中央會(huì)不會(huì)在2010年再出臺(tái)第三個(gè)“加強(qiáng)”的文件？
三、這次再喊“狼來了”，開發(fā)商已經(jīng)有了豐富的應(yīng)付經(jīng)驗(yàn)。資金雄厚，如上市公司和部分央企，他們具備捂盤6~12個(gè)月的實(shí)力，如果捂盤，銀行在年底的資金回籠壓力增大，如開發(fā)商以此要挾央行，那么央行被迫提高儲(chǔ)備金，加快通脹速度，加劇普通百姓資產(chǎn)縮水的進(jìn)程。
四、如果出現(xiàn)上述情況，還有一個(gè)可以預(yù)料的結(jié)果，就是加快中小型開發(fā)商倒閉，房地產(chǎn)開發(fā)資源將盡快集中到幾大巨頭手中，形成區(qū)域性壟斷，房?jī)r(jià)推高，那么普通買房者就不僅是倒霉，而是要遭殃了。
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