國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天公布的“前三季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況”顯示，70大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比連漲7個(gè)月。

　　同日，在“第五屆中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)”上，民生銀行發(fā)布“中國(guó)地產(chǎn)金融藍(lán)皮書”指出，住房月供占家庭可支配收入的比例已經(jīng)達(dá)到33%，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)已經(jīng)超出現(xiàn)階段普通百姓的承受能力。

　　獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠表示，中國(guó)最大的問(wèn)題就是房?jī)r(jià)過(guò)高，房?jī)r(jià)不調(diào)下來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可能得到很好的調(diào)整。對(duì)于高房?jī)r(jià)，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)把矛頭指向高地價(jià)，并預(yù)測(cè)明年樓市會(huì)差得多。

　　房?jī)r(jià)就一個(gè)“貴”字

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天公布的“前三季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況”顯示，前三季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)17.7%(圖3)。

　　前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源38991億元，同比增長(zhǎng)38.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款8190億元，增長(zhǎng)47.2%。

　　9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，這是今年70大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比第7個(gè)月連續(xù)上漲(圖2)。另外，與去年同期相比，房?jī)r(jià)漲幅仍達(dá)到2.8%，同比連續(xù)4個(gè)月上漲(圖1)。

　　寬松的貨幣同時(shí)刺激房?jī)r(jià)飛漲。廣州9月十區(qū)一手房均價(jià)站上9777元，同比上升18.6%，環(huán)比上升5.0%；從區(qū)域成交情況來(lái)看，中高價(jià)位物業(yè)集中的中心六區(qū)9月一手住宅均價(jià)達(dá)11969元/平方米。而2008年廣州的人均生產(chǎn)總值徘徊在8萬(wàn)元。

　　民生銀行昨天在北京舉辦的“第五屆中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)”上發(fā)布的“中國(guó)地產(chǎn)金融藍(lán)皮書”指出，根據(jù)近期數(shù)據(jù)計(jì)算，全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比已接近11(圖4)，月供占家庭可支配收入的比例已經(jīng)達(dá)到33%，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)已經(jīng)超出現(xiàn)階段普通百姓的承受能力。

　　過(guò)于偏離百姓的住房消費(fèi)，使得剛剛過(guò)去的黃金周，成為廣州最冷清的國(guó)慶樓市。9月28日-10月11日，國(guó)慶黃金周廣州樓市維持平淡走勢(shì)。除節(jié)前28、29和30日商品住宅簽約量顯著上升外，國(guó)慶期間簽約量維持低位水平，黃金周八天簽約量不足1300套。廣州十區(qū)兩縣市共簽約3312套，簽約面積37.32萬(wàn)平方米。

　　“中國(guó)第一件事，就是房?jī)r(jià)要控制。”獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠如是說(shuō)。他表示，政府提出啟動(dòng)消費(fèi)，要解決消費(fèi)的問(wèn)題，不是一個(gè)老百姓有錢不肯花的問(wèn)題，而是財(cái)富跟收入的問(wèn)題。從財(cái)富上來(lái)說(shuō)，中國(guó)高房?jī)r(jià)的政策是打壓了老百姓的消費(fèi)。盡管政府可以去無(wú)限地把投資放大，但這種經(jīng)濟(jì)是失衡，是一個(gè)很大的問(wèn)題。

　　謝國(guó)忠稱，每次房?jī)r(jià)要跌的時(shí)候政府撐著，就是地方政府撐著，讓開(kāi)發(fā)商聯(lián)起手來(lái)不要賣。你老百姓愛(ài)買就買，不買的話，你等的話房?jī)r(jià)更高。因?yàn)橛姓鸬倪@樣一個(gè)作用，泡沫會(huì)延續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間。“中國(guó)最大問(wèn)題就是房?jī)r(jià)過(guò)高，房?jī)r(jià)不調(diào)下來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可能得到很好的調(diào)整。”謝國(guó)忠說(shuō)。

　　房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲空間有限

　　房?jī)r(jià)已經(jīng)超出現(xiàn)階段普通百姓的承受能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮顯得很虛假。

　　進(jìn)入2009下半年，市場(chǎng)在過(guò)熱之后漸漸發(fā)生變化。以北京為例：在成交量方面，7、8、9月份已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月的下滑。

　　如何看待2009年至今樓市的走勢(shì)變化，更為關(guān)鍵的是，在年底，甚至可預(yù)見(jiàn)的明年早些時(shí)候，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)依然不明朗的情況下，未來(lái)的行業(yè)走勢(shì)將如何？

　　花旗銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高表示，“目前為止，由于沒(méi)有結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿?lái)自財(cái)政刺激、信貸刺激，基本上目前短期經(jīng)濟(jì)的回暖跟流動(dòng)性是密不可分的。”

　　中國(guó)的復(fù)蘇是一個(gè)不平衡的復(fù)蘇。沈明高預(yù)測(cè)，明年的貸款會(huì)在20%左右的增長(zhǎng)，這個(gè)增長(zhǎng)速度比今年的33%跌了不少，但是比一般專家建議的15%要高，如果出現(xiàn)這樣比較中間的狀況，明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，特別是投資的增長(zhǎng)還會(huì)保持在25%到30%左右，這個(gè)一定程度上會(huì)確保中國(guó)的經(jīng)濟(jì)明年增長(zhǎng)速度比今年快，花旗預(yù)算在8%左右，這是最有可能的結(jié)果。資金壓力才是開(kāi)發(fā)商降價(jià)的最主要和直接的原因，當(dāng)流動(dòng)性變得趨緊的狀態(tài)下，就不支持樓市的價(jià)格繼續(xù)上行。

　　民生銀行的藍(lán)皮書則指出，抽查的多個(gè)城市的多個(gè)項(xiàng)目的租售比例都低于1：300，項(xiàng)目的投資回報(bào)率明顯偏低。所以，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)接近運(yùn)行到階段性的上限。進(jìn)一步上漲的空間有限，即使再漲也是虛高，很可能出現(xiàn)價(jià)升量平或量跌的狀況。

　　不過(guò)，現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商的資金壓力很少，預(yù)計(jì)短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商集體降價(jià)的可能性微乎其微，預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體格局的主要特征將是：第一，需求已被充分挖掘，第二，供求關(guān)系緊張短期難以化解，第三，行業(yè)資金充足度和開(kāi)發(fā)能力顯著加強(qiáng)；第四，房?jī)r(jià)高位堅(jiān)挺，甚至持續(xù)走高。當(dāng)然，如果2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)生新的波動(dòng)，相信房?jī)r(jià)亦會(huì)做出同向反應(yīng)。

　　藍(lán)皮書認(rèn)為，2010年房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境總體偏寬松，但存在一定的變數(shù)。在經(jīng)濟(jì)未走上持續(xù)增長(zhǎng)的軌道之前，宏觀經(jīng)濟(jì)需要繼續(xù)營(yíng)造寬松的貨幣信貸環(huán)境。貨幣政策“時(shí)鐘”或已邁向?qū)捤芍泻笃?，未?lái)的方向是緊縮初期，當(dāng)前正處于向緊縮性貨幣政策過(guò)渡時(shí)期。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)同樣認(rèn)為，如果明年和今年比，一定比今年差，今年華遠(yuǎn)的銷售到三季度為止銷售額增長(zhǎng)了70%以上，明年別想了，明年能增長(zhǎng)30%已經(jīng)很好了，或者能增長(zhǎng)20%也已經(jīng)很好了，絕對(duì)不可能再有一個(gè)類似于今年三季度以前的70%的增長(zhǎng)。

　　“土地財(cái)政”成為房?jī)r(jià)高企的問(wèn)題

　　一個(gè)悖論是，政府提出土地的價(jià)格越高越好，希望房?jī)r(jià)越低越好。事實(shí)上土地對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了巨大的影響。

　　任志強(qiáng)表示，政府提出不贊成高房?jī)r(jià)，但是一直沒(méi)有人提出政府為什么不限制地價(jià)。以9月份情況來(lái)看，全國(guó)樓面地價(jià)環(huán)比上漲37%，目前為止，9月份房?jī)r(jià)同比上漲2.7%，環(huán)比上漲了0.8%，比上個(gè)月環(huán)比下降0.1%，可是土地價(jià)格飛漲，今年二季度的時(shí)候，全國(guó)拍賣的土地中37%的土地溢價(jià)超過(guò)百分之百，三季度變成57%的土地溢價(jià)超過(guò)百分之百，一半以上的土地是以超過(guò)地價(jià)百分之百的比例出讓的。

　　“土地財(cái)政”成為房地產(chǎn)價(jià)格高企的問(wèn)題，值得警惕。地方財(cái)政對(duì)土地出讓金收入依賴度過(guò)高，容易扭曲政府對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理職能，助長(zhǎng)“地王”現(xiàn)象，也無(wú)法保證土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的嚴(yán)肅性。

　　民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁楊毓認(rèn)為，當(dāng)前應(yīng)加緊研究出臺(tái)兩個(gè)著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策，一個(gè)是房地產(chǎn)稅制問(wèn)題，一個(gè)是“土地財(cái)政”問(wèn)題。

　　建議推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，加快明確開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)間。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，物業(yè)稅是遏制房地產(chǎn)投機(jī)、合理配置房地產(chǎn)資源的主要手段。我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅，有利于理順先行房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易環(huán)節(jié)費(fèi)用，加大持有費(fèi)用，從而對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用。