救市政策讓2009年樓市起死回生

一年時限將到期，買房利率優(yōu)惠是否延續(xù) 改善型住房貸款是否寬限 二手房免營業(yè)稅政策是否維持———

●新聞背景●

熟悉樓市政策變化的人應該都記得2008年11月22日這一至關重要的日子。為配合拉動經濟增長的需要，財政部、國家稅務總局、央行等多個中央機構在當天罕見地同時推出刺激樓市的"一攬子政策"，被業(yè)界稱為"星夜救市行動"。對牽涉房地產相關的若干政策進行調整，對首套及改善型主張的購買進行優(yōu)惠，具體包括契稅、營業(yè)稅減免；首套及改善型購房按揭利率7折優(yōu)惠；調低房地產開發(fā)項目自有資本金等。隨后，這些政策分別由國家稅務總局、人民銀行、國家發(fā)改委能職能部門下發(fā)執(zhí)行。彼時，國務院給定優(yōu)惠政策的期限為一年。

此后，各地方政府紛紛積極跟進，以住建部"131"號文件、"京15條"、等為代表的救市新政如雨后春筍般出現。以此為標志，房地產宏觀調控由抑制向扶持全面轉型。

在全面救市政策刺激下，蕭條已久的北京乃至全國樓市在2009年的急速復蘇令市場咋舌，成交量屢創(chuàng)新高，市場庫存一掃而空。在充裕流動性和投資熱情的帶動下，地價、房價也一路走高，全國各城市"地王"頻出，房價亦再創(chuàng)歷史新高。

如今，轉眼間2009年也已進入尾聲，眾多暫定為期一年的救市政策也面臨著取舍存廢的最終抉擇，在"優(yōu)惠政策退出與否"退出與否的不確定性之下，市場預期也呈現出多種可能性，房地產業(yè)再次站在了彷徨難決的"岔路口"，再度變得微妙起來。

同時，與住房消費優(yōu)惠政策取消預期一起出現的還有對宏觀經濟政策的轉向預期。在資產價格持續(xù)走高并出現泡沫化跡象的背景下，未來的宏觀政策將如何定調，寬松貨幣政策是否醞釀退出，都備受市場關注。

在此大背景之下，北京青年報《廣廈時代》對樓市各方動態(tài)多方走訪，并集合眾多專家學者觀點，就救市政策一年來的效果以及利弊所在展開討論。不可否認，過去一年來"挽救"了大量開發(fā)商甚至是"挽救"了中國樓市的系列優(yōu)惠政策，如今已站在了存廢去留的邊緣，而最終進展如何，必將成為2009年末行業(yè)內持續(xù)爭論不休的話題。

●各方動向●

住建部 尚未表態(tài) 優(yōu)惠政策或到期不續(xù)

“當時出的優(yōu)惠政策期限就是一年，對于已經到期的優(yōu)惠政策，作為住建部，很可能不會提出續(xù)期的主張。”一位接近住建部的消息人士表示。據了解，盡管當時這些優(yōu)惠政策由國家發(fā)改委、人民銀行、國家稅務總局等職能部門執(zhí)行，建設部并未直接下發(fā)文件，但這些政策的方案成型，基本都是由住建部牽頭提出。正因如此，在這些優(yōu)惠政策行將到期之時，如果住建部不牽頭主張續(xù)期，那么，作為“配合者”的其他部委很難說主動申請，這無疑意味著一年期的優(yōu)惠政策，很可能將壽終正寢。

根據國家發(fā)改委最新公布的70個大中城市房價漲幅，亦仍保持在1.6%。顯然，這樣的數據并不足以構成繼續(xù)延續(xù)樓市刺激政策的理由。“住建部目前的考慮在于，盡管中國經濟回暖的基礎尚不牢靠，但房地產市場‘回暖’的基礎已經相當牢固，因此，住建部沒有足夠的理由向國務院提出‘延期’的建議，即便提出，獲批的可能性亦不是很大。正是在這樣的邏輯之下，提出優(yōu)惠政策延期的可能性微乎其微。”上述知情人透露，以此類推，如果住建部不“率先”表態(tài)，那么契稅、營業(yè)稅減免等系列優(yōu)惠政策將在一年到期后自動終止，而不再續(xù)期，至于更為敏感的房貸7折利率將會由央行“酌定”。

銀行 北京各大銀行未聞取消房貸優(yōu)惠

之前有媒體報道，上海多家商業(yè)銀行流傳一則消息，個人首套房貸利率7折的優(yōu)惠可能從明年1月起叫停，新政策最早有望在今年11月份公布。北京的各大商業(yè)銀行情況如何呢？就這一問題筆者致電建設銀行、工商銀行和中信銀行等銀行北京分行的客服熱線，對方均表示還沒有接到這一通知，目前仍按照原有政策執(zhí)行。

取消個人首套房貸7折利率會有怎樣的變化呢？偉嘉安捷的市場研究人員給買房人算了這樣一筆賬，如果7折優(yōu)惠政策取消，則首套房貸最多能打8.5折，目前5年期以上的基準利率為5.94%，打7折為4.158%，打8.5折為5.049%，相當于加息0.891個百分點。如果取消7折優(yōu)惠，其“殺傷力”超過三次加息。一筆60萬元、20年期的貸款，如果利率由7折改為8.5折，則月還款額將會上漲約290.3元，總利息額增加約6.97萬元。對于普通買房人而言，這筆額外增加的支出也算一筆不小的費用。

“一旦取消房貸優(yōu)惠，短時期內還是會對首次置業(yè)購房人群的心理造成一定的影響。”中原地產投資顧問部總經理張坤昱表示，同時從長遠角度分析，中國的利率還未像國外那樣市場化，主要由央行統(tǒng)一掌控管理，所以不論如何調整，老百姓還是能夠接受的，不會對房地產市場乃至房貸金融市場造成太大的影響。而值得關注的是，如果房貸7折優(yōu)惠利率取消后，政策的實施點及實施對象如何確定是關鍵。“是新房貸按新政策執(zhí)行，老房貸按老政策執(zhí)行，還是全部實行8.5折優(yōu)惠利率，有待政策的進一步考量。”

除了房貸利率政策外，一些和房地產有關的金融信號也頻現收緊跡象。多家中介機構反映，二手房貸款申請大都處于遞交但未批復的階段。“這種狀況與銀行提前完成全年放貸指標有關。要想享受寬松的貸款審查，除非等到明年初，但那時候政策怎么樣還不好說。”某商業(yè)銀行客戶經理吳小姐表示。

二手房 “5年改2年”能否延期是關鍵

“5年改2年”免營業(yè)稅優(yōu)惠政策是去年救市政策的典型代表，也是給購房者帶來實惠最多的政策。隨著該政策一年的有效期即將在今年底到期，二手房交易成本也將恢復去年之前的高手續(xù)費狀態(tài)，交易成本提高也就必然會導致成交量的萎縮。因此，“5年改2年”政策到期后的存廢問題也成了未來樓市能否繼續(xù)走高的關鍵因素之一。

“5年改2年”免營業(yè)稅優(yōu)惠政策的廢除也將形成對二手房市場的重大影響。鏈家地產研究部提供的數據顯示，營業(yè)稅的額度占到總房款的5.5%，也就是100萬元的房產成交后，其營業(yè)稅就要占5.5萬元，而百萬元以上的高價值房產中次新房的比例更是多達70%以上，因此營業(yè)稅的收取對象交易間隔年限從5年改到2年讓大部分購房者都能夠享受到實惠。

專業(yè)人士指出，由于以營業(yè)稅為主的現有優(yōu)惠政策的時間節(jié)點僅截至今年年底，若明年優(yōu)惠政策不能得以延續(xù)，則將直接導致房齡在3-5年年限間的二手商品房交易量出現下滑。而且，交易稅費稅基的恢復也將會加大業(yè)主稅費繳納的額度?？紤]到業(yè)主交易稅費轉嫁已成慣例，稅費政策的調整將會直接加大購房者的購房成本。

此外關于解禁一年的北京購房“限外令”問題，也有專家表示該規(guī)定在2008年臨時取消，截止日期也是今年年底。因為對投資性購房的限制可能會加強，這一外資限制令有可能重新啟動。

●行業(yè)反應●

肯定救市政策積極作用

做好政策收緊后市場變化的準備

可以說，房地產救市政策在特定時期發(fā)揮了其應有的作用，這些政策直接導致了今年以來商品房成交量直線攀升。

“但令很多人始料未及的是，在投資熱潮和放貸沖動的拉動下，房價地價也快速重返2007年最高峰。如何在下一輪政策調整中實現房價平穩(wěn)、理性地發(fā)展，是決策者需要思考的重點。”易居房地產研究院高級研究員回建強認為，相當部分的救市政策是臨時性的，帶有執(zhí)行的期限規(guī)定。對于是否保留這些政策，社會上存在爭議。之所以有這樣的爭論，實際上存在有形之手和無形之手、市場監(jiān)管者和市場參與者、短期政策和長期政策之間的博弈。

短期政策于政策制定者來講可以做到收縮自如，政策起效快，但缺點很明顯，不能給市場以穩(wěn)定的預期，如果把握不當還會引起政策間的矛盾與對沖。優(yōu)惠政策減輕了消費者的負擔，同時政府的收益相對減少，隨著市場熱度的提高，稅收的優(yōu)惠將被高房價所抵消，這也是當前市場成交量開始下跌的原因，即制約市場成交的主要因素不是稅收問題，而是價格問題。

“明年政策調整的可能性很大，只是調整的力度有多大不好說。事實上目前房價的高漲已經與實體經濟恢復的程度不相匹配。與股市募資補充企業(yè)融資的功能不同，樓市的過熱只是在純粹吸引更多資金進入，無法補充到實體經濟中。”中國社科院金融研究所研究員易憲容表示。

北京華僑城營銷總監(jiān)宋翔華作為開發(fā)商代表談了自己的看法，他認為從市場的情況來看，上半年北京房地產市場交易異?；鸨?，但下半年金融信貸頻繁收緊，銀行已經著手通過二套房貸等政策進行微調，因此，如果明年首套房貸政策出現變化也在情理之中，對投資、投機性需求方面的政策會繼續(xù)收緊。而放眼四季度，不但將匯聚地產市場諸多的年底收官策略，更是會集中表現出政府和購房者對樓市下一步走向的判斷。從另一方面來講，市場預期政策拐點即將到來是最重要拉動成交的原因，無論是剛性需求還是投資客都希望趕上優(yōu)惠政策的最后末班車，這樣的心態(tài)影響下有可能會形成“恐慌性”購房現象，應予以理性疏導。

●專家態(tài)度●

陳淮：政策變動如看天穿衣

住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任陳淮認為，中國的房地產政策包含三個層面，一是公共政策，即住房保障體系政策；二是產業(yè)政策。產業(yè)政策大調整一般需要10年左右的周期，而不是單純的明年上或下；三是宏觀調控政策，它是根據國民經濟風險承受程度，貨幣供應量大小與國民經濟增長速度之間調整的政策，在現階段毫無疑問這一政策對信貸規(guī)模依賴程度最大的房地產業(yè)有比較大的影響。

朱中一：政策大動對社會大眾沒好處

中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為，明年只要中國的出口沒有根本扭轉態(tài)勢，房地產業(yè)仍肩負保增長和保民生兩大重任的話，房地產政策不會有太大調整。但不排除微調的可能性。只有政策相對穩(wěn)定，供應相應增加，才能使房價相應穩(wěn)定一點，政策的大變動和市場的大起大落，對國家、對企業(yè)、對老百姓都沒有好處。

樊綱：政策應隨市場規(guī)律而靈活制定

國民經濟研究所所長樊綱表示，很多政策是解救危機的政策，這些政策在解救危機的那個階段是對的，但不能總是用針對危機的政策來處理日常逐步恢復正常的一個市場。有些制度性的政策需要穩(wěn)定。但是宏觀經濟政策就是一個短期政策，就是一個根據情況變化而不斷變化的政策，而且是一個逆風調節(jié)的政策。

顧云昌：政策走向應以穩(wěn)字為先

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，促進當前房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的最優(yōu)選擇是加大供應量。千方百計加大供應量既可以保增長，又可以抵御房價過快上漲。政策走向，應以穩(wěn)字為先。