盛極必衰，這是自然法則。2008年四季度和今年一季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一輪量?jī)r(jià)齊跌，在很大程度上，可以說是2007年市場(chǎng)一路狂飆的代價(jià)。然而，如果沒有國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行雙重外部因素的影響，2008年樓市不可能下跌；如果沒有去年10月以來中央和地方的聯(lián)袂救市，今年絕無可能復(fù)演2007年盛市圖景。

加入人為因素之后，分析市場(chǎng)趨勢(shì)的視線，不由變得有些模糊。但只要我國(guó)住宅改革的市場(chǎng)化方向不變，政策只能在短期內(nèi)決定市場(chǎng)形態(tài)，中長(zhǎng)期走勢(shì)主要還由市場(chǎng)機(jī)制說了算。正是在綜合考慮市場(chǎng)機(jī)制與政策干預(yù)期兩種因素的前提下，容筆者對(duì)未來一段時(shí)間中國(guó)樓市的演變趨勢(shì)稍作分析。

首先，從房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)周期觀察，我國(guó)樓市正在經(jīng)歷第三個(gè)中周期。宏觀經(jīng)濟(jì)存在周期性波動(dòng)的規(guī)律，又可細(xì)分為長(zhǎng)周期、中周期和短周期，其中一般十年左右的中周期最具研究?jī)r(jià)值。改革開放以來，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個(gè)中周期，而樓市的演變軌跡基本與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相似。1988年進(jìn)行土地批租和住宅制度改革后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始起步，至今走完了兩個(gè)完整的中周期。

根據(jù)國(guó)房景氣指數(shù)的變化可知，第一個(gè)周期是1990年至1997年，景氣高點(diǎn)出現(xiàn)在1993年，達(dá)118點(diǎn)，低點(diǎn)出現(xiàn)在1997年，為88點(diǎn)；第二個(gè)周期是1998年至2009年，2007年11月達(dá)到107點(diǎn)的峰值，2009年3月下滑至96點(diǎn)的谷值。這兩個(gè)周期有些不同，前者處于市場(chǎng)化早期，后者市場(chǎng)化程度迅速提高。前者屬于急升緩降，海南、北海等地市場(chǎng)狂熱導(dǎo)致3年即觸頂。后者屬緩升快降，增長(zhǎng)了近10年，下行只花了不足兩年。

從中可以悟出什么？市場(chǎng)的“無形之手”，決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈周期性變化，政策的目標(biāo)是“逆周期”調(diào)控，作用是加速或延緩周期變化。比如，1998年市場(chǎng)開始復(fù)蘇，得力于國(guó)家堅(jiān)決的結(jié)束福利化分房制度；而2008年以來的這輪下行期這么短，調(diào)整幅度這么小，又受益于中央的減稅和房貸優(yōu)惠政策，以及超級(jí)充裕的流動(dòng)性。今年4月開始，國(guó)房景氣指數(shù)由跌轉(zhuǎn)升，意味著我國(guó)樓市新一輪上升周期已經(jīng)啟動(dòng)?？勺叱龅能壽E卻有些不健康，今年二季度以來成交量狂增、價(jià)格猛漲，部分城市投資投機(jī)風(fēng)氣趕上2007年。

結(jié)果將若何，其實(shí)也簡(jiǎn)單。今年第四季度和明年，市場(chǎng)機(jī)制和政策機(jī)制將展開激烈博弈。今年二三季度市場(chǎng)反彈力度過大，已非復(fù)蘇正常形態(tài)，“無形之手”將壓制市場(chǎng)繼續(xù)走熱。與2003年以來每年都有若干重大政策出臺(tái)不同的是，自今年以來，政策面基本上處于“真空期”，沒有新增利好，如果考慮到二套房貸嚴(yán)格化、查處閑置用地等情況，則可以認(rèn)為政策稍稍收緊。

接下來，不妨分析一下近期市場(chǎng)表現(xiàn)。從成交量來看，今年全國(guó)商品房的成交高點(diǎn)出現(xiàn)在6月份，7月環(huán)比下跌19%，8月環(huán)比持平，9月增長(zhǎng)16%——仍低于6月。9月各個(gè)城市成交情況出現(xiàn)分化，一線城市中除了廣州環(huán)比大增42%外，京滬深三地繼續(xù)環(huán)比下滑，多數(shù)二三線城市成交反彈。西部情況最好，中部次之，東部稍差。由此充分證明，全國(guó)樓市調(diào)整的時(shí)間次序呈大中小城市、東中西部梯度排列。值得關(guān)注的是，部分城市成交量下滑的主要原因之一是供應(yīng)緊張。

從房?jī)r(jià)分析，筆者認(rèn)為9月全國(guó)商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)“漲幅拐點(diǎn)”。70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)自今年3月出現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)漲后，3-9月環(huán)比漲幅依次為0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%、0.9%、0.7%，9月房?jī)r(jià)漲幅首次收窄，接下來還將繼續(xù)縮小，極有可能在明年一季度出環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。從區(qū)域看，9月70個(gè)城市中有66個(gè)新建住宅銷售價(jià)格上漲，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：溫州5.6%、湛江2.1%、杭州2.0%、濟(jì)寧1.9%、銀川1.7%；價(jià)格下降的城市有2個(gè)，其中吉林下降2.0%、三亞下降0.4%。房?jī)r(jià)的區(qū)域性漲跌，并無明顯規(guī)律可言。

未來半年，基本上可以看得清全國(guó)市場(chǎng)總體走勢(shì)：樓市行情趨于平淡。就成交量而言，三季度出現(xiàn)環(huán)比下滑，四季度和明年一季度極有可能繼續(xù)遞減。2007年全國(guó)新建商品房成交面積為7.6億平方米，2008年為6.2億平方米，按前三季度成交量測(cè)算，今年可能達(dá)到7.8億平方米，而2007年屬非理性繁榮，今年成交量這么高亦不正常，2010年全年銷售很難超過今年了，估計(jì)有可能下跌1-2成。

至于房?jī)r(jià)，明年一季度極有可能出現(xiàn)小幅下跌，但期望全年大跌是不現(xiàn)實(shí)的，維持盤整的可能性更大。政策走勢(shì)，目前來看相當(dāng)曖昧。眼下業(yè)界熱衷于猜測(cè)營(yíng)業(yè)稅等優(yōu)惠政策年底會(huì)否終止，其實(shí)相關(guān)政府部門也在征求意見，筆者幾天前就參加過一次相關(guān)會(huì)議。優(yōu)惠政策全部取消的可能為零，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)回暖還需要房地產(chǎn)繼續(xù)出力，但考慮到明年即將到來的通脹，以及今年以來資產(chǎn)價(jià)格高漲不利因素，適度抑制樓市中的投資投機(jī)需求，將被列為政策目標(biāo)。